市場下行調整，ESG風險多發丨2022年房地產建筑上市企業ESG風險觀察

“當前人民群眾對住房和城鄉建設的要求從‘有沒有’轉向‘好不好’?！?023年1月30日，住房和城鄉建設重點工作推進會上，住建部部長倪虹強調，住房和城鄉建設工作要以安居為基點，建設好房子、好小區、好社區、好城區，為人民群眾創造高品質的生活空間。

2022年，在“房住不炒”政策大環境下，受疫情反復、消費疲軟、融資壓力等因素影響，房地產建筑行業風險仍待化解。企業資金吃緊，房屋質量和交付延期的問題持續曝光，農民工集體討薪、業主維權的群體性事件時有發生，給行業復蘇蒙上一層陰影，再次揭示了“快速拿地、撬動貸款、高速開發”的傳統模式不可持續。

黨的二十大報告將“房住不炒”放在“增進民生福祉，提高人民生活品質”框架下論述，對房地產建筑企業轉型提出更高要求。企業在提升產品和服務能力的基礎上，還需要在應對氣候變化、促進鄉村振興、共同富裕等國家重大發展議題前，積極作為，將自身的可持續發展與社會經濟的繁榮穩定緊密結合，與利益相關方實現價值共創。

ESG在行業轉型的關鍵時期，給房地產建筑企業一面系統的自我檢視的鏡子。南方周末利用“善擇——中國企業社會責任云平臺”ESG風險預警系統，持續監測、追蹤、評價中國上市企業在環境、社會和治理領域的風險表現。希望通過問題分析，讓行業有所觀照，也警示企業目前存在的風險，及時防范及處置，不斷提升可持續發展能力。

行業平均每周暴露4起風險

2022年善擇云平臺監控到109家上市房地產建筑企業發生227起ESG風險事件，其中，房企77家，曝光167起風險事件；建筑企業32家，曝光60起風險事件。

房地產企業社會（Social）領域風險多發，產品質量不過關、承諾不兌現等消費者風險突出；建筑企業治理（Governance）領域風險多發，集中表現為受房地產所累造成的債務危機和合同執行異常。

ESG風險指數較高的10家房地產建筑企業中，有5家暴發嚴重的資金債務危機，同時帶來工程款項拖欠、交付延期等問題。品牌房企旗下公司或者控股公司因為虛假宣傳、未批先建、環境污染等問題被處罰，也使得社會和環境風險高企。

圖1:上市房地產建筑企業ESG風險分布（風險指數）

圖2:細分行業風險分布情況（風險指數）

圖3: 房地產建筑業ESG風險高發企業Top10

房地產行業債務危機波及上下游企業

恒大、陽光城等頭部房企身陷流動性危機，一時難以“出險”，影響波及上游建筑設計、裝飾、施工公司。2022年，建筑裝飾上市公司瑞和股份、廣田集團因為房地產大客戶流動性危機影響，應收賬款回款困難，壞賬激增、利潤驟減，自身資金鏈也發生斷裂，造成更多項目難以如期履約。

兩家企業的第一大客戶都是恒大集團，瑞和股份來自恒大的訂單一度占收入的三成以上。2022年12月，面臨9億元的資金缺口，瑞和股份向11家銀行發出求助信號，申請授信11億元，用于借新還舊和生產經營周轉。廣田集團已在2022年9月申請破產重整，2023年1月公司發布業績預告稱，預計2022年凈利潤虧損30億元至45億元。

頭部房地產企業的債務危機沒有解除，對自我造血模式單一、經營高度依靠某一大客戶的建筑裝飾企業而言，要擺脫困境并不容易。據不完全統計，2022年有超過40家建筑裝飾企業破產，拖欠供貨商、建筑工人款項逾千萬。

2022年底，人民銀行、銀保監會聯合印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，加大對房地產企業的流動性支持；2023年1月，全國住房和城鄉建設工作會議召開，明確2023年十二項重點工作，第一項就提出，以增信心、防風險、促轉型為主線，促進房地產市場平穩健康發展。

政策支持企業自救，房地產建筑企業也需要積極通過合法途徑解決問題，不僅要維護好購房者合法權益，做好保交樓工作；還需要積極與客戶、供應商、員工溝通，及時公布公司決策和項目進展，妥善處理建筑工人欠薪、員工裁員等問題。

對于已經出險的企業而言，需要逐步擺脫高杠桿、高負債的發展邏輯，加強對宏觀趨勢的研判和解讀，根據行業發展方向，結合自身實際，努力探索多元業務、構建新業態，以降低對單一客戶、單一模式的依賴；同時需要加強資金管理，提升銷售、融資端的抗風險能力。

虛假宣傳、貨不對板影響產品口碑

房地產建筑行業曝光社會風險83起，其中，33起為虛假宣傳、貨不對板、承諾不兌現問題；27起涉及交付房屋漏水、缺少面積、空鼓等質量問題；10起涉及項目交付延期、停工問題。

圖4: 房地產建筑業曝光消費者問題關鍵詞

品牌央企中海地產高檔住宅的虛假宣傳問題備受矚目。2022年9月，中海南京方山印項目因為兩項營銷問題被罰。一是虛假宣傳問題，在項目實際并未運用“玻璃幕墻”的情況下，宣傳樓盤使用了“大面積玻璃幕墻”；周邊已有其他低密度洋房社區，當事人發布“方山印作為新方山唯一低密度洋房”的虛假宣傳用語。二是片面宣傳，建筑外立面采用了多種材料，僅對其中昂貴建材進行了宣傳，其他材料未提及。

