地產暴利時代終結

　　國家稅務總局清算土地增值稅不僅是割地產商的肉，還有助于化解目前中國房地產市場中低檔商品房供應不足的大問題，并將經營能力不善，單純靠囤地生財的房地產企業清理出市場

　　1月17日，滬深兩市68只地產股中62只下跌，其中26只跌停，連地產龍頭股萬科A，也遭遇了2000年以來的首次跌停。這與一天前國稅總局發出清算房地產企業土地增值稅的通知有關。

　　土地增值稅早在1993年就已經出臺。當年國家針對海南地產泡沫中的土地炒買炒賣現象，頒布了《地產增值稅條例》。不過1993年之后，地產業陷入低潮，1996年甚至出現全行業虧損，這個條例就一直沒有被貫徹，從2000年后，各地才開始象征性的征收。

　　不過，這個為1993年房地產調控準備的政策，卻用在今年房地產調控上。經過2005年和2006年的房地產調控，全國各地房價的漲幅并沒有減緩，反而有愈演愈烈之勢。

　　2006年末，中國社科院發布了2007年世界經濟形勢分析與預測黃皮書，強調要吸取當年日本樓市崩盤的教訓。今年初的中央經濟工作會議上，中央政府十分重視房價依然上漲過快的現象，并表示要改善和加強房地產調控。兩周前，國家建設部剛剛出臺放松90平米戶型限制的通知，結果這個通知當天就被廢止。種種跡象表明，新一輪的房地產調控措施即將出臺。

　　然而，無論是貨幣工具還是土地政策，過去兩年的調控經驗都已證明其效果不佳，但中央政府手中依然有幾張牌沒有出，其中最主要是稅收手段還沒有充分施展，對此，北京的學者早有議論。果然，國稅總局低調出手了。

　　其實，2006年的3月2日，財政部和國家稅務總局聯合發布了《關于土地增值稅若干問題的通知》，再次明確了土地增值稅征管中若干政策，當時已經清晰地表明了國家利用土地增值稅政策調控房地產市場的意圖。

　　在國稅總局出手之后，據統計，1月17、18日兩天滬深兩市地產股總市值損失510.34億元，前十大地產股市值損失342.80億元。滬深兩市地產股的跌幅甚至超過2006年“國六條”調控政策出臺之時的跌幅。

　　1月21日，今典集團董事長張寶全接受記者采訪時感慨：“地產商的平均利潤時代來臨了?！睋Q句話說，地產暴利時代即將終結。

　　從預征到清算

　　按照國稅總局的通知，從2月1日起，全國各地區將對房地產企業項目的土地增值稅進行全面清算。這意味著，“地產商不能再像過去那樣，分享土地增值所帶來的高額利潤了?！?月17日，上海隆瑞投資執行董事尹中余告訴記者。

　　1月18日，國稅總局對外界表示：土地增值稅征收辦法在各地早已執行。由于對房地產開發項目此前有預征，清算只是在房地產開發項目基本銷售完畢后才進行。且按照相關條例還有相應的免征和減征條款。因此，國稅總局聲稱這次清算“不會額外增加房地產開發企業的稅收負擔，也不會加重購房者的經濟負擔”。

　　其實，這個通知的最厲害的殺手锏是征收方法的調整———從以前的預征改為清算，這將極大地加重開發商的稅收負擔。

　　華遠集團董事長任志強在他的博客中回憶，自1993年宏觀調控之后，全國的房地產行業進入了低潮期，也于1996—1997年連續兩年出現了全國全行業的虧損，1998年才扭虧為略有盈利。因此1994—1998年期間，全國的土地增值稅征收極低，幾乎為零（五年合計為8.2億元）

　　隨著房地產的升溫，各地在2000年逐漸恢復征收土地增值稅，但因為沒有配套的成本核算辦法及嚴格征繳時限等原因，采取了預征的方式：按照預銷商品房收入1％－2％的比例繳納。2007年前很多地區的預征比例僅為0.5％，預征之后，也往往再無下文。

