提前還貸潮在其它國家發生過嗎？他山之石是什么？

（小塵4x/圖）

2023年新年伊始，延續一年有余的提前還貸潮急劇升溫?！斑€貸比借錢難”一度成為熱詞之一。

為緩解提前還貸難之困境，中國人民銀行和中國銀保監會近日召開部分商業銀行座談會，要求商業銀行強化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權益，改進提升服務質量，按照合同約定做好客戶提前還款服務工作。但同時針對部分借款人違規使用經營貸、消費貸提前還款的情況，人民銀行、銀保監會要求商業銀行持續做好貸前貸后管理，加強風險警示。監管部門也將加大檢查處罰力度，及時查處違規中介并披露典型案例。

提前還貸潮并非首次出現在中國。潮起潮落的原因何在？它是中國特有的現象嗎？其它國家出現過提前還貸潮嗎？

南方周末新金融研究中心研究員從歷史縱深的全球范圍觀察，并從銀行端和居民投資端兩個方面比較研究發現，提前還貸潮與國內公眾熱議的存量房貸利率高企關聯不大，而與銀行體系和金融市場建設有關。

提前還貸潮“潮起潮落”的關鍵是什么？

此次提前還貸潮始自2021年，并于2022年底至2023年初愈演愈烈。據中金團隊估算，2022年還貸規模占按揭余額14%左右，相比2021年的12%左右有所上升。與此同時，受房市低迷影響，2022年末按揭貸款余額同比增長僅1.2%，增速創歷史新低。為了留住這個長期優質資產，一些銀行為提前還貸設置了重重阻礙。即便如此，也擋不住貸款人出于經濟理性作出的提前還貸決定。

最近，在人民銀行和銀保監會的聯合推動下，商業銀行做出了一些優化舉措，提前還貸難有所緩解。

南方周末新金融研究中心研究員發現，居民扎堆提前還貸的情況并非首度出現，在我國曾不同程度多次出現。它一般出現在央行加息通道中，住房貸款成本上漲之際。例如，2009年四萬億刺激政策后，2010年出現了經濟過熱的苗頭。2010年10月底，央行上調存貸款利率令加息周期預期增強。一些地方的銀行出現了提前還貸需要排隊的現象。不過，隨著房價上漲以及其他理財投資產品收益率提升，扎堆提前還貸的情形很快消退。

提前還貸潮潮起潮落的關鍵在于居民預期投資收益率和銀行貸款利率之間的利差。

具體而言，我國現行房貸利率方式是：“浮動利率定價方式= LPR(貸款市場報價利率)+基點(1個基點是0.01%)”。而基點的加減則根據當時房貸市場定價并寫進貸款合同。如果合同簽定在市場高點，后期雖然LPR會調整，但是基點依然按照貸款協議執行?，F行房貸利率與先前高點利率的差值最高超過1.5個百分點。

而從投資端觀察，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發布的《2022年中國家庭財富變動趨勢——中國家庭財富指數調研年度報告》，2022年家庭平均投資理財收益率約為1.8%，低于2021年的2.8%。居民投資避險意愿較強，屢創新高的超額儲蓄一時成為熱門話題。

在加杠桿之后，倘若投資端的收益率不能覆蓋貸款利率，誰還繼續會加杠桿呢？貸款人最現實的經濟理性做法就是提前還貸款。

國外有哪些提前還貸方式？

從全球角度觀察，英美等國家的貸款人如何降低存量房貸利率呢？

根據美國住房抵押貸款機構房地美（Freddie Mac）公布的數據，2022年底，美國30年期固定抵押貸款的平均利率為6.92%，創下2002年以來的最高水平。而2021年同期的30年固定抵押利率僅為3.05%。

英國央行2022年11月3日把基準利率從2.25%上調至3%，以遏止通貨膨脹飆升。這是自2021年12月以來連續第8次加息，將英國利率推至14年來的最高水平。目前，英國房貸利率已普遍漲至7%左右。

