六大行出手：超萬億“大紅包”，給了哪些房企？

（視覺中國/圖）

11月以來，房地產領域政策利好頻出！

“金融16條”之后，金融機構對房企的支持被推上了高潮。

2022年11月24日，銀保監會相關部門負責人表示，人民銀行、銀保監會《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》印發后，大型銀行部立即督促指導，要求大型銀行加快貫徹落實。

近兩日，六家大型銀行包括工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行和中國郵政儲蓄銀行紛紛為房企開出大額授信。

據統計，目前六大行為房地產企業提供的授信額度已超萬億元。 

受此消息推動，港股地產股24日股價飄紅，碧桂園回彈超20%，美的置業漲幅超過16%，龍湖也上漲逾12%。

以此可見，資本市場對這一消息的回應情緒樂觀。

但需要特別強調的是，銀行目前開出的僅是意向性授信額度，且受益的房企之中，國央企以及龍頭優質民營房企占大多數。另外，大部分房企此前每年也均能夠拿到一定的額度，但最終使用與否，取決于基本面等因素。

因此，目前來看，意向性授信為房企融資開了一個窗口，但假若銷售面回暖不及預期，融資面的暖流最終或許難以改變房企的經營面現狀。

六大行近萬億授信！給了哪些房企？

11月24日，工商銀行宣布，向12家全國性房地產企業提供意向性融資，總額達6550億元。

據21世紀經濟報道記者了解，這12家房企分別是：中海發展、保利發展、華潤置地、招商蛇口、華僑城、萬科集團、金地集團、綠城中國、龍湖集團、碧桂園集團、美的置業和金輝集團。

同日，建設銀行邀請88家房地產和住房租賃企業，召開了房地產市場形勢展望暨住房租賃基金交流會，并與8家房企簽署了合作協議。

建設銀行簽署合作協議的房企包括：中國交通建設集團、首開控股、越秀集團、萬科集團、龍湖集團、美的置業、合生創展和大華集團。

中國郵政儲蓄銀行則分別與5家房企簽署全面戰略合作協議，提供意向性融資總額2800億元，共促房地產市場平穩健康發展。這5家房企是：萬科集團、龍湖集團、綠城集團、碧桂園集團和美的置業。

在三家銀行集體行動的前一日，農業銀行、建設銀行和交通銀行已經先行一步。

2022年11月23日，農業銀行與5家房企舉行銀企戰略合作協議簽約儀式，銀企各方將利用各自行業優勢，整合資源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共贏的原則，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領域，在房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等業務方面，進一步加深合作，建立長期穩定的合作關系。

農業銀行選擇的5家房企是中海發展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團和金地集團。

此外，中國銀行則為萬科集團提供1000億元的意向性授信額度，且為碧桂園、龍湖集團各提供600億元意向性授信額度；交通銀行則為萬科集團提供1000億元的意向性授信額度，同時為美的置業提供200億元的意向性授信額度。

從六家大型銀行開出的名單來看，目前優質房企受到的傾斜仍然明顯。

名單上高頻出現的房企中，有不少是頭部國央企，例如中海發展、保利發展和華潤置地，也有部分是腰部國央企，例如首開控股、越秀集團，這些房企本身與金融機構合作順暢，是銀行青睞的對象。

而混合所有制代表中，萬科集團、金地集團也是公認的穩健派；民營房企之中，則是此前被認為是示范型房企的龍湖集團、美的置業和碧桂園集團刷了一波存在感。

金融機構授信偏好明顯

事實上，即便是銀行愿意給出意向性授信額度的房企，金融機構的偏好依然十分明顯。

根據目前有公布授信額度的結果來看，萬科無疑是最受歡迎的房企，其不僅與所有六家大型銀行均有合作，拿下了超過3000億元的授信，且尚有未公布的額度；同樣屬于銷售額頭部的房企碧桂園集團，則通過中國郵政儲蓄銀行、工商銀行和中國銀行三家拿到總共1500億元的意向性授信。

此外，美的置業也是金融機構備受青睞的民營房企，總共有4家大型銀行為之提供意向性授信，但總的額度并未披露。

一位商業銀行的人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，銀行對合作房企的要求主要看本身的銷售規模、城市布局以及房企本身的股東結構，還有資金鏈的穩健程度，“這樣一對比，也能夠一定程度反映出來幾家大行的風險偏好?！?/p>

