破解“房沒了，債還在”窘境，海外各國有何前置制度？

在房地產救市新政頻出的2024年，住宅按揭人和銀行皆處于此輪浪潮之中。

降低房貸首付正是諸多救市新政中最受關注的全國性動作之一。除京滬深之外，全國所有城市首套房貸首付最低比例已降至15%，堪稱史上最低首付比例。更有一些擦邊球操作將首套房貸首付比例降至政策底線之下（詳見《樓市奇招：超貸、零首付、先息后本》）。

在房價未穩的情況下，隨著購房杠桿進一步提高，按揭人和銀行可能面臨更大的風險敞口。

基于國內實施完全追索權的房貸條款，按揭人一旦斷供，且房屋拍賣所得價款不足以清償所欠房貸時，銀行有權繼續向業主追討尚未還清的款項。按揭人因此需承擔繼續還貸的法律責任，并陷入“房沒了，債還在”的窘境。

作為完全追索權房貸條款的受益方，銀行已然高枕無憂？南方周末新金融研究中心研究員進行相關統計顯示，2023年末，國內個人按揭貸款不良率約為0.5%，較2018和2019年上升。

在舉國探索房地產新發展模式的關鍵歷史時期，如何將按揭人和銀行的雙側風險同步降至最低？發軔于三十多年前的國內房貸險為何近乎銷聲匿跡近20年？國外是否有政策性房貸險？無追索權的房貸與有追索權的房貸有何不同的緣起背景？它與房貸險是否互為關聯性？

南方周末新金融研究中心研究員為此研究國內外房貸相關的保險制度設計及房貸追索權的異同，試圖為國內房貸險的制度設計和創新提供參照樣本。

房貸追索權的兩種模式

銀行對房貸是否有無限追索權，是影響按揭人貸款償還責任的關鍵因素。除了國內銀行對房貸有完全追索權外，主要經濟體內的房貸追索權有何異同？

南方周末新金融研究中心研究員梳理和研究發現，目前，包括中國和日本在內的大多數主要經濟體，實行完全追索權的房貸制度。

在這種制度框架下，按揭人一旦斷供，銀行有權回收抵押物沒收并申請按照司法流程拍賣其抵押物即房產。當抵押物即房屋拍賣所得價款不足以清償所欠房貸時，銀行還有權追索業主名下的其他資產，以清償后者所欠房貸?！胺繘]了，債還要還”，即是這種完全追償權制度下按揭人面臨的可能結果。

與此相反，非追索權房貸條款（或稱為“有限追索權房貸”）同樣存在。

南方周末新金融研究中心研究員調研及查詢發現，僅有美國部分州和加拿大少數省份等地區“逆勢”而行，實行“非追索權住房抵押貸款”條款：在放棄住宅所有權之后，按揭人便不用繼續向銀行還貸。若抵押物被拍賣之后所得款項仍無法清償所欠貸款時，相關損失則由金融機構承擔。

由此可見，房貸追索權是壓在按揭人和銀行天平兩端的“砝碼”，蹺蹺板的兩端必有一方承擔或有損失。良善的制度設計才能平衡天平上兩方的利益。

國內房貸險為何“銷聲匿跡”？

面對完全追索權的房貸條款，國內如何通過制度設計防范按揭人和銀行的雙側風險？

南方周末新金融研究中心研究員追溯研究相關政策和行業數據發現，房貸險曾經是防范購房杠桿引發抵押物風險的制度設計和產品。

房貸險早在30年前已初具雛形。1991年，國務院頒布《關于繼續積極穩妥地推進城鎮住房制度改革的通知》，正式提出“實行抵押信貸購房制度”。次年，中國人民保險公司和中國建設銀行等與上海市房改辦達成合作協議，并于當年以上海為試點，推出《抵押住房保險條款》。天安保險公司和太平洋保險公司隨后推出試點產品。但早期國內住房貸款尚局限于公積金貸款，商業按揭貸款規模較小。

首次轉折點出現在1998年。當年是“房改”元年，國務院出臺《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，決定建立住房分配貨幣化、住房供給商品化的住房新體制。

正是當年，中國人民銀行頒布了修訂后的《個人住房貸款管理辦法》，明確提出“以房產作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續”。