美國、歐洲和日本的房貸大多分為固定利率（Fixed rate)與浮動利率（Floating/variable rate）兩種。固定利率貸款通常短則三五年、長則十年，可以鎖定較低利率水平。鎖定期過后，根據市場利率情況再行調整。

浮動利率貸款則與中國LPR貸款類似，在基準利率水平上加點。例如，根據“英格蘭地區住房調查”，2022年英國約1/3家庭有抵押貸款，其中約3/4的抵押貸款客戶現有定期固定利率按揭，但基準利率上漲對固定利率的房貸借款人也有影響。

此外，在英國、美國和日本等國家，住房抵押貸款通?？傻挚蹅€人收入所得稅或者是出租房屋所得稅，且往往是較大抵扣項。家庭每年節省繳稅金額不菲。

如果按揭貸款利率持續下降，貸款人怎么降低存量房貸利率？貸款人可以隨時選擇以更低的利率進行“再融資”（Re-finance或Remortgage）。比如，假如貸款人先前申請了較高利率水平的貸款，而現在的利率降低，則可以找銀行做“再融資”。在扣除已付的本金和利息之后，銀行或其他貸款機構先行代為付清貸款人先前高利率的存量貸款，然后以當前較低利率重新給其辦理貸款。

貸款人既可以找之前辦理貸款的銀行，也可以另找一家新銀行。理論上，只要利率不斷走低，貸款人可以無限次進行“再融資”以降低貸款成本。還有一種情況是：先前已經還清大部分抵押貸款，或者房價大幅上漲，剩余貸款只占房產價值的較少部分，貸款人如果這時有資金需求，可以利用“再融資”杠桿，把房產中的多余價值再釋放出來。這樣的話，銀行的按揭貸款規模也會較為平穩。

此外，英國等國家還有一種提前還貸的替代方式叫做off-set mortgage，即“抵扣貸款”。貸款人賬戶中的現金余額可抵扣等額貸款，這部分貸款不計算利息。比如，貸款人先前的房貸余額為10萬英鎊，這時將貸款轉為“抵扣貸款”，此后按照房貸余額減去現金存款余額來計息，在貸款賬戶中存入10萬英鎊后，房貸即可停止計息。貸款人可以憑此方式，既節省利息，又可保留流動性以應對未來不時之需。

這說明，英美兩國房貸人也有提前還貸的情況，而且銀行有相應的產品提供支持。

英美銀行為何不抵觸提前還貸？

英美兩國目前的房貸利率同樣高企，甚至超過中國房貸利率。英美等其他國家最近發生提前還貸潮了嗎？

研究發現，雖有提前還貸情況，但沒有提前還貸潮。為什么呢？這是因為這些國家的銀行不擔心提前還貸，并有較為順暢的產品應對需求。

這些銀行不在乎貸款人提前還貸而損失的息差收入嗎？這是因為銀行體系不同。比如，美國銀行按揭貸款往往只短期停留在資產負債表上，然后銀行將房貸批量打包后在二級市場交易，由兩房（房利美和房地美）買入并將批量貸款生產加工為按揭貸款支持證券（Mortgage Backed Security，以下簡稱“MBS”），再賣給其它機構投資者。

由此可以看出，美國與歐洲的銀行并非依靠資產負債表上的貸款息差賺“長線慢錢”，而是依靠交易出售MBS賺“快錢”。MBS在市場中價格時有波動，銀行在波動中賺取交易的“快錢”。機構投資者通過二級交易能夠識別資產的優劣，在價格出現分化后，反方向更加刺激交易。

美國是世界上最早開展資產證券化的國家。1970年吉利美發行第一只MBS，當時是為了應對金融自由化浪潮中銀行金融脫媒、存款搬家和流動性緊張等問題。上世紀70年代，美國通脹居高不下、短端利率持續較高、期限利差走平，銀行有動機調整資產結構，出售長久期資產并提高資金運轉效率。在這樣的宏觀背景下，MBS市場逐漸發展起來。

