金融業精準發力，延伸住房租賃“兩點一線”
金融業從第一公里服務到最后一公里，不僅僅只是從被動支持到主動推進的變化，更是隱藏著觀念上的深化與轉向：重要的不只是是否提供了資金，更重要的是這些資金是否真正滿足了人的需求。銀行不再局限于金融杠桿的“一畝三分地”，而是將更多注意力放在為具體的人和場景提供專家式服務。
中國人“安土重遷”的觀念，或許正在注入新的含義。
長期以來，許多人心目中的“安居”是擁有一套屬于自己的房子。但是隨著住房市場價格的上升，要想購買一套房子，并非易事。與此同時，住房市場進入存量時代，也對房地產行業相關企業提出了轉型、尋求發展新模式的要求。
不久前，中央經濟工作會議提出加快推進保障性住房建設，背后的動因與過去幾年強調“房住不炒”、探索長租房市場一脈相承：通過發展租賃市場，為當下的住房問題提供更可持續的解決方案。
在這一大潮中，作為社會活水的金融業，正在主動轉變角色。
租賃住房市場呼喚解鈴人
自上世紀80年代中國住房制度改革開始，在過去很長一段時間里，社會通過“房地產金融化”，即通過貸款的杠桿作用開發土地、出售商品房，實現了經濟高速發展。
但是，商品房開發需要大量的資金支持，而傳統的抵押物，往往與土地掛鉤，企業逐漸走向高杠桿撬動更多貸款和熱錢，越來越依賴房屋的投資屬性。房屋的購買價格也水漲船高，影響了居民實現住房剛需，市場增長放緩。住房市場進入存量時代。
對此，國內先后提出“租購并舉”“房住不炒”等政策或者理念，業界需要重新強調一條基準線：讓住房價值回歸到實用價值。經過一段時間的探索，社會寄望于住房租賃市場，希望通過大力發展住房租賃的行業生態，平衡住房需求，同時培育和開拓更可持續的市場。
但是，這一導向光靠口頭號召難以轉化為可觀的實踐。
從需求側看，市中心適合新市民、年輕人選擇的租賃房源有限，租賃房源整體質量參差、價格不穩定，要想租到一套好房子，往往需要許多時間和成本的投入。
以廣州大學生為例，番禺大學城的準畢業生們有不少人為了實習方便，需要在更靠近市中心的位置租房過渡，而他們能夠支付的租金并不多。城中村成為許多準畢業生迫不得已的選項。
廣州北山村是其中之一，北山村位于海珠區東部侖頭附近，戶籍人口1600人，共有樓宇282棟，房源2萬間，其中約250棟1.8萬套用于出租，毗鄰琶洲商圈、天河金融城及大學城，對于大學生而言是一個通勤距離相對合適的位置。
但是，這條村子里原先有一大部分樓房是制衣廠、小作坊或者員工宿舍，樓齡高、樓房破舊，缺少家具、電器，甚至部分廠房存在消防隱患。為了通勤便利，住在這里的年輕人也許就需要犧牲居住體驗。
2017年4月百度街景地圖中的北山村一角。
北山村的問題并非沒有解決方案。北山村一直希望推廣“出租屋第三方代管模式”，提高綜合治理水平，同時帶動村里產業升級。但是這些出租屋房源既有集體宅基地，也有分散在村民個人手中的產權。村里要想對這些房源進行統一管理、改造，需要心力，需要專業支持，更需要穩定的資金。
從供給側來看，住房租賃市場的回報周期長、租金回報率低，長期以來企業的參與積極性不高，而且當中一些房源的產權復雜，涉及不同類型的用途和主體。
一些位于繁華地段的老舊閑置房源，就有著類似的問題。位于廣州越秀區人民中路的“西瓜園”，是廣州日報社舊址，附近有多家三甲醫院、學校，離上下九步行街的直線距離只有800米。如果這個資源能夠納入保障性租賃住房中，對于附近的打工族而言將會是頗為理想的居住地點。
但是，自廣州日報社整體搬遷后，“西瓜園”內的兩棟物業因為樓房內外破爛不堪、樓內間隔復雜多樣以及涉及園區的巨大公攤而長期缺乏維護，被迫廢置。
2021年1月百度街景地圖中的“西瓜園”入口。
