購房門檻“兩連降”：5年期LPR下調將修復市場信心

5月20日，央行發布最新一期LPR利率，5年期LPR下調了15個基點。也即，從4.6%下降至4.45%。

這也意味著，個人住房貸款利率也將同步下降。

按照此前的規定，商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。其中，首套房個人住房貸款利率不得低于LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于LPR加60個基點。

此次調整之后，首套房和二套房的最低貸款利率將同步下調，最低分別達到4.45%和5.05%。

5月15日，央行、銀保監會發出通知，首套房貸利率下限可在LPR基礎上最高下浮20個基點，最低可達4.4%。但二套房貸款利率并未做出調整。

兩次調整疊加，首套房和二套房的最低貸款利率分別為4.25%和5.05%。

根據貝殼研究院的監測，2022年5月，103個重點城市主流首套房貸利率為4.91%，二套利率為5.32%。因此，無論首套房還是二套房利率，都有一定的下調空間。

這一政策的最直接影響在于購房成本下降，其中首套房購房者受益最大。以首套房貸款100萬元、30年期計算，按照調整之前4.6%的貸款利率，購房者月供為5126.44元；按照調整之后4.25%的最低貸款利率，月供則降至4919.4元，下降了207元。

若結合其他政策來看，此次調整的受益范圍還將惠及一些改善性購房者。近期，不少城市在穩樓市政策中，取消了“認房又認貸”的條款。按照這一規定，很多改善性需求也將有望享受到首套房貸的利率優惠。

事實上，在此之前，由于經濟增速放緩等原因，降息的預期已經十分強烈。分析人士指出，“靴子”落地之后，不僅對經濟有提振作用，對樓市的影響也將逐漸顯現。

中原地產首席分析師張大偉指出，除了實際影響之外，此次下調5年期LPR的心理影響也不容忽視。一方面，購房門檻“兩連降”，有助于激發購房者的入市熱情；另一方面，今年已有超過100個城市出臺各類穩樓市政策，并逐漸在量變的累積中，不斷提振供需雙方的信心。

根據國家統計局的數據，今年1-4月，全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；商品房銷售額37789億元，下降29.5%。同期，房地產開發投資增速出現有統計以來的首次負增長。

貝殼研究院指出，購房門檻的兩次調整，將對合理購房需求起到一定的支撐，未來會進一步帶動房地產市場交易增長，加快市場修復。而穩樓市將在穩增長中發揮更積極更重要的作用。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也指出，此次政策對于房企申請低成本的開發貸款等也有積極作用，有助于房企中長期融資成本和經營成本的降低。