需要提醒的是，雖然這些意向性授信能夠在一定程度上為房企的資金面提供支撐，但最終能夠在多大程度上提振行業發展，仍需后續觀察。

一位房企資金部的人士告訴21世紀經濟報道記者，“銀行給的是意向性額度，它未必最終能夠貸出來，而且房企本身也都有充足授信的?！?/p>

可供對比的數據是，截至2021年底，碧桂園未使用授信額度約2615億元，且在今年3月，碧桂園還分別獲得招商銀行、農業銀行共計450億元的授信額度，理論上而言，碧桂園的可動用授信額度是相對充足的，目前所拿到的額度或許起到的更多是錦上添花的作用。

一位不愿具名的地產分析師也對21世紀經濟報道記者表示，“銀行和房企的合作主要是開發貸和按揭貸，開發貸是跟住宅開發項目捆綁得多，這塊審核是很嚴格的，房企目前開發強度不是很高；按揭貸目前放款都是沒什么問題的，但這塊主要是要看銷售?！?/p>

在業界人士的視角中，目前融資面的扶持已經“火力全開”，市場更加關注的是銷售面的表現。

“如果銷售弱，房企就沒有回款，但回款是占了起碼50%的現金流的。另外，工程支出、運營支出這些也不能停，也要繼續，那房企的壓力還是會比較大?！鄙鲜龅禺a分析師認為。

不過，目前房地產市場也出現了一些企穩的勢頭。

中信證券在近期的一份研報中指出，預計2023年商品房銷售額、房地產開發投資分別同比下降1.6%和9.7%，新開工面積同比下降25%，竣工面積預計同比持平，一二線城市房價基本走穩。

中信證券預計，信用高、銷售尚可的企業通過拿地換牌，有望逐步穩住盈利能力，擴大市場份額。而無力融資拿地的企業則可能理性縮表。在此背景之下，有能力“換牌”的企業仍占據絕對的競爭優勢，市占率和盈利能力都有希望穩步提升。

金融支持房地產穩定：銀保監會、六大行、12家股份行都做了什么？

11月，《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（下稱《通知》）先后出臺。

央行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作，六大行、12家股份制商業銀行主要負責人出席會議，對上述文件進一步部署。

文件發布以及座談會召開后，監管部門做了哪些工作？相關機構采取了哪些措施？取得了哪些效果？

11月24日，銀保監會相關部門負責人進行了詳細介紹。

銀行業累計發放房地產開發貸款2.64萬億

去年下半年以來，少數房地產企業由于長期“高杠桿、高負債、高周轉”的經營模式不可持續出現風險，并對市場產生了外溢效應，同時受疫情影響，當前房地產市場出現一些調整。

銀保監會相關部門負責人表示，銀保監會堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，指導銀行做好對房地產的信貸投放。1-10月，銀行業累計發放房地產開發貸款2.64萬億元，累計發放按揭貸款4.84萬億元，為穩定房地產市場提供了有力的金融支持。

下一步，銀保監會將加強與住建部、人民銀行等相關部門的溝通配合，協同一致，同向發力，督促銀行保險機構依法依規做好相關金融服務，將金融支持政策落實好、落到位，切實保持房地產融資平穩有序，積極支持“保交樓、穩民生”，促進房地產業良性循環和健康發展。

“保交樓”專項借款資金已基本投放至項目

銀保監會相關部門負責人表示，銀保監會積極推動支持“保交樓、穩民生”。8月份，配合住房城鄉建設部、財政部、人民銀行等部門及時出臺措施，支持國家開發銀行和中國農業發展銀行按照有關政策和要求，在配合地方政府壓實各方責任的安排下，依法合規、高效有序地向經復核備案的借款主體發放“保交樓”專項借款，封閉運行、?？顚Ｓ?，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目建設，千方百計推動“保交樓、穩民生”。

“截至目前，‘保交樓’專項借款工作已取得階段性進展，專項借款資金已基本投放至項目，資金投入帶動形成一批實物工作量，有效促進了項目建設交付?！便y保監會相關部門負責人介紹稱，下一步，銀保監會將堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，繼續做好“保交樓”工作，促進房地產市場平穩健康發展。

六大行進一步加大工作力度，有不少亮點做法

銀保監會相關部門負責人介紹稱，銀保監會持續推動大型銀行落實房地產金融管理政策?！锻ㄖ钒l布后，立即督促指導，要求大型銀行加快貫徹落實。六家大型銀行認真履行國有大行擔當作為，在前期工作基礎上，圍繞“十六條”監管政策，專題研究細化措施。