只有用無形的手配合有形的手，調動、引導資本流向社會所需要的角落，才能改變潮水的方向。其中，金融力量需一馬當先。
兩點才能確定一條直線，銀行業的服務從“第一公里”到“最后一公里”，從起點貫穿到終點，延長“住房價值回歸實用價值”的基準線。
從第一公里到最后一公里的“投融管退”
過去，金融業對房地產相關企業的貸款模式單一，對不同類型的住房市場劃分較為粗糙，實際上讓金融處于被動的輔助角色，就像一勺水潑出去后，打濕了多少土地、是否浸潤到根部，都難以追溯和把控。
2021年，國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。2023年開年，人民銀行、銀保監會發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》，即住房租賃“金融17條”，提出加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理。
這意味著，金融這勺水，既要更前置地培育行業，更有遠見、更積極主動地承擔責任，也要往后多走一步，為社會資本提供更靈活和市場化的管理運營、退出機制，幫助金融支持真正落地。
以貸款融資需求為原點往前延伸，是股權投資環節，銀行在融資支持以外再次向企業伸出另一只“援手”，通過增加投資手段，帶動市場盤活存量房產的積極性。
2022年，建行設立了我國首個住房租賃基金。在珠三角地區，該基金已經開始與保利發展、珠海華發、招商地產等合作，盤活旗下存量低效資產，改造成長租房或者保障性租賃住房。
同時，建行等銀行也正在探索保租房公募REITs新型資產融資模式，為參與企業提供退出機制，協助企業從重資產的開發、建造模式，逐步轉換為管理、運營的輕資產模式，活躍社會資本。
從融資環節向后延伸，是管理運營環節。目前國內租賃市場的房源主要來自個人，要想為新市民、年輕人提供更優質、可持續的房源，需要有更多專業運營機構加入運作。
“投”是住房租賃基金驅動市場的引擎，“融”是多樣的融資方式及產品，潤滑、催化不同環節，讓項目順利運轉起來，“管”是用科技與專業服務引導住房體驗的優化，“退”通過REITs讓社會資金流轉、循環再生。四個環節貫穿每個項目的不同階段，并且有機結合，既形成了強而有力的骨架支撐，讓保障性租賃住房項目能集中力量辦大事，又提供了足夠的空間，讓資金得以在其中流動周轉，按照需求更靈活地“滴灌”。
更多時候，“投融管退”是一組工具箱，銀行根據不同項目的特點，針對性地組合各個要素，提供解決方案。
改造前的廣州日報社舊辦公樓內部（受訪者供圖 / 圖）
以“西瓜園”項目為例，由于墻體老化、布局復雜，這樣的舊樓改造一是需要專業機構拆解問題，逐一擊破，同時又能配合園區產業的總體升級，二是有大量融資需求，需要銀行提供利率低、周期長的融資方式。
建行了解到舊址將改造為產業園區的情況后，基于自身在住房租賃方面的戰略與洞察，向廣州日報方建議將公寓產業引入園區。除此以外，建行積極與廣州日報社、運營商廣州窩趣公寓管理有限公司以及項目設計公司進行多次溝通，最終共同達成了減低公攤面積、增加房源的設計方案，讓項目房源規模最大化。
同時，建行也為項目提供了一千余萬的住房租賃經營貸款，為期八年，并且配合窩趣申請中央財政支持，用于房源裝修改造。
在多方配合下，原先的員工宿舍樓和辦公樓現在已經被改造為兩棟青年公寓，項目房源從原來設計的160套變成206套，其中需求量最大的單間占房源的多數。
目前，兩座公寓已入住約百名醫護人員或患者家屬，分別來自周邊的廣東省中醫院、廣州市婦女兒童醫療中心、孫逸仙紀念醫院等，醫護人員憑工作證明可享受優惠的入住價格。
