合生創展：深挖運營價值?激活全領域增長新動力
3月31日，合生創展發布2021年業績公告。公告顯示，年內，公司營業額307.34億港元，股權持有人應占溢利97.59億港元，核心利潤47.56億港元，每股基本及攤薄盈利為每股3.71港元。
業績企穩的背后，是合生創展在房地產行業跌宕起伏的背景下運營優勢逐步顯現，這得益于其及時捕捉市場變化，積極謀求新的增長曲線。作為老牌房企，合生創展通過前瞻性布局，依托科技賦能不斷深挖全領域業務的運營價值，激活并釋放運營潛力，從而培育增長新引擎。
產品力制勝地產業績逆勢增長
自去年下半年以來，部分房企出現債務危機，市場信心持續探底。盡管房地產行業陷入下行周期，但合生創展憑借自身實力實現銷售業績逆勢增長。公告顯示，2021年，合生創展的總合約銷售金額422.99億元，同比上升18%。其中，物業合約銷售約402.73億元，同比上升16.8%；裝修合約銷售約20.26億元，同比上升約47%。
分城市來看，期內，合生創展的銷售項目主要分布在19個城市，而4個一線城市的銷售占比達60%。例如，廣州的銷售建筑面積為40.82萬平方米，銷售額108.33億元；惠州的銷售建筑面積5.30萬平方米，銷售額5.55億元；上海的銷售建筑面積為33.21萬平方米銷售額90.02億元；北京及天津的銷售建筑面積為30.56萬平方米，銷售額為219.09億元。
業績的穩步增長，與合生創展持續迭代的產品力密切相關。2021年，合生創展重點推出高端產品線——縵系，開創了中國首個世界級生活方式品牌，匯聚來自全球的超前理念，為當代精英帶來獨特的、不可復制的居住體驗，合計貢獻銷售業績202億港元，占集團總銷售額39%。除北京外，合生創展的縵系產品正在落地其他城市，2022年將推出上?？z云、廣州縵云等項目。
當縵系產品持續引爆高端市場時，合生創展還將目光鎖定新生代客群，推出“悅系”，旨在打造符合年輕人喜好的首置產品。在產品結構不斷優化的同時，合生創展既保銷量，又保利潤。2021年，合生創展地產板塊的毛利率達45%，近三年銷售業績復合增長率達41%，遠超業內同行。
產品力的持續更新與優化，也得到市場的廣泛認可。截至2021年12月31日，合生創展已銷售但未交付的物業建筑面積約為217.12萬平方米，已收所得款項共394.89億港元，將于2022年及其后結轉并確認為收益，這也意味著合生創展已提前鎖定2022年的部分業績。另外，公司的總貨值約927億，且可售貨量高度集中于一線城市，占比超60%，足以保障合生創展未來5-8年的市場供應。
加強現金流管理夯實財務安全邊際
流動性危機之下，財務安全成為房企穩健運營的關鍵。合生創展從自身出發，加強經營活動產生的現金流與融資活動產生的現金流管理，進而保證流動性充足，尤其是其經營性現金流已經連續多年為正。
與此同時，合生創展優化債務結構，加強信用建設，進一步確保財務安全。截至2021年12月31日，合生創展的總有息負債中一年內到期有息負債233億元，占比24%；公司信用債僅占8%，在境內無公司債、中票等信用債余額。需要指出的是，今年1月，合生創展已償還5億美元債，年內無公開市場信用債到期。
相比其他公司，合生創展的有息負債品種配置合理，90%以上均為資產抵押貸款，其中開發類占比38%、商業運營類占比26%、城更舊改類貸款15%、信用債占比8%、信托貸款占比7%、境外貸款占比6%。
在改善債務結構的同時，合生創展堅持多元融資渠道，境外發債成本也明顯低于其他房企。2021年，合生創展加權平均財務成本為6.3%，處于行業低位，較2020年同比下降0.5%。合生創展的信貸指標優于多數同行業公司，其主體信用及債券信用等級為AAA級。標普信用評級B級，惠普B+，評級展望均為穩定。不得不說，財務安全管理，為合生創展的運營建立了護城河，支撐起持續穩健前行。
多業務齊頭并進業務生態圈持續深化
除地產業務外，合生創展的多元化業務成效顯著，并逐步構筑起集地產、商業、合生活、基建及投資等五大板塊的全領域發展。