盡管這是建議性條款，但在實踐中住房抵押貸款保險成為借款人辦理住房貸款的要件，并廣泛地在國內流行。當時的住房抵押貸款保險主要分為兩類，一種是“以抵押房屋為保險標的”的房屋損失險；另一種是“以借款人信用為保險標的”的還貸保證保險。

南方周末新金融研究中心研究員調研發現，當時的房貸險產品存在一些缺陷。以還貸保證保險為例，保險費用的實際支付方為購房按揭人，但第一受益人則為銀行，存在著權利和義務不對等的問題。在以往長期房價上漲的過程中，房貸損賠付率奇低。

與此同時，銀行在業務環節中處于主導地位，是房貸險的主要代銷機構。保險公司需要向銀行支付高昂的手續費。當時部分保險公司為獲取業務，實際支付的手續費最高達保費收入的30%。但一旦按揭人提前還款并退保時，保險公司面臨損失。尤其在提前還貸潮發生時，保險公司面臨不小的退保損失。

房貸險的命運何時又發生了轉折？

南方周末新金融研究中心研究發現，再一次轉折點發生在2006年。在實踐中，房貸險不僅引發了許多爭議，按揭人投保意愿亦較低。負面輿情因此日隆。

當年，原中國保監會下發《關于進一步加強貸款房屋保險管理的通知》，要求各保險公司“采取有效措施，確保貸款房屋保險業務的穩定持續健康發展”。新規旨在引導保險公司優化升級房貸險，并規范保險公司支付的銀行手續費。

但當年開始，各銀行陸續取消房貸與住房抵押貸款保險強制掛鉤的要求。據統計，2006年1至11月全國房貸險保費收入6.3億元，同比負增長59％。次年，因預期進入加息周期，按揭人大量提前還貸并申請退保。

基于經營考慮，各保險公司逐漸縮減甚至停止房貸險的銷售。

2008年至今，房貸險已甚少被提及，幾乎在媒體上“銷聲匿跡”。南方周末新金融研究中心研究員通過逐一撥打電話詢問和對頭部保險公司官網產品進行搜索發現，目前市場上僅有極少數保險公司還有房貸險產品，但客服和銷售人員對具體條款基本上“一問三不知”。監管機構和各保險公司亦已甚至少露此險種的保費規模。

北美市場房貸險：政策性保險機構主導

在國內房貸險遇冷的17年間，房貸險卻在美加法日等海外市場成為房地產及金融行業的重要一環。

房貸險制度于20世紀初起源于美國，經過漫長的發展，美國逐步形成了國家政策性保險與商業保險相結合的模式。

南方周末新金融研究中心研究員梳理和調研發現，聯邦住宅管理局（FHA）和退伍軍人事務部（VA）是國家保險機構。其中，聯邦住宅管理局成立于1934年，隸屬于住房與城市發展部。作為房貸險提供方，聯邦住宅管理局可為符合條件的中低收入家庭的個人住房抵押貸款提供100%的全額保險。

美國社區住房貸款機構對此解釋稱，“在正常購房時，中低收入群體可能無法獲得貸款，但FHA保險為他們提供了信用支持”。對于貸款機構而言，FHA保險則降低了他們的貸款風險。

按揭人購買FHA提供保險之后，FHA承擔因借款人無力償還或房屋貶值造成損失的全部責任。換言之，當按揭人不能按期償還貸款本息時，銀行等貸款機構可從聯邦住宅管理局取得因借款人違約而造成的正常損失。但FHA承保的抵押貸款有最大貸款額限制。

南方周末新金融研究中心研究員發現，聯邦住宅管理局對于按揭人首付款比例要求可以低至3.5%，具體比例取決于按揭人的過往信用情況。

與國家保險機構相比，美國市場化的住房抵押貸款保險機構（PMI）經營方式比較靈活，可對各類個人住房抵押貸款提供保險。一般情況下，具有一定支付能力的購房者，可根據實際需求進行投保。

PMI房貸保險費率一般為貸款總額（Loan Amount）的0.3%-1.2%，具體數值由借款人的首付和信用分數來決定。按揭人首付比例越高，信用分數則越高，還款風險越小，房貸保險的保費就越低。反之，亦然。

