25萬億存量房貸降息倒計時，超4000萬借款人誰最受益？

在民間呼吁半年多之后，中國人民銀行終于在2023年8月31日定音存量房貸降息一事：9月25日起，商業銀行可依法有序調整存量首套個人商業性住房貸款利率（文中簡稱“存量房貸利率”）。

僅一周時間，9月7日，工商銀行、建設銀行、農業銀行和中國銀行等主要銀行“不約而同”發布了“存量房貸利率”調整和操作細節。這意味著備受關注的存量房貸新政實施進入倒計時。

南方周末新金融研究中心對此次存量房貸利率調整細則發布進行了全程跟蹤調研。對比四大行及其它中小銀行的存量房貸降息細則，哪些要點值得存量房貸措款人重點關注？4000萬存量借款人，哪些人獲益最大？與2008年存量房貸利率降息政策相比，此次調整有何不同？銀行如何應對這次沖擊？

南方周末新金融研究中心調研發現，各銀行實施細則大同小異，其中有關首套房認定、優惠利率下限和個人信用如何掛鉤等基本一致。同時，各銀行實施細則首度確認采取統一批量調整的方式執行新政。

南方周末新金融研究中心研究員對比研究還發現，此次存量房貸新政吸取了過往的經驗教訓，政策發力更精準。在降低存量房貸借款人利息負擔的同時，有效封堵了其他不符合條件的存量房貸借款人進行變相政策套利的各種漏洞，避免了因政策套利而出現的各種亂象，有效保障了市場公平秩序。

延續“因城施策”思路，降息與信用掛鉤

各商業銀行將自9月25日實施的“存量房貸利率”新政凸顯了哪些重點信息？

基于存量房貸降息新政及實施細則，南方周末新金融中心研究員統計分析人民銀行各分行發布的31個?。ㄊ?、區）的存量房貸降息明細利率發現，存量房貸利率新政仍然強調“因城施策”。在此基礎上，均以當地首套住房貸款利率政策下限為調整下限。再具體到按揭人個體而言，則會出現不同時間段存量房貸利率調整幅度不一的情況。

注重“因城施策”政策連貫性是此次存量房貸利率調整的基本原則。以北京為例，2019年10月8日至2023年8月31日，“存量房貸利率”下限為LPR+55BP，此次調整后利率下限仍為LPR+55BP。當前5年期LPR為4.2%，即下限為4.75%。再比如武漢，在2022年9月30日至2023年8月31日期間曾階段性取消首套房貸款利率下限，顯然該時間段貸款已享受利率優惠。因此，此時間段的“存量房貸利率”無需調整。

（梁淑怡/圖）

統一批量調整是“存量房貸利率”調整的另一個核心信息。南方周末新金融研究中心研究員對比所有商業銀行的公告發現，9月25日起，各商業銀行將與存量個人住房貸款客戶就貸款執行利率進行協商調整，存量首套住房貸款客戶無需申請，銀行將統一批量調整。

但原來選擇固定利率或基準利率定價貸款的存量房貸借款人，也可以申請享受此次新政。如，建設銀行規定借款人可申請將固定利率貸款或基準利率定價貸款轉換為采用LPR定價的浮動利率貸款。9月25日起，建行提供線上轉換申請服務，可一鍵完成轉換申請。

所有存量房貸借款人都可以享受此次新政？這一點被否認。政策優惠與個人信用掛鉤是各家商業銀行一致強調的內容之一。南方周末新金融研究中心研究員發現，商業銀行首次將存量房貸利率優惠政策與貸款人的個人征信情況掛鉤，即商業銀行要求客戶在申請調整存量房貸利率時，不能存在不良貸款或逾期情況。

另外，對于符合政策的“二套轉首套”的存量房貸，或存在不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，商業銀行要求客戶向承辦行主動申請利率調整，經銀行審核符合條件后按上述調整規則調整貸款利率。