衍生品交易使投資者實現了資金和風險的跨期配置，有助于金融市場進一步成熟與豐富。衍生品對于金融市場是非常重要的產品與工具。

現在國內監管層與業界也看到了衍生品市場的價值。監管機構近年出臺了一些與衍生品相關的法律，也推出了更多衍生品面向市場，給整個資產管理和財富管理行業提供了很多有效補充，能夠熨平市場波動，也一定程度上推動了投資策略的多元化。

那為什么中國的銀行卻抵觸提前還貸呢？中國的銀行在發放按揭貸款之后，在客戶不提前還貸的前提下，這筆資產在存續期內將留在銀行的資產負債表上，直到貸款到期為止。在二三十年中，銀行從中賺取高達2-3個百分點息差。加之有實物抵押，房貸風險較低，符合銀行風險偏好。當下銀行優質信貸資產稀缺，銀行不希望看到居民房貸存量降低。目前，中國存量按揭貸款總規模高達38萬億元人民幣，5年期以上LPR每降低一個基點就意味著銀行將損失一大筆收入。

應鼓勵商業銀行深化改革創新

由上述分析可見，交易型商業銀行和存貸型商業銀行屬于不同的銀行體系，導致了不同的利潤來源及面對提前還貸時的不同應對方法。

國內提前還貸潮彰顯出不同銀行體系的差異：中國銀行業仍處于以存款、貸款、匯款為中心的傳統模式，而成熟金融市場的銀行業卻向交易銀行和財富管理銀行轉變，逐漸發展為以財富管理為抓手的負債端，輔之以資產證券化與交易為基礎的資產端。未來國內部分銀行過度依靠房地產貸款的盈利模式難以為繼，而在交易銀行、財富管理等業務上具有較強能力的機構將保有競爭優勢。

歷史上是否有東亞國家發生過提前還貸潮？受東亞文化影響，日本居民同樣偏好儲蓄，歷史上也曾數次發生過提前還貸現象。特別是在上世紀90年代，由于經濟增長停滯、居民收入降低，日本全社會出現資產負債表衰退趨勢。學界對于日本資產負債表衰退成因的觀點雖不統一，但總的來說，經濟泡沫破滅、刺激政策未及時出臺、人口老齡化等多因素疊加，企業和居民紛紛降低負債，并最終演繹為全社會的資產負債表衰退，后續刺激政策頻出卻無法見效。此后，日本陷入長期經濟衰退，銀行破產數量顯著提升。

相比之下，中國的經濟韌性較強，政府發力及時且政策組合拳持續，企業仍然保持活力。后疫情時代，市場復蘇可期。南方周末新金融研究中心研究員認為，在遵守貸款合同和尊重契約精神的基礎上，監管機構應鼓勵商業銀行創新設計再貸款和再按揭產品，創新設計房貸計息方式，并充分利用衍生品工具，在市場競爭中提升服務能力和創新能力；商業銀行應主動作為，積極引導居民，而不是阻礙提前還款。設置障礙不是有效解決提前還貸潮的途徑。

提前還貸背后的尷尬：理財市場的“無米之炊”

上述內容是從銀行端一側研究國內為何出現提前還貸潮，那么居民一側為何如此扎堆提前還貸呢？

居民提前還貸增加主要是由于居民對于收入與房價預期下降及投資回報率低迷。中國居民資產配置分為實物資產和金融資產，其中居民財富近60%配置在房地產上。近年來，以房產為主的實物資產在居民資產配置中逐漸走低，而金融資產日趨上升。目前統計數據顯示，金融資產僅占20%左右。各類資產間有“蹺蹺板”效應，當房價不再上漲，股債雙殺、理財收益下行，居民投資只有存款類產品可選。

圖1：中國居民家庭資產配置（數據來源：《中國居民資產負債表估計：1978－2019年》^[1]，Wind和證券業協會）

根據《中國銀行業理財市場年度報告（2022年）》，2022年各月度理財產品平均收益率下探至2.09%。伴隨著債市動蕩，銀行理財經歷了比較大的波動，甚至相當一部分R2理財出現了破凈的情況。在這種情況下，居民資產由房產向金融資產“搬家”的趨勢有所放緩則不難理解。

