“大部分德國人一生只買一次房” ——德國人為何不炒房？

2021年5月17日，德國Elstal，一家名為Terraplan的德國房地產開發商正在1936年柏林奧運會奧運村原址上進行建筑的建設、改造和翻新。 （視覺中國/Maja Hitij/圖）

一個月，66條。這是2021年7月中國房地產調控政策的總量，刷新了年內紀錄。

自1998年房改之后，中國房地產市場正式開啟住宅商品化時代，經歷了數輪調控，歷經起伏，仍未能抑制房價。

而一直以來，德國房價長期穩定，被視為全球房地產市場的一股清流。

根據經濟合作與發展組織（OECD）數據，從1970年至2020年，德國名義房價指數上漲約3.2倍，去除通脹的實際價格指數僅上漲0.28倍，同期，英國和美國的名義房價指數分別上漲59倍和11.3倍。

不僅房價穩定，德國人的居住面積也相對富足。

德國聯邦統計局的數據顯示，2020年，德國人均住房使用面積為47.4平方米。

多年來，不少專家學者曾提出中國需學習德國的房地產模式。即便是在歷次金融危機中，德國房地產市場也鮮受影響，其秘訣到底是什么？

“租客之國”

德國擁有歐洲規模最大、體系最為完善的租賃市場，也因此被稱作“租客之國”。根據德國聯邦統計局2018年的數據，德國居民自有住房率僅為46.5%，租賃住房則占53.5%。

多年來，德國房屋租賃市場也形成了多元的供應體系。2019年第一太平戴維斯發布的《德國住宅市場所有權報告》顯示，個人、住房合作社和專業組織各擁有43%、23%和34%的出租公寓所有權。在專業組織中，私營企業和政府公共部門又各占13%和11%的出租公寓所有權。

這一租賃市場的形成源于第二次世界大戰之后，聯邦德國約有20%的住房被毀，直接造成1200萬人無家可歸。此外，還有約900萬因戰爭逃到鄉村、戰后返回城市的人，以及從東歐大量涌入的遷移人口。德國面臨嚴重的住房短缺問題，戰后補貼住房應運而生。

“當時德國問題很大，戰后國家財政沒有錢?！蓖瑵髮W德國研究中心研究員朱宇方對南方周末記者解釋，“于是德國想出了一個制度：動員盡可能多樣的社會資金進入住房市場，并設法讓它們沉淀下來，成為保障性住房的供應者?！?/p>

朱宇方、恒大地產研究院及德國學者約恩·埃格納等都曾撰文，對戰后德國的住房政策進行歸納梳理。

德國政府通過聯邦預算投入資金，同時通過政府貼息和稅收優惠等措施鼓勵民間自由投資，將建設任務交由包括企業和個人在內的私人部門承擔。除針對貧困家庭的救濟型住房外，政府不持有其他公共住房產權。

事實上，德國住房政策是通過一系列法律和相關配套措施實現的，政府的監管就始于房屋租賃市場。

1971年，德國政府出臺了《租賃住房解約保護法》，并將其融入德國《民法典》。之后在此基礎上，形成了一套完善的《住房租賃法》，對租金、租約等都進行了詳細規定，租房者的居住權利得到有力保障。

盧求在《德國租賃住房政策與市場發展研究