存量借款人受益幾何？

人民銀行總行相關部門負責人士對南方周末新金融研究中心研究員稱，據估算，本次調整涉及的客戶可能超過4000萬，涉及調整的貸款規?？赡苓_25萬億元。

存量房貸借款人受益有多大？

此次存量房貸利率新政明確，申請調整存量首套房貸利率的，不能低于當年當地的首套房貸利率政策下限。因此，理論上而言，在首套房貸利率超出政策下限時期發放的房貸，調整空間較大。但2022年下半年以來發放的存量按揭貸款，利率調整空間不大。

（梁淑怡/圖）

南方周末新金融研究中心研究員對比研究發現，對于2022年10月之后發放的首套房貸，全國平均房貸利率與相應時期的政策下限之間差值已接近0；而自2019年10月至2022年6月，全國首套房平均房貸利率與相應時期的政策下限平均差距為71bp。

新政涉及最早的存量房貸發生于2019年10月之前發放，則按當時規定的首套房房貸利率下限為基準利率的0.7倍。其中，2019年10月前發放的房貸利率，絕大部分已按人民銀行2019年第30號公告要求，在2020年底前轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的存量首套個人住房貸款。

南方周末新金融研究中心研究員對全國70個城市2019年10月LPR定價改革以來的首套房貸利率政策進一步研究發現，除一線城市及部分強二線城市外，大多數城市的首套房貸利率基本與全國首套房貸利率下限保持一致，部分三線城市甚至階段性取消了房貸利率下限。

南方周末新金融研究中心研究員認為，考慮到各地在全國政策下限的基礎上有因城施策的自由度，假設各地實際利率下限較政策利率下限抵補后，從全國個人住房貸款加權平均利率看，理論上2022年6月以前發放的存量首套按揭貸款，其平均房貸利率在此次新政落地后有70bp左右的下降空間。

（梁淑怡/圖）

“二套轉首套”借款人或受益最大

“認房不認貸”政策將惠及的存量房貸借款人或是最大受益者。

2023年8月，住建部、中國人民銀行和國家金融監督管理總局聯合印發通知，推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施。截至目前，北上廣深等城市已執行購買首套房貸款“認房不認貸”政策。盡管商業銀行“認房不認貸”實施細則尚需時日，但將有部分符合條件“二套轉首套”借款人可以享受存量房貸利率優惠政策。

（梁淑怡/圖）

南方周末新金融研究中心研究員對比發現，近年來，二套房貸款平均利率與同期首套房貸利率下限存在顯著利差空間。自2019年7月至今平均差距接近1個百分點（100bp）。如前述可能性實現，則這部分存量按揭人或為本輪房貸新政最受益群體。

比2008年政策更精準

存量房貸利率調整曾有先例。2008年10月，中國人民銀行發布《關于擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，首次將商業性個人住房貸款利率下限降為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%，同時適用于存量和新增房貸。

南方周末新金融研究中心研究員對比發現，兩次房貸調整的最大不同之處，2008年的房貸新政直接刺激了房價大幅上漲和提前還貸需求的井噴，而提前還貸潮則是本年度房貸新政推出的重要內因，穩定房價也成為房貸新政的目標之一。

2008年房貸優惠政策推出后，由于存量房貸利率下調會直接壓縮銀行利潤，大行執行相對猶豫，而中小銀行則抓住契機搶奪房貸客戶，率先推出利率7折優惠，并推出跨行“轉按揭”業務來搶奪存量用戶，迅速做大房貸業務規模。與此同時，由于當時各地住房信息系統尚未實現全國聯網，一些不符合優惠政策的貸款人通過鉆各種漏洞，也實現了套利。

政策利好疊加投機盛行，2008年下半年至2009年，個人住房按揭市場出現了井噴現象，個人自住、投資、投機需求大增，推動房價不斷升高。一年半時間，全國住房平均價格上升了50%以上，豪宅價格上升了70%，個別地區房價甚至翻了一倍。與此同時，為享受新政優惠，提前還貸成為眾多貸款人的選擇，國內主要城市存量房貸早償率一度高達26.27%。