如今，合生創展的商業板塊已發展為輕、重兩大管理平臺，即投資性房地產與合商科技雙平臺。其中，投資性房地產中的租賃收入持續貢獻穩定的現金流，此外，持有業務包括投資性物業、酒店資產、餐飲業務三方面。數據顯示，2021年，投資性房地產業務部分為合生創展貢獻了40億港元的總營業收入以及26億港元的經營毛利，擁有27個籌備及在營項目、4個建設期項目，且一線城市的土儲占比95%。由于商業板塊業務已經實現內生多元化，其不僅有助于平抑市場風險，還能夠為集團的穩健運營注入更多活力。
經過持續發力，合商科技已成長為國際最領先的商業及泛商業生態科技綜合運營商，擁有合生匯、MOHO、泛文娛、MAHA等四大產品線，尤其是旗艦品牌合生匯已成為各大城市的商業地標。例如，北京朝陽合生匯、上海五角場合生匯成為兩個一線城市當之無愧的時尚潮流生活的“引力場”。據介紹，自開業后，合生匯產品線出租率動態保持在99%，北京、上海區域的單項目日均客流突破12萬人次，自有會員數超過200萬人。除傳統的合生匯產品線外，合生創展以科技化、現代化管理為依托，新拓了MOHO高端商業綜合體、泛文娛產品線以及MAHA產品線，助力整個商業板塊的租金價格上揚。
合生活作為合生創展旗下的社區科技與物業板塊，其增長態勢喜人。2021年，合生活社區科技實現收入44.76億港幣，同比上升66%，凈利潤3.09億港幣，同比上升94%。不論在月活率、復購率、客戶轉換率、GMV的同比增長率等方面均領先同業。最突出的是客戶轉換率，達74%。截至2021年12月31日，合生活社區科技平臺已服務超30座城市，近200個項目，經營管理面積1.3億平方米，為超過100萬戶家庭提供服務，自主開發的合生活APP用戶量近300萬。
合生創展也在培育其基建板塊。自從2007年創立以來，合生基建集團主要提供住宅與商業等業態項目的建設與運營服務，為社會創造更加優質的工程產品。此外，合生創展的投資板塊也與集團的產業生態圈互為賦能，助力全領域增長。
打開增長通道科技賦能多元發展
依托多元業務布局，合生創展運用智能化技術及管理方式，以科技平臺為載體，構建從城市更新、地產開發、商業運營管理、物業管理、金融投資、基金管理到智慧服務等全生命周期、全產業鏈的智慧管理平臺。由于科技賦能各個環節，合生創展的業務生態圈可實現多個互聯網+的應用場景，跨周期打造線上線下全業務流程的大小閉環，通過新模式與打法建立競爭優勢。
在內部運營管理方面，合生創展利用科技實現內部管理體系“閉環式”提質增效，依托信息化管理系統、智慧管理駕駛艙、智能管控模型、工單結算系統、智慧移動辦公等系列科技平臺、管理體系和考核方式，將整個流程分解到每個人的每項工作的每一個維度，打造自動驗收結算代替傳統審批的智能化管理體系，實現“去中心化、去審批化、去層級化”，實現全業務流程的智能化管控，完成“平臺+個人+項目”的科技賦能，提升運營管理效能。
科技賦能，離不開平臺的搭建。合生創展通過云建設科技平臺、全場景智慧營銷平臺、智慧交付、智慧工程、智慧社區及商業管理和物業管理自主研發的“合生通、合生活”APP等一系列智能科技管理系統，可以快速提升服務管理質量和運營效率，并更好地服務于客戶。
可以看出，合生創展的科技賦能并非是單單指某一特定的環節，而是追求全業務流程的科技化與數字化。例如，在房地產開發端，針對客戶的不同場景，從拿地研判到設計、工程建設以及銷售前后端的服務等環節，保證展示、客戶權證、交易、簽約、按揭等形成真正的全流程閉環，將科技化與數字化融入到企業經營管理的血管與微細胞中。以智能化配置為例，通過科技手段可以將運營前置，在產品定位之前就考慮智能化的配置，給業主帶來的智能化配置不只是室內，還包括小區內部、物業管理服務等方面的智能化，實現多生活場景應用，完成從居住體驗的單一改善到生活服務品質的全面躍升。
2022年，合生創展將迎來而立之年。站在全新的起點之上，合生創展已經躍升為科技賦能、產業驅動的綜合性投資控股平臺，在行業出現結構性調整之時仍保持穩健運營。憑借產業生態圈與科技賦能，合生創展的資源整合能力正不斷精進，旗下五大板塊業務也將展現出新的活力與生機。
（轉自中國網）