房貸開打價格戰？

新增客戶要搶，存量客戶也要搶，遮遮掩掩中順便推銷其他業務！也許，在央行將房貸作為利率市場化的試點之后，消費者們耳熟能詳的價格戰也要在銀行間開打了

房貸開打價格戰？　圖/CFP

折扣可不是白給的

你的房貸七折了沒有？這是新年后在上海流行的一句問候語。

李雷近來奔走于各個銀行之間。

2008年10月底，央行宣布首套普通自住住房的房貸利率下限從下浮15%調整為下浮30%。自那以后，作為銀行近3萬億元個人房貸余額的貢獻者之一，李雷也盼望著每個月能省下200元利息。

但他貸款的那家股份制銀行含糊其辭，客戶經理一會說政策未定，一會又強調“調整是有條件的”，比如貸款金額在50萬以上的客戶才可能享受七折利率優惠，而李雷只有20多萬貸款。

轉眼過了元旦，在看到數條房貸七折的新聞之后，李雷決心“換銀行”。

可是問了一圈，心也涼了半截，因為他發現，無論哪家銀行，所有“讓利”都要以相應的獲利作為補償。

李雷是一名會計師，月薪6000元左右，一年前他在上海買房安家，和大多數都市白領一樣，每月的按揭貸款讓他的日子并不輕松。

去年10月22日央行和銀監會下發的首次購房客戶享受七折優惠、以及之后央行的一連串降息行動都給了他不少期望。但在經濟不景氣的年代，本著“能省則省”的原則，李雷一直翹首盼望自己的貸款利息也能享受更多優惠。

李雷咨詢貸款銀行的客戶經理時，發現自己基本“沒戲”，針對商業貸款“50萬以下”的客戶銀行一直沒有松動。“具體政策正在制定，不過如果房貸金額少于50萬元，基本上沒有希望，就算是50萬以上的，也不一定能全部按照七折執行，可能是七五折，或者八折。”客戶經理對他說。

失望的李雷開始留意其他銀行的情況，他突然發現銀行和銀行間的區別很大。

他的幾位朋友在民生銀行上海分行、招行上海分行的房貸雖然也在30萬以下，但卻已獲得了七折優惠。這些銀行似乎非常爽快。

而另一些銀行則開出很多附加條件，比如上海銀行的規定是：只要符合四項條件中的一條就可以申請七折。這4項條件是：1.貸款超過30萬(商業的)；2.VIP客戶 (比如存款超過30萬)；3.理財產品購買超過30萬；4.綜合資產超過30萬。

最讓他哭笑不得的是一家國有銀行告訴他，可以申請優惠，條件是“幫銀行辦10張信用卡”。

在打聽過一圈后，李雷逐漸明白，即使是給七折優惠，銀行也留了一手。有的銀行在調整利率的同時提高了提前還款的成本，比如說有“3/2/1”的懲罰措施，即不滿一年提前還款的，收提前還款本金的3%作為補償金，滿一年不滿2年的收取2%，滿兩年不滿三年提前還款的收取1%。

貸款越多越吃香

盡管手續麻煩，李雷還是決定拋棄他現在的銀行，“他們總要搶客戶的”。

一點也沒錯。作為銀行的傳統產品，按揭貸款的發展歷史已經將近10年，在銀行的個人金融業務中舉足輕重。

中國建設銀行總行研究部趙慶明博士告訴記者“這是銀行眼里最安全，最賺錢，也是最熟悉”的業務，他透露每家銀行從總行層面都會高度重視這一塊資產。

的確如此，房子抵押給銀行，又有首付作為保證，這項業務的風險控制也一直在不斷完善，相比個人金融中的信用卡、理財業務等等，按揭貸款的風險小，幾乎就是一個“金蛋”。

既然按揭貸款重要，銀行的態度為何不盡相同呢？

“我們搶得比較多的是多套房或者金額比較大的貸款，而貸款30萬以下的客戶，搶到了也無利可圖。”一家股份制銀行上海分行的個貸部總經理向記者明確表示。

他說轉按揭過程中銀行要請擔保公司來操作，需要支付擔保公司大約千分之三到千分之四的擔保費，不僅如此，復雜的程序需要銀行人工操作，人力成本很高，因此，搶小客戶對銀行來說僅僅是花錢賺吆喝，關鍵是看以后能否通過交叉銷售來增加收入。

“這實質上是銀行交叉營銷的一種，我給你某項優惠，希望你要在別的業務上回報我。”

于是市場似乎已達成共同的游戲規則：抓大放小，只做不說。

簡而言之，對于消費者來說，如果你想轉按揭，貸款金額大的歡迎，小的需要一些附加條件。

利率市場化的開始

李雷是中國眾多存量房貸客戶中的一員，這場消費者和銀行的博弈剛剛開始。

中央財經大學銀行研究中心主任郭田勇用“囚徒博弈”形容銀行現在的狀態，他說：“銀行對此不歡迎也沒辦法，最低可以打七折，只要有一家打，最后結果就是大家都要去打七折。銀行只能這么做。”

對于銀行來說，這是一個兩難的選擇。此次房貸新政，也是央行有意放開利率市場化的試點，但對存量房實行七折，直接的影響就是銀行利潤受損。

如果一個2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠的房貸客戶，在申請七折優惠利率后，銀行將損失多少利差收入呢？

以房貸尾款30萬元，貸款期限20年計算，購房者在支付0.85倍基準利率的時候，需要支付利息30.29萬元(5.94%×0.85×20×30萬＝30.29萬元)，如果按照基準利率的七折計算，購房者所支付的利息約為24.94萬元(5.94%×0.7×20×30萬＝24.94萬元)，兩者相比七折利率可為購房者節省5.35萬元的利息。

此前，中國建設銀行董事長郭樹清曾表示，中國目前房貸余額有3萬億，以此計算，商業銀行利潤遭受的巨大擠壓不言而喻。

“但是總行給我們的利潤指標不會減少，損失幾個億，要通過其它方式彌補。”一家國有大行上海分行高管說。

目前，各家銀行考慮更多的恐怕就是如何在讓利的同時增加收入。

而一家銀行支行的員工說，優質與否的標準是由支行來確定，每家支行會根據自己的業務重點制定條件，于是市場上看起來各種條件五花八門。

李雷和他的朋友遭遇了那些附加條件，正是各家銀行的客戶經理正在抓住機會對客戶進行交叉銷售，爭取使其成為優質客戶。“未來利率市場化是一個趨勢，銀行必須要承受陣痛。”上述高管說，此次房貸新政，也是央行有意放開利率市場化的試點，銀行雖然給存量客戶讓了利，但同時也可以通過吸收增量來做大規模，彌補損失。

（史美寅對本文亦有貢獻）