由廣州日報舊辦公樓改造的公寓內部（受訪者供圖 / 圖）
北山村也迎來了年輕力量。建行及其旗下的建信住房在了解到北山村的需求后，聯系了從事青年社區運營的廣東夢享投資管理有限責任公司（下稱“夢享”）。作為輕資產的創業公司，夢享既需要融資，也需要更集中的房源。
而這恰恰是建行在“融”和“管”層面的獨特優勢。2018年3月，建設銀行成立了子公司建信住房服務有限責任公司（下稱“建信住房”），提供住房租賃綜合服務平臺經營、存房業務、住房租賃REITs、資產管理、保障性租賃住房服務等。
在了解建行的住房租賃戰略后，夢享與建信住房達成合作。銀行、建信住房、運營方、政府四方合力，通過村聯社會議、房東代表大會、宣講會等形式，向村里的業主們多次介紹公寓的經營模式，以及能夠為業主帶來的增值服務。最終，項目的房源規模超過90棟、2437套，其中建信住房存房業務支持26棟共956套房，出租率約90%。
在政府與夢享的幫助下，建信住房與村民及村委簽訂10年期以上租賃合同，通過建信的存房業務，將原本散落的房源集中起來統一改造。此舉為后續提升房源質量、解決消防隱患、管理流動人口、產業升級等提供了便捷的條件。
升級改造之后，公寓租金卻將會在長遠時間里保持相對的穩定，追求“提質不提價”。在夢享的合伙人之一羅金良看來，要實現這一目標，政府、建行和運營方夢享三者缺一不可：政府提供政策上的指導、扶持和監管，引導企業健康發展；融資方要求的回報時間需要足夠長，保證房價穩定；運營方做好服務、以服務而非租金作為主要盈利方式。
在這一過程中，建行廣東分行提供四千余萬的八年期低成本住房租賃經營貸款與產業聯盟集采支持?！斑@相當于一個固定的回報期，我們根據需要多久回本，算出每個月大概的租金水平。而我們的利潤來自于我們幫助建信管理這些房源，由它給我們‘發工資’，我們承擔相應的管理責任?！绷_金良介紹，“建行作為國有銀行，在這個過程中是大家長，看著我們成長?！?/span>
北山村其中一個公寓的改造前后對比，圖中手機內所示為原廠房改造期間照片（受訪者供圖 / 圖）
像這樣活用“投融管退”工具箱，推動多方通力合作，從起點到終點牢牢把握房源的實用價值，社會資源才能最終轉化為更好的租賃體驗。
租戶吳小姐在琶洲從事電商運營工作。在搬來北山前，她曾經在廣州的另一個城中村過渡了一段時間，那里樓距密、室內陰暗潮濕、人員復雜，因此在工作穩定之后，她迅速尋找搬家的去處。
吳小姐原本只打算在小區里找房子合租，直到一次偶然從女同事口中得知了夢享北山的情況。當她來到同事家做客時，才發現經過改造的北山村和自己原先想象的完全不一樣。
“因為我跟她都是獨居女生，比較關心安全，這邊配備了電子門鎖，有兩道門禁，有監控覆蓋，房子也比較敞亮。所以當時就感覺，如果是這樣子的‘城中村’，那我覺得還可以?！爆F在，她在這里居住也已經將近一年，即使晚上下班晚了，在村里走夜路，她也完全不覺得害怕。
北山社區活動空間內，租戶在地圖的對應位置壘上了代表不同地點的積木。（梁小起 / 攝）
“人”才是住房市場的生命線
建行“投融管退”的服務閉環，折射出銀行觀念的深化。
金融業從第一公里服務到最后一公里，不僅僅只是從被動支持到主動推進的變化，更是隱藏著觀念上的深化與轉向：重要的不只是是否提供了資金，更重要的是這些資金是否真正滿足了人的需求。銀行不再局限于金融杠桿的“一畝三分地”，而是將更多注意力放在為具體的人和場景提供專家式服務。
金融業聚焦具體的居住體驗，關乎的是新市民、新移民留下、扎根的問題。所謂“安身立業”，安身才可立業。完善、和諧的居住生態，又能一定程度上幫助甚至促進新市民、新移民找到“立業”的起點。