在市場波動的表象下，居民資產配置困難在于資管產品風險-收益特征同質化較高，而其根源來自于目前我國資管業務底層資產有限，結構性供給不足。觀察發達資本市場金融產品的收益風險特征，不難發現其分布結構是相對均衡且連續的，可以通過組合不同大類資產獲取指定的風險-收益特征。在此基礎上，設計不同資管產品以滿足不同生命周期、不同風險偏好投資者的需要。如果有發達且充分競爭的資本市場，可通過養老金、權益市場等方式，將居民財富轉移成為資本市場的堅實基礎，使資金在各類資產上均勻配置，而非大量沉淀為預防性儲蓄。

圖2：美國市場基礎金融產品收益率與波動率分布構成

對比國際金融市場，國內主流的大類資產,從風險-收益特征上看基本屬于“低風險低收益”或“高風險高收益”的二元結構；而從資產類別上看，則基本屬于債權或股權的二元結構。REITs、次級ABS、可轉債、高收益債、另類投資和衍生品等具有獨特風險-收益特征且與其他資產相關性較低的資產規模和深度均非常有限。金融機構無法進行有效的大類資產配置，更無法在此基礎上設計出豐富的產品線，實為“巧婦難為無米之炊”。

圖3：中國市場基礎金融產品收益率與波動率分布構成

在居民預防性超額儲蓄之際，提前還貸也可視為另類的“高息”存款。對于大部分普通投資者來說，提前還貸節省的利息已經是目前市面上能鎖定的最高“收益”了。

搭建兼具深度和廣度的金融市場是當務之急

綜上所述，提前還貸潮的背后有深層次的銀行體系和金融市場原因。立足現實并著眼未來，無論是監管機構還是銀行業，搭建兼具深度和廣度的金融市場是當務之急。

我國資產管理市場經過多年發展，為居民財富管理提供了越來越有力的支持，還為我國實體經濟發展提供了有效服務。特別是在2018 年“資管新規”實施以來，資管行業發展回歸本源，各類資管機構規范且差異化發展,為居民提供多樣化的資管產品，REITs等新產品逐步試點并推向市場，與實體經濟形成良性互動。

資管行業作為實體經濟的資金供給方之一，是促進經濟發展的重要力量。同時，居民財富的保值增值是共同富裕的直接體現。中央財經委員會第十次會議強調，“共同富裕是社會主義的本質要求”，“要堅持在高質量發展中促進共同富?！?。隨著居民財富的持續積累，居民對于投資理財服務的需求日益多元化。這對我國資產管理、財富管理行業提出了更高的要求。

我國長期堅持“房住不炒”，成功讓房子回歸居住屬性，居民對房價的預期也逐漸理性。這是實現居民資產從房產搬家至金融市場的最好時間窗口。監管部門與市場機構應抓住機遇，健全財富管理相關法規與監管規則，不斷豐富金融市場，為普通個人投資者提供更優質的財富管理服務。促使金融市場做好承接居民資產的準備，為居民財富實現保值增值。

當前，在監管部門和市場機構的共同努力下，金融業發展已經向著規范化、成熟化邁進，然而在行業服務鏈條的前、中、后端仍然面臨產品同質化、服務銷售化、無法準確匹配居民需求等痛點、難點問題掣肘行業發展。

因此，如何準確把握并更好地滿足日漸多元化的居民財富管理需求，同時實現各類金融機構的差異化、專業化發展，是當前及未來一段時期我國金融業高質量發展的一項重要任務。

避免居民提前還款潮再度上演，國內就要建成具有相當深度、廣度的金融市場。金融市場參與者差異化、業務多樣化、市場廣度和深度提升、市場功能完善也是金融業充分發揮資源配置功能、服務實體經濟、助力共同富裕的重要條件。以更完善的金融市場為抓手，發揮好金融的資源配置功能，進一步繁榮經濟、促進就業，改善居民對于收入的預期。

（[1]許偉，傅雄廣，中國居民資產負債表估計：1978年-2019年，《國際經濟評論》）