“目前，大型銀行進一步加大工作力度，積極促進房地產市場平穩健康發展?！便y保監會相關部門負責人介紹，

• 一是迅速建立專項工作機制和向分支機構傳達政策要求，快速形成總行統籌、全條線發力的工作格局。

• 二是合理區分項目子公司風險和集團控股公司風險，建立區域優質房企“白名單”，對于暫時遇困房企存量開發貸款給予展期等安排。

• 三是優化和擴大現有授信審批“綠色通道”模式適用范圍，在落實相關政策的前提下，對于重點客戶、重要項目采取綠色通道形式加快審批和發放。

• 四是積極配合做好“保交樓”工作，靠前對接專項借款安排，著力推進“保交樓”項目配套融資。

• 五是充分利用并購貸款、投行等工具，積極穩妥推進重點房地產企業風險處置項目并購金融服務。

• 六是積極支持人民群眾住房貸款合理需求，保障受疫情影響、符合延期政策的住房金融消費者的合法權益和征信保護。

銀保監會相關部門負責人表示，各大型銀行在具體貫徹落實中還有不少亮點做法：

例如，農業銀行通過簽訂戰略合作協議為房企提供多元化金融服務；建設銀行通過加快住房租賃基金試點拓展住房租賃融資；工商銀行積極配合做好“保交樓”工作；中國銀行進一步優化政策，確保房地產融資平穩有序；交通銀行積極穩妥推進房地產風險化解融資模式創新；郵儲銀行進一步梳理房地產行業發債企業名單，在符合風險偏好的前提下，適度增加債券投資標的企業范圍，并通過債務融資工具的承銷、投資支持房地產企業債券融資。

12家股份行一些工作已經取得階段性進展

股份行方面，銀保監會相關部門負責人介紹稱，相關部門第一時間督促12家股份制銀行切實提高政治站位，加快貫徹落實各項政策要求。12家股份制銀行高度重視，分別結合自身情況進行細化部署，及時傳達到分支機構，目前各項工作正在加快推進，一些工作已經取得階段性進展。

在保障房地產融資平穩有序方面，一是要求股份制銀行對國有、民營房地產企業一視同仁，通過對存量貸款展期、調整還款安排等方式予以積極支持，堅決避免出現一致性抽貸、斷貸行為。鼓勵各行優化內部授權，提高審批效率。例如，有的股份制銀行已經給予分支機構特別授權，允許分行自行審批房地產企業合理的貸款展期申請。

二是支持股份制銀行助力房地產企業債券融資穩定。多家股份制銀行積極參與了民營房地產企業增信支持類債券的承銷及投資工作?！般y保監會也積極配合有關部門，對部分房地產企業債券展期工作進行了協調?！便y保監會相關部門負責人表示。

在配合做好受困房地產企業風險處置方面，支持股份制銀行發放并購受困房地產項目的并購貸款。例如，中信銀行發揮中信集團“金融+實業”協同優勢，通過并購和信托模式，化解佳兆業有關存量出險項目。同時，股份制銀行已經面向部分民營房地產企業開展了保函置換預售資金業務，緩解了這些企業的流動性壓力。

在依法保障住房金融消費者合法權益方面，支持股份制銀行主動履行社會責任，尤其在受疫情影響嚴重地區加快落實按揭貸款延期還本付息政策。例如，部分股份制銀行已開始為部分地區多個樓盤的住房按揭客戶，提供延期還本付息服務，并不單獨因此下調貸款風險分類，免收罰息。

房地產融資“三支箭”齊發

考慮到民營房企是提振市場信心的關鍵，本輪政策組合拳也是從信貸、債券、股權三個融資渠道著手，俗稱“三支箭”。

早在2018年，針對部分民營企業遇到的融資困難問題，經國務院批準，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓展融資。

信貸融資方面，11月21日，在人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會上，人民銀行黨委委員、副行長潘功勝表示，在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎上，人民銀行將面向6家商業銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為商業銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。

11月24日，中國工商銀行與中國海外發展、保利發展、華潤置地、招商蛇口、深圳華僑城、萬科集團、金地集團、綠城中國、龍湖集團、碧桂園集團、美的置業和金輝集團等12家全國性房地產企業，以總對總方式簽訂戰略合作協議，提供意向性融資總額達6550億元。