如果按揭人違約，PMI會按照合同條款支付一定比例的損失給貸款機構，但這個比例通常不會達到100%。

更值得一提的是，當按揭人的貸款余額降至房屋價值的80%以下時，PMI允許投保人申請取消房貸險。

無獨有偶。加拿大住房抵押貸款保險的發展路徑與美國類似，采取了國家保險與私人保險相結合的模式。

根據《國家住房法》，加拿大政府出資設立政策性保險機構。商業性保險機構則成為住房抵押貸款保險市場的補充。加拿大有三家主要的住房抵押貸款保險提供商，分別是加拿大抵押和住房公司（CMHC）、Sagen和Canada Guaranty。其中，CMHC為加拿大政府出資成立的國有公司（Crown Corporation），Sagen和Canada Guaranty屬于市場化運營的保險機構。

美國和加拿大房貸險是否具有強制性取決于按揭人的首付比例。只有在借款人首付比例在20%之下，銀行才會要求購買保險。

法國房貸險模式：與壽險相結合

與北美市場相對比，歐洲房貸險則形成了自身特有模式。

以法國為例，房貸險與壽險相結合，保障對象是按揭人。在按揭人因身故、殘疾或喪失還款能力而被迫違約時，保險人代為支付保險金，按揭人仍然保有住宅的所有權。

在法律層面，按揭人不會被強制要求購買房貸險。但向銀行申請房貸時，銀行一般會要求按揭人購買一份房貸險（assurance de prêt/assurance-emprunteur），保險費一般為貸款金額的0.4%。

高失業風險的借款人可能會被要求購買附加的失業險。在按揭人失業時，保險公司可承擔18個月的還款責任。

南方周末新金融研究中心研究員發現，在法國，絕大多數房貸都附帶房貸險，覆蓋率極高。根據法國保險聯合會（FFA）的統計，每年房貸險保費收入達數十億歐元。

法國房貸險市場份額主要由幾家大型商業保險公司瓜分，但也有一些中小型公司提供多樣化的產品。

日本模式：團險與補充保險

近鄰日本的房貸險有何特別之處？

日本于2005年頒布《獨立行政法人住宅金融援助機構法》，并于2007年由政府出資設立住宅金融援助機構。該機構可向按揭人提供“團體信用保險”。在購買此險種后，按揭人在償還貸款期間身故或殘疾時，住宅金融援助機構為其償還房貸剩余金額。

南方周末新金融研究中心研究員研究發現，在日本“團體信用保險”中，保險費一般會附加在貸款利息之中。例如，如果貸款年利息為2.5%，加上保險費后，年利息可能變為2.52%。

但此險種有除外責任：因生病或者受傷而長期不能工作致使收入大幅減少時，按揭人仍需繼續償付房貸。若出現這種情況時，按揭人怎么解決還貸問題？

日本的“住宅貸款輔助保險”應運而生。這種保險的具體保障方式是：按揭人因為生病或受傷而成為“團體信用保險”除外對象的狀態超過90天并持續下去，住宅貸款輔助保險組織根據具體情況每月支付10萬-30萬日元不等的貸款額，直至按揭人60歲為止，以輔助按揭人清償貸款。

“團體信用保險”為強制性購買險種，而作為補充保險的“住宅貸款輔助保險”則取決于按揭人的投保意愿。

南方周末新金融研究中心研究員認為，獨具特色的“團體信用保險”和“住宅貸款輔助保險”是日本住房貸款保險的現實模式。它們既可以解除按揭人因死亡、重度殘疾時房貸無法清償的后顧之憂，又可以減輕按揭人因疾病、受傷不能工作引發的房貸的清償壓力。

應加快房貸險的頂層設計

整體而言，海外的房貸險模式大多注入了政府信用，政策性保險對整個社會具有一定的福利性，并起到了穩定市場的作用。

盡管房貸險在國內處于冰凍狀態，但對于穩定市場而言，它本身的存在并非沒有價值。

南方周末新金融研究中心認為，我國應充分借鑒海外房貸險模式、產品和條款的經驗，結合國內市場實際，盡快創新頂層設計，實現房貸險的創新之路，或許是當前的破局之道。

一方面，政策性保險與商業性保險相結合。政府以自身信用為基礎，成立專門機構，通過政策化的措施，打破信用“孤島”，穩定房地產及金融市場波動。

與此同時，通過市場化的改革，為保險公司相關業務發展提供寬松的市場環境，推動房貸險的商業化和市場化，以市場化機制解決各個主體的痛點。

（助理研究員胡之怡、謝雨婷對此文亦有貢獻。）