鑒于房貸新政執行中出現的問題，2009年后，決策層一系列政策“補丁”陸續出臺，嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，銀行也未再提供過“轉按揭”業務。但市場上各種鉆政策空子的招數屢禁不絕，例如通過個人信用貸款降低貸款首付比例，甚至“0首付”現象仍然存在。

直到“房住不炒”政策提出，相關配套制度不斷完善強化下，房地產市場經歷深刻調整，居民對房地產的預期也發生重大變化。特別是“三條紅線”等政策發布后，房地產各種亂象得到遏制，但由于利率4%以上的個人房貸利率與最低利率已突破3%的個人信用貸、經營貸利率之間利差依然較大，通過其他低利率貸款進入房貸業務的情況仍然存在。

2022年起，提前還貸現象卷土重來，并延續至今。2023年第一季度、第二季度個人住房貸款的早償率（年化）分別升至15.2%、13.1%，均遠高于2022年末的8.9%。

提振消費、復蘇經濟成為新的核心命題背景下，此次出臺的房貸新政成為穩定房地產市場信心的又一重要舉措，并進而有利于平抑大規模提前還貸對銀行體系和國民經濟帶來的沖擊。

與2008年房貸政策相比，本次房貸新政設計上也更加精準有效。

一方面，新政打開政策預期上限，明確監管政策態度，有助于扭轉“三條紅線”以來不斷強化的市場預期，對新發放的首套及二套房首付比例下限均創下2008年以來最低水平。

另一方面，為避免無序競爭，本次未放開跨行“轉按揭”，由原機構采取兩種方式自行下調，并對申請時間明確規定。此舉有效抑制銀行間通過“轉按揭”等業務搶奪存量客戶的可能，配合2018年已全國聯網的不動產登記信息管理基礎平臺，基本封堵了不符合政策優惠條件的貸款人進行制度套利的漏洞。但經營貸利率仍低于房貸利率，借款人違規的空間依然存在。

銀行降存款利率應對沖擊

在超4000萬存量房貸按揭人受益的同時，商業銀行面臨利息損失。25萬億存量按揭批量降息對商業銀行影響多大？整體利差已降至歷史低點的商業銀行如何應對？

南方周末新金融研究中心研究員認為，存量房貸利率下調對商業銀行的影響主要取決于存量按揭調整的比例及定價下調的幅度。從銀行存量住房貸款余額看，國有大行規模較大，但由于不同地區不同銀行實際執行利率較為復雜，且不同銀行對按揭貸款業務依賴程度不同，因此受影響程度無法一概而論。

（梁淑怡/圖）

南方周末新金融研究中心研究員調研包括多家銀行在內的研究機構測算結果發現，從銀行角度看，存量按揭貸款利率下調，預計將為按揭人節省1000億-2000億元利息支出，對凈息差影響約在3-8個基點之間。相對而言，商業銀行的利息將因此減少至少1000億元。

商業銀行已提前采取對沖舉措。商業銀行主動下調存款掛牌利率以降低負債成本。9月1日，多家全國性銀行宣布下調存款掛牌利率。其中，1年期下調10BP，2年期下調20BP，3年期和5年期均下調25BP。此次存款利率調降幅度普遍更大，且主要針對定期存款和大額存單。預計此舉將進一步降低銀行負債成本，稀釋存量貸款調降帶來的息差壓力。

這是商業銀行2022年以來第三輪主動調整人民幣存款掛牌利率。

（梁淑怡/圖）

與此同時，進入9月，新增按揭房貸尤其是首套房將迎來更低的首付比例和利率優惠，貸款增量有望提升。這可能在一定程度上對沖存量按揭利率下調的負面影響。

央行和商業銀行寄望通過調降存量房貸利率減緩提前還貸現象，它可能實現嗎？中國房貸市場6年多來有何引發深思的新現象？美國房貸余額為何經歷周期仍保持平穩？相關研究報告即將發布。