同為年輕人，羅金良等合伙人們希望打造“沒有圍墻的社區”，除了為年輕人提供落腳地，更重要的是讓他們感受到對這座城市的歸屬感，形成自己“不太近也不太遠”的圈子。
在北山村里，夢享社區經常調動青年租戶們各自的特長甚至職業優勢，舉辦各種類型的活動：歌手大賽、美妝培訓、狼人殺、飛盤比賽等等，并且在海珠區圖書館的政策支持下，還在社區內改造出了一座無人智能圖書館，成為了許多備考年輕人的自習場所。主要負責社區運營的羅金良對此自嘲“經常不務正業”。
“夢享北山”社區近期的跳蚤市場，由租戶自己提供想要交易的二手用品。（梁小起 / 攝）
除了提供公共文化空間，社區旗下物業也會以優惠價格提供給租戶創業，在社區中心的旁邊，分別開著一家花店和一家咖啡店，店主都是社區的租戶。創業既讓這些年輕人多了一個扎根廣州的機會，同時也豐富了周邊的業態，提供更年輕化的消費選項。
羅金良對此深有體會?！罢麄€居住生態鏈是環環相扣的，從工作、生活到公共服務都需要考慮到，融合在一起，才能和諧，讓住戶或者人才留下來。只有一個環節做得好是不夠的?！?/span>
保障性租賃住房所保障的，已經不止最基本的供給與價格。更長遠的需求，正在被納入政府、銀行、企業的考慮中。
北山社區活動空間內，“廣州市住房公積金中心”向租客提供的按月還房租服務，建行提供代辦服務。（梁小起 / 攝）
建行認為，“長租即長住，長住即安家”，因此早在2017年末，建行就已率先布局住房租賃市場，為不同的參與主體提供更符合租賃市場發展周期的貸款產品。而現在基于豐富的產品，建行對租賃市場的支持已經遠遠不止直接提供貸款這一種方式。
除了“西瓜園”、北山村，建行還通過“投融管退”的閉環服務，支持了不同類型的土地盤活，這些資源從原先的空置、低效資源，重新轉化為年輕人扎根的土壤，“化作春泥更護花”。
比如在珠海，建行通過以租金收入作為應收賬款質押，幫助企業盤活珠海某村集體用地，滿足附近高等院校的住宿需求；在梅州，建行為企業提供融資支持，通過CCB建融家園企業平臺為項目提供宿舍管理服務，幫助企業盡快建造配套宿舍；在茂名，建行為藍領公寓提供金融服務和解決方案，從而幫助企業靶向引進各類氫能人才。
只有基于租戶的需求本質，從根源上提升租賃住房的人居環境，讓租戶在穩定可預期的租金水平下，獲得有性價比的體驗，租賃市場才能真正得民心、合民愿，孕育出新的可能性。因此，“投融管退”看似是金融的技術性操作，其帶來的效應是社會性的。銀行所多走的每一步，都是為建立穩固、互信的租賃關系添上了一塊磚。
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏?！边@一名句至今依然是中國社會的共同理想。從第一公里到最后一公里，金融業“兩點一線”的服務既是重新回歸住房實用價值的基準線，也是在延長國內房地產市場的生命線。以此為線索，未來或許還將有更多新思考、新產品、新服務值得期待。
（專題）
參考資料：
[1] 國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》.https://www.gov.cn/xinwen/2021-07/02/content_5622038.htm
[2] 中國人民銀行中國銀保監會關于《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》公開征求意見的通知.http://www.pbc.gov.cn/rmyh/105208/4803754/index.html