11月23日，中國銀行、交通銀行、農業銀行等多家國有大行與多家房企簽署了戰略合作協議，其中萬科獲得中國銀行、交通銀行合計2000億元意向授信額度，美的置業獲得交通銀行200億元意向授信額度，中海、華潤、萬科、龍湖、金地等5家房企還與農業銀行舉行了銀企戰略合作協議簽約儀式。

債券融資方面，“第二支箭”（民企債券融資支持工具）也在陸續擴容。

據交易商協會消息，11月23日，中債增進公司在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，后續將根據企業需求提供持續增信發債服務。截至當日，中債增進公司已通過公開業務郵箱收到近百家民營房企增信業務意向，正在按照相關機制積極推進業務開展。

股權融資方面，一向敏感的涉房企業A股融資也出現了積極信號。11月21日，證監會主席易會滿在2022年金融街論壇上表示，要密切關注房地產行業面臨的困難挑戰，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，繼續支持房地產企業合理債券融資需求，支持涉房企業開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。

11月15日，碧桂園公告稱，將配售14.63億股股份，配售事項所得款項凈額預計約為38.72億港元。11月16日，雅居樂公告稱，將以先舊后新的方式配售2.95億股股票，認購事項的所得款項凈額估計約為7.83億港元。不過，碧桂園、雅居樂是港股上市房企，配股融資并不需要內地監管部門的批準，與 “第三支箭”并無太大關聯。

招聯金融首席研究員董希淼對21世紀經濟報道記者表示，貸款、債券、股權這“三支箭”將呈現出相互促進的作用?！扒皟芍Ъ钡姆€步推進與顯著成效將為“第三支箭”快速落地的推進器，而“三支箭”的支持力度有所遞進，與前兩支箭形成互補，有助于市場信心的快速恢復。當前金融監管層對于涉房業務的占比的規定依然略低，僅允許少量涉房業務的企業在境內首次公開募股（IPO），未來涉房業務占比能否有所提升是該政策顯效的關鍵。

不過，并不是所有的房企都能得到“三支箭”的政策支持。據悉，盡管中債增進公司收到近百家民營房企增信業務意向，但暫未有一家出險房企獲得“第二支箭”的融資支持。涉房企業A股融資對房地產業務的比重也有明確的限制。

武漢科技大學金融證券研究所所長董登新認為，必須看到，目前中國房地產市場確實需要洗牌，部分經營不善的房企需要自然淘汰、退出市場，而對于經營有方的房企應該鼓勵支持它們通過并購重組做大做強，這樣有利于房地產市場更好地新陳代謝、健康發展。未來支持民營房企融資應該是“貸款、債券、股權”，“三箭齊發”促進民營房企融資恢復，支持房企健康發展。

需求側仍是發力重點，5年期LPR年內有望調降

東方金誠首席宏觀分析師王青對21世紀經濟報道記者表示，就當前而言，推動房地產市場盡快回暖的重點在需求側，其中下調居民房貸利率是關鍵，其他放松限購、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產交易環節稅費等也能起到輔助作用。我們判斷，盡管11月5年期LPR報價按兵不動，但年底前仍有下調空間。這是當前支持個人住房貸款合理需求最有效的一個發力點。若各項政策調整到位，明年一季度前后樓市有可能出現趨勢性回暖勢頭，即季調后的商品房月度銷量環比穩定上升。

“當務之急是通過適時降準及降低政策利率來降低銀行資金成本，引導LPR特別是5年期以上LPR繼續下降，從需求端著手，促進房地產市場平穩健康發展?！闭新摻鹑谑紫芯繂T董希淼向記者指出。

他分析，從10月金融數據看，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長乏力，是拖累人民幣貸款增長的重要因素。11月21日，央行行長易綱表示，房地產業關聯很多上下游行業，其良性循環對經濟健康發展具有重要意義。如果12月LPR能下降5-10個基點，將在歲末年初之際起到較為積極的作用，更有力地提振居民住房消費需求。

董希淼特別提到，較多的住房貸款以1月1日作為重定價日，如果12月LPR下降，還有助于降低存量房貸利率，降低更多居民的住房消費負擔。同時，5年期以上LPR下降也有助于降低企業中長期貸款成本，助力基礎設施和重大項目建設。

另外，多位行業人士向記者指出，需求端除了要政策讓利降低購房成本，還要提振老百姓對未來收入和工作前景的積極預期，這是提高居民入市意愿的一大關鍵。