“關鍵是土地成本低”，頭部企業談大城市何以改造城中村

位于深圳的“微棠”新青年社區。 （受訪者供圖/圖）

2023年7月21日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。

截至2021年末，全國有超大城市8個、特大城市11個。超大城市包括上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢，特大城市包括杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。

為什么在這些城市推進城中村改造？具體怎么改？南方周末記者專訪了愿景集團董事長陶紅兵。

愿景明德（北京）控股集團有限公司是國內從事存量住宅改造的頭部企業，由鏈家創始人左暉生前投資數十億與陶紅兵等人共同創立。其老舊小區改造項目分布在全國幾十個城市，租賃社區項目分布在北上廣深，總投資過百億，被稱為行業內的“隱形巨頭”。

它在北京改造的勁松小區，被作為老舊小區改造的“勁松模式”寫入北京市“十四五”規劃。在深圳的城中村改造案例“微棠”也被深圳市龍華區寫入了“十四五”發展規劃。

2023年2月，愿景集團的子公司與深圳市國有企業安居集團合資成立的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司，成為深圳市城中村住房租賃社區的運營服務商。

城中村拆除重建比例可能更高

南方周末：城中村改造和之前的棚戶區改造、老舊小區改造有什么不同？

陶紅兵：和老舊小區改造相比，城中村改造拆除重建的比例可能會高一點。

住建部對老舊小區改造明確提出以經營思維取代開發思維，以綜合整治為主，“留、改、拆”相結合，保留加少量拆改。

2021年的63號文強調在城市更新中防止大拆大建，規定拆除面積不超過20%、拆除還建比不超過1∶2，其實就是對老舊小區改造做的指引。

這次城中村改造的指導意見中，沒有對拆除重建的比例做這樣明確的限制。有些城中村危房比較多，可能會比老舊小區改造放寬一些，當然也不是說整個拆掉，要根據現實情況來做。

城中村拆除重建后，一部分住房補償村民，其他進入市場流通。

另外，棚改和老舊小區改造都是國有建設用地，拆除重建要政府征收國有土地后進行招拍掛。但城中村的土地多為