外資“抄底”的不是中國樓市，而是非住宅物業

黑石集團近兩年接連收購了粵港澳大灣區多個物流地產項目。 （視覺中國/圖）

2022年11月，世界頂級投資公司黑石集團（NYSE：BX）旗下資管平臺收購粵港澳大灣區約28萬平方米現代倉庫；6月，國際金融服務公司摩根士丹利集團（NYSE：MS）收購長三角近21萬平方米的綜合物流地產項目；5月，港資企業新世界發展(00017.HK)收購位于成都及武漢的6項物流物業。

除了項目收購，鐵獅門、華平基金、香港置地等多家境外企業（包括港澳臺）近期也在中國頻頻拿地，土地性質以倉儲、工業、商業等非住宅屬性為主，被外界解讀為抄底中國樓市。

實際上，境外資本一直在投資中國房地產市場，但主要是商辦、物流地產，投資額也沒有突然增加。

商辦投資為主

國際房地產顧問公司戴德梁行（NYSE：CWK）中國資本市場部董事總經理劉兵告訴南方周末記者，境外資本在中國房地產市場主要進行非住宅項目的大宗交易，以購買辦公樓、商業綜合體等商辦資產為主。這類物業動輒幾十億，是大宗交易的主戰場，過半交易都集中于此。

大宗交易的資金一般來源于養老金、大學基金、主權基金等，資金成本低、規模大，通常進行中長期投資而非短期炒作。

對這類資金而言，寫字樓等大宗物業項目標準化程度高，單一項目資金投入大，管理成本低，能夠獲取長期穩定收益。

“市場行情好的時候，全國房地產市場大宗交易金額一年超過3000億，境外資本最多有八九百億?！眲⒈f。

2020年之后，受新冠肺炎疫情、房企流動性危機、美元加息等多種因素影響，中國大宗物業交易金額下降，境外投資額也隨之縮減。劉兵提供的數據顯示，2019年境外資本參與中國樓市大宗交易的金額為811億，2020年銳減至471億，2021年有所回