“以舊換新”的風吹到了樓市，超30城表態支持

都知道家用電器可以“以舊換新”，但你聽說過買房也可以“以舊換新”嗎？

南都·灣財社記者注意到，近期，全國多地針對置換客群推出“以舊換新”政策，通過直接收購、中介合作、發放補貼等多種方式，幫助購房者賣掉舊房再置換新房，縮短“賣舊買新”周期，從而激活市場需求。

據不完全統計，目前包括寧波、南京、淄博、南通、揚州、海寧、濟寧在內的多個城市已加入了“以舊換新”行列。那么，這個政策具體是怎么執行的呢？有了政策支持是否能幫助購房者把閑置的舊房快速銷售出去？類似創新政策又是否能有效盤活二手房市場的流動性？

商品房以舊換新政策落地

“原來108平米的老房子，被評估了122萬元，作為新房首付，置換資金以‘房票’ 形式一次性兌換，定向購買當地一套新房?！苯?，為促進新房二手房良性循環、釋放購房消費需求，海安市委、市政府推出商品房“以舊換新”政策，并在江蘇全省率先落地，而童先生作為“以舊換新”的首批業主，已將老房子拿出來進行了置換。 

海安市試行的商品房“以舊換新”政策具體操作流程是，購房業主拿出手上原有成套住宅房屋，與意向購買的商品房開發項目議價，雙方協商約定合理價格后，過戶給開發商或開發商指定的對象，舊房價值開具等額“定向房票”，用于支付新房首付款，舊房和新房之間的差額由購房者通過自籌、按揭貸款、住房公積金貸款支付后，置換成功。

據了解，回收后的房源，將由專門的資產管理公司負責運營，可用于出租、出售或作為融資工具。此外，政府還將優先考慮將這些房源用于人才公寓、外來務工人員租賃住房或納入保障性租賃住房體系內。

隨著海安政策的落地，易居研究院研究總監嚴躍進認為，這進一步說明“以舊換新”的操作越來越成為今年各地主流的政策工具，從過去的試點性質、自發性質逐漸轉變為有系統謀劃、覆蓋面廣的政策。

灣財社記者注意到，從各城市頒布的政策來看，“以舊換新”主要有三種模式：第一種是房企或者房企尋找的第三方接手購房者的舊房，實際操作中一般是先舊房評估，舊房過戶給房企，房企再將該房抵押給銀行獲得貸款，貸款作為舊房房款劃給購房者用作新房房款抵扣金。

第二種是部分城市聯合開發商及房地產經紀機構推出“換新購”服務，購房者可在開發商處認購并鎖定房源，并由委托的房地產經紀機構出售舊房，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認購金。

例如在江蘇南通主城區，居民可以和房地產企業簽訂認購意向書，并在一定期限內鎖定新房房源，待經紀公司售出舊房后，房款抵作購買新房的首付；如在期限內舊房未能售出，居民可解除認購意向書并無需承擔違約責任。

第三種是，部分城市的國企平臺或開發商選擇直接收購舊房，售房款用于在相應項目購買新房。

今年4月1日，鄭州市房管局等部門發布《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》。其中提到，2024年鄭州市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。

鄭州“賣舊買新、以舊換新”的方式有兩種：其中一種便是，鄭州城市發展集團有限公司收購二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房，先行在金水區、鄭東新區等區域進行試點。

而收購的舊房一般是房齡20年以內的商品房，后續將由鄭州城市發展集團有限公司對其進行改造，用于保障性租賃住房。一方面可以快速完成保障性住房供應目標，另一方面也有利于盤活二手住房，進一步暢通一二手鏈條，促進房地產市場修復。

二手房活躍度有望提高

“當前改善性住房需求是政策支持的重點群體之一，以舊換新、以小換大等需求獲得了更多的政策支持?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O陳文靜指出，2023年以來，已有超30城表態支持“以舊換新”，包括鹽城、蘇州、沈陽、寧波、濟南等城市均出臺了類似政策。

對于政策出臺的背景，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前熱點城市新房和二手房都出現了疲弱甚至相互競爭、循環降價的現象，導致房地產循環鏈條中斷。同時，目前市場上存在賣一買一、賣舊買新、買小買大的改善型和消費升級需求，當市場失靈的時候，迫切需要政府及時的介入。

“在存量房源較多，供求關系發生重大變化的形勢下，國企低價收購一部分區位優、配套好、價格低的中小戶型普通商品住房作為保障性租賃住房或人才房使用是合理的?！崩钣罴螌池斏缬浾弑硎?，不過，受限于財力和債務約束，國企大規模收購實際落地很難，另外也沒有比市場有更大的優勢來匹配供需，可能會導致手上的房源消化不出去使得這項工作難以為繼。

對此，李宇嘉建議，首先，政府應該借助自己的公信力和公共職能搭建信息平臺。然后，買賣雙方中介機構和房源，能夠通過這個信息平臺來獲得真房源、真客戶、真價格，從而更好地匹配需求和供應，降低交易的溝通成本、信息成本和交易成本；同時，政府應該對新房和存量房源進行公共配套補短板和老舊小區改造工作，從而提高這部分房源的可居住性和居住的舒適度，最后借助市場的力量完成存量房的交易和與新房的循環。

值得一提的是，“以舊換新”政策目前已引起了市場關注。據江蘇海安市住房和城鄉建設局，2024年1月以來，為滿足“有房住”向“住好房”轉變的改善型購房需求，讓群眾快換房、住新房，海安市首次推行“以舊換新”政策。截至目前，活動報名累計超過400組，其中，已成交15套，還有23套正在進行驗房、評估。

“對購房者來說，不用額外掏太多錢就能完成置換，經濟壓力小，還改善了居住環境，也能避免自行置換時的市場砸盤下跌風險?！庇袠I內人士認為，該政策本質是利好市場和購房者的，但需要注意的是，房子的“以舊換新”對比家電、家具等各方面操作難度要更大，其中，老房子的折價評估是否能做到公允是關鍵，這也是當前市場上購房者最在意的問題。

有購房者告訴灣財社記者，對于住房的“以舊換新”有一定的想法，但前提是老房子給出的價格合適，如果折舊的價格會“大打折扣”，那么自己肯定是不會考慮的。

盡管政策仍需要時間的檢驗才能看到效果，但樓市創新政策的推出一定程度上也會對市場產生積極影響。陳文靜表示，短期來看，“以舊換新”政策有利于促進一二手房聯動，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，同時多地已經發布保租房籌集計劃，未來收購存量二手房作為保租房或是重要方式；整體來看，預計未來或有更多城市參與“以舊換新”，促進改善性住房需求釋放。