中海子公司因此被罰8萬元。此外，項目還持續被業主投訴存在偷工減料、未按圖紙施工等問題。

房地產項目建設周期長，買賣雙方存在信息不對稱，銷售與交付的時間差客觀給虛假宣傳調查取證帶來困難，而違規行為潛在的低投入、高回報，使得不少法律意識淡薄的開發商及中介機構頻繁越界。

問題具備行業普遍性，負責任營銷因此也成為房地產上市企業在產品責任中需要重點回應的議題。全球報告倡議組織在GRI Standard中要求企業應向消費者提供產品和服務正負面的充分信息，讓消費者正確了解產品的組成、使用和處理方法，以便做出明智的選擇。

不僅如此，企業還需要公開被罰款或警告的違規事件的數量，說明處理進展、整改措施。

中海地產所在的交易機構香港聯交所在《環境、社會及管治報告指引》中，要求企業強制披露產品和服務在廣告方面存在的問題與行動，包括產品和服務的投訴數目以及補救方法。

中海方山印項目的涉事主體雖屬中海子公司，但是該產品是企業的品牌項目，企業對違規問題有披露和整改的責任。問題若得不到糾正，將對企業信用和產品價值產生負面影響。

施工項目現場環境管控需要精細化

善擇平臺收錄房地產建筑行業環境負面事件共23起，八成以上屬于子公司、參股/間接參股公司環境違規，項目現場揚塵、噪聲、固體廢棄物、裸土處置不到位遭到處罰，受罰金額基本在5萬元以內。

旭輝成都項目工地的一項處罰頗耐人尋味。2022年3月，旭輝地產的控股公司上海新置建筑工程有限公司在成都溫江萬盛TOD旭輝中心項目建設工地上，露天堆放了5個使用過的油漆桶，被溫江區生態環境局處罰10萬元。

該公司不服，提交了申辯，認為現場設有污染物收回倉庫，只是項目工期緊迫，沒來得及將油漆桶及時收回；而且油漆桶是空的，不屬于危險物品，沒有造成危害后果。公司強調項目之前都沒有受到處罰，將加強整改，希望改判。

溫江區生態環境局則表示，違規事實清楚，之前沒有行政處罰的情況和整改落實情況已在裁量時考慮，未采納申辯意見。

空油漆桶未能及時回收看似小事，反映的是企業項目建設現場環境管理制度是否能落實到位、施工作業流程是否符合大氣污染防治法、固體廢物污染環境防治法等環境法規要求。

在“雙碳”背景下，環保觀念日趨深入人心，房地產建筑企業在施工現場的作業行為將受到監管部門和公眾更細致的檢視。

我們監控到的大部分環境違規事件都發生在施工現場，當事方雖然只是上市房地產建筑企業的子公司或承建商，但旗下項目的污染問題，直接反映了集團或者母公司環境要求貫徹不細致、供應鏈環境責任落實缺陷。

住建部2022年連續發布的《“十四五”建筑業發展規劃》《城鄉建設領域碳達峰實施方案》《“十四五”城鎮化與城市發展科技創新專項規劃》，都強調要大力推進綠色建造工作，實現精細化設計和施工。

南方周末中國企業社會責任研究中心對房地產行業連續三年的調研發現，頭部企業在自身運營環節的環境表現得分已經得到持續提高（平均每年增長1～2分），但涉及供應鏈綠色建材、綠色施工環節，進步腳步稍顯滯后。

調研將“建筑垃圾的量化管理、減少和回收再利用措施”作為評價企業綠色精細化建造的一項指標。結果顯示，上市50強房企中，只有7家企業在該項指標上獲得滿分。行業在“綠色精細化施工”方面還有很大的提升空間。

圖5: 新階段房地產企業環境責任重點領域

高層牽頭、問題導向，提升ESG管理能力

行業當前的危機反映了轉型期的陣痛，更加凸顯企業利潤創造必須遵循社會要求。若企業調用了大量資源，結果增加行業風險、影響市場秩序、破壞生態環境，即使企業賬面收入增加，最終也只是將成本轉嫁，未能給社會創造財富。

當前國家城鎮化已經進入提質增效的新階段，房地產建筑行業增速逐步放緩，對企業提升民生品質的相關要求日趨凸顯和細化，企業的ESG表現將進一步居于多方的目光中心，對信用評級、融資能力、品牌價值產生更大影響。

建議房地產建筑企業：一是強化ESG在企業發展中的地位。需要高層管理者提升ESG治理能力，對企業發展重要的ESG議題有清醒認識，從制度、人員、程序等方面配給資源，將ESG管理融入組織日常工作，制定具體的行動計劃并監測進展。

二是持續提升ESG信息披露質量。對照現行指引和標準，公開、及時、平衡披露ESG績效。一方面，需要重視披露管理辦法和量化信息，確保數據統計口徑的一致性和披露連貫性；另一方面，需要及時對標全球最新可持續信息披露要求，掌握企業的薄弱環節，早做提升計劃，以便在披露要求提高時有充足的應對余地。

三是加強ESG輿情管理和溝通。對于房地產建筑行業高發問題，如安全事故、房屋質量、虛假宣傳、交付減配、拖欠農民工工資等，做好妥善處理和溝通，即使問題屬于小概率事件或主體責任不在房地產建筑公司，企業也應積極傾聽利益相關方訴求、透明溝通，促成問題解決。