買指標做“拆一代”，城市更新受困回遷房地下交易

深圳的一個城中村。 （視覺中國/圖）

張建軍買的回遷房正在變成一個燙手山芋。

回遷房，是指舊房拆遷后賠給拆遷戶的房子。一些買家會從持有待拆物業的業主手中購買一定面積，相當于購買回遷指標，并代替原業主與開發商簽訂拆賠合同，等待拆遷時獲賠相應面積的商品房。

2021年行情上行的時候，張建軍花了兩百多萬元，在深圳龍崗區石灰圍村買下一個95平方米的回遷房指標，期待能獲賠同等面積的回遷房，用來自住。當時指標每平方米售價兩萬多元，比周邊新房價格低一半。

“我們沒錢買其它的房子?！睆埥ㄜ娤蚰戏街苣┯浾咛寡?，他從外地來深圳工作十多年，在一所學校做老師，攢下的積蓄在深圳市區根本買不起商品房。

在百度貼吧“舊改吧”“城市更新吧”等論壇里，充斥著各種推介回遷房指標的廣告語：“1：1賠紅本商品房”“預計5年交樓享300%回報”“做拆一代，享城市紅利”。

回遷房指標交易在深圳長期存在，2020年開始愈加火爆。這一年深圳房價快速上漲，政府調控收緊，購房門檻提高?；剡w房指標的價格通常只有周邊新房價格的一半，吸引了大量剛需購房者和投資客。

“2020年、2021年這段時間指標（交易）是最火的時候，很多外地人、深圳本地人看中了項目基本上都直接打錢過來說你幫我去找（指標）?！睂ｉT從事深圳回遷房指標交易的房地產中介蔡和暢對南方周末記者說。

然而，張建軍買下石灰圍的回遷房指標后，開發商爆雷，項目擱淺。2021年開始，深圳也多次發文打擊回遷房指標交易。

這門由城市更新催生的灰色生意，風險陡增。

回遷房來源

張建軍購買的95平方米是石灰圍村一棟農民自建房的一部分，由當地村民在2015年與人合建——村民提供100平方米宅基地，合伙人出資建房。建成的房子共7層，村民分得3層，合伙人分得4層。

2020年，石灰圍村被列入深圳城市更新計劃，這棟7層小樓也在拆遷范圍內。合伙人拿出近五百平方米建筑面積對外出售，除了張建軍，還有另外4人分別買下不等面積。

這樣的農民自建房在深圳大量存在，正是深圳回遷房指標的來源。

中國實行城鄉二元制土地結構，城市土地屬于國有性質，農村土地多為集體所有。國有土地需要經過招拍掛出讓，合法建成的住宅商品房擁有70年產權，可以流通交易