樓市“奇招”：超貸、零首付、先息后本

青島膠州灣畔住宅樓。視覺中國/圖

曾一度銷聲匿跡的假首付重出江湖。

2024年4月2日，國家金融監督管理總局河南監管局對招商銀行鄭州分行及其兩名客戶經理開出罰單，理由是違規辦理假首付個人按揭貸款。

這一輪處罰增多始于2023年。低首付、零首付甚至負首付都是假首付的一種，意味著陰陽合同——購房者實際購買房產的成交價低于合同價，實際付出的首付也低于合同首付。

以深圳市坪山區近日推出的零首付樓盤為例。推介此樓盤的中介向南方周末記者介紹，一套93平方米的精裝戶型售價為313.5萬元，開發商照此與購房者簽訂購房合同。

按照深圳最新樓市政策，首付需兩成，約63.5萬元（貸款只能貸整數250萬元）。但實際上，其中購房者交5萬元，其余均由開發商承擔。

也就是說，房產實際成交價約255萬元，與合同價相比打8折，但購房者依然能夠按照合同價從銀行貸款8成。

樓市正打響一場去庫存戰役，開發商和銀行各出“奇招”，推出零首付、先息后本等一系列看似吸引人的措施，甚至獲得了一些地方政府的支持。這些做法降低了購房門檻，但也暗藏風險。

開發商想辦法

自2023年開始，一些開發商選擇降價出貨搶市場。

當年2月，深圳市龍崗區的樓盤信城縉悅城率先打出零首付宣傳標語，引發廣泛關注。信城縉悅城位于龍崗區龍崗街道，分別在2022年3月和7月獲得預售證。

信城縉悅城曾于2022年8月第一次推出零首付活動，購房者先付10萬元，剩余的首付由開發商墊付，購房者在5年內還清即可。

被叫停后時隔半年，信城縉悅城再度推出零首付活動，這一次，開發商不再是幫購房者墊首付，而是直接送首付。

假首付曝光后，深圳市龍崗區住建局查封了信城縉悅城。

同在深圳龍崗，近日一精裝樓盤采用“正常首付，返總價”的形式，變相實行低首付。負責該樓盤的中介向南方周末記者介紹，購房者先正常付清首付，開發商會在房貸批下來后，按合同價的15%返還給購房者。

假首付活躍于多地，南方周末記者以購房者身份咨詢后發現，惠州、武漢、嘉興、溫州、鄭州、重慶均有這一情況。有地方中介甚至直言，“當地幾乎所有樓盤都是這么操作的”。

“一般做零首付的都是民企，他們需要資金活下去?！比A南地區一位房產銷售經理對南方周末記者說。

房企沒有直接降價銷售，過去是因為限價令的存在。

各地都有相關監管辦法，要求房企按照經備案價銷售，具體規則因城施策。如深圳規定，樓盤無論漲價還是降價都不能超過備案價的15%。

據多位業內人士透露，如今他們所在地的限價令已在悄然變化。

“秘而不宣?！鄙鲜鋈A南地區房產銷售經