倪鵬飛：房地產發展新模式關系到供給體系的重大變革

3月18日，國家統計局發布今年前2個月全國房地產市場基本情況。數據顯示，1-2月全國房地產開發投資同比下降了9%，降幅比上年全年收窄了0.6個百分點。會上相關發言人表示，房地產市場目前仍然處于調整轉型中。

不久前，2024年政府工作報告首提要標本兼治化解房地產風險。同時，適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式，也出現在其中。

回顧過去一段時間，房地產市場的變動不可謂不大，不少重點城市陸續限購“松綁”，房地產市場何時能回暖眾說紛紜。房地產市場的任何風吹草動，總能挑動大家的神經。而居住成本，也極大的影響了城市宜居性，年輕人用腳投票進行選擇。南方周末城市（區域）研究中心在不久前發布“57城生活舒適度榜 2023”，房價是重要指標。

近日，南方周末專訪中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛，就城市競爭力和房價的熱點話題進行更深入的探討。他認為，城市房價應保持合理的區間內，過高的房價不利于城市競爭力的上升。大城市居高的房價，讓不少人將目光投至小城市，這也助推了網紅城市的出圈和流落時代的來臨。同時他指出，房地產市場扭曲并非僅因保障房缺乏，還涉及金融、財稅、土地等內部原因。房地產發展新模式關系到供給體系的重大變革，通過保障與市場雙軌融合等方式，終將改變以往外延、外生、高速、開發和投機為特征的住房發展模式。

中國社會科學院長城學者，中國社科院城市與競爭力中心主任倪鵬飛。（倪鵬飛 / 供圖）

城市房價長期過高的話，這個城市就沒有未來

南方周末：在您之前的研究成果中曾提到，房價對城市競爭力的影響并非簡單的線性關系，這怎么理解？

倪鵬飛：這個意思是說城市房價與城市競爭力不完全是同升同降的關系。既可能是正相關也可能是負相關關系，關鍵是房價是否處在合理區間。從哲學講凡事都要避免過猶不及。從經濟學上講，許多經濟變量都有一個合理區間的問題。對于房價也是，過高（也包括過低）的房價不利于城市競爭力上升和經濟發展。之所以如此，是因為房價作為一個重要的收益和成本變量，對城市發展和競爭力有多重效應，而且在不同房價水平上，這些效應地位和作用不同。在我們目前的研究中，我們至少發現了三個主要的效應。

第一是倒逼效應：一定區間的房價增長會倒逼企業進行創新活動，提高生產率，但若房價上漲過高、過快，轉型升級的收益及增長難以覆蓋房價成本及增長，將導致倒逼效應失效，企業可能選擇“躺平”。

第二個是篩選效應：合理的房價及變化導致實體產業在城市間轉移，低收益產業向城市外轉移，高收益產業向城市內聚集，促進產業升級。但若房價增長過高，則導致高低端產業都向外轉移，篩選效應失效。

第三個是擠出效應：作為收益變量，房價高低影響資源要素在房地產及其它產業間的轉移，房價過高導致資源錯配，使得企業從本行業擠出，將資本要素轉投至房地產行業。例如科技創新企業，轉為房地產企業，這是完全的負向效應。

南方周末：對比北京、上海，廣州房價收入比出現了下降的趨勢，是否可以理解為廣州的城市競爭力在下降？