　　這種征收方式還有其它弊端。比如，在過去的政策條件下，土地增值稅結算一般以開發項目公司注銷稅務登記作為結算節點，上海隆瑞投資執行董事尹中余介紹：“過去只要項目公司不注銷，公司就可以長期不結算土地增值稅?！?/P>

　　根據記者獲得的成都地稅局一份關于土地增值稅的報告顯示：“從2003年起成都市按比例預征土地增值稅，土地增值稅收入大幅增長。 2003~2005年土地增值稅收入平均同比增長115.33％，2006年1~8月同比增長184％。但是，與實際稅源相比還存在相當差距?！?/P>

　　報告中所說的“差距”實際是按此前的預征方式和目前清算方式不同所產生的差距。

　　一位地產商這樣給記者算了筆賬：假定某項目的毛利率為30％，一個項目收入10億元，成本7億元，毛利潤為3億元，按照新的征稅辦法，假定7億元成本全部可以扣除，增值額未超過扣除項目金額50％的項目，將按最低30％的稅率計算，應交納3億元×30％＝0.9億元的土地增值稅，約占銷售額的 9％，遠遠高于銷售額的1％（0.1億元）的預征。

　　這樣的“差距”，以前是地產商的合理利潤，清算之后將上繳給國家。

　　難以承受的暴利

　　更令開發商頭痛的是，土地增值稅征收實行“四級超額累進稅率”，因此增值幅度越大，稅率也越高。因此利潤率高的公司受的影響更大。張寶全指出：“這使得房產行業的高利潤受到抑制，變相平衡了企業的經營利潤?！?/P>

　　光大證券研究員趙強分析認為：土地增值稅有四個征收臨界點，所對應房地產企業的毛利率分別是：23.1％、48.7％、61.5％、 74.4％，當毛利率低于23.1％時，實際上不需要繳稅。但是目前房地產項目的平均毛利率在25％－30％之間。因此，土地增值稅清算通知出臺后，對這些項目凈利潤的影響大約是“下降5％－13％”。而對部分毛利率超過了50％的項目，影響則將超過27％。

　　因此，開發中高檔住宅的房地產公司，受土地增值稅清算的影響相對較大，這些企業必須調整自己的經營戰略。

　　國內主要的地產上市公司比如萬科A、金地集團、中華企業已經預提了土地增值稅，所受影響有限，但是華僑城所受的影響巨大。根據房價和開發成本的數據，估計華僑城所開發的波特菲諾項目的毛利率在50％以上；按最近售價，毛利率可能超過70％。

　　“對所有開發商都不是好事情的增值稅卻對住房結構調整非常有效?！敝袊鐣茖W院金融研究所尹中立博士表示，重稅之下，開發商開發高檔住宅以及別墅項目的熱情將會降低，開發商出于收益考慮將更多地推出低檔樓盤。

　　對此，張寶全為記者舉了一個例子。比如以前的房子本來可以賣1萬元每平方米的，后來改賣1.2萬元每平米了，雖然賣得慢但是利潤高，但是現在征收土地增值稅后，2000元的差價實際并沒帶來更多的利潤。以前可能是需要快速回籠資金的地產商才采用的定價技巧，今后將成為普遍方式。

　　“溫和的定價政策將被廣泛采用?！睆垖毴姓J，“為了合理避稅，地產商的開發利潤率將進入到一個均衡時代?！?/P>

　　房地產投資將受遏制

　　各路資本紛紛進入房地產的熱鬧景象也將有所緩解。因為今后投資風險將由企業獨自面對，投資成功的收益將以增值稅的形式分成給政府。

　　“地產商對上市公司殼資源的熱情正在下降，行業外的資金進入地產的熱情更是降低?！鄙虾Ｂ∪鹜顿Y執行董事尹中余告訴記者。他正在進行的兩個房地產企業買殼上市項目在近日已經停止。去年，買殼成功上市的154家企業中，30家來自房地產企業。

　　另外，越是房價高的地方，受到增值稅清算影響越大。張寶全分析，二線城市或者低于5000元售價的項目基本上都可以合理免稅。但是房價漲幅高的地區，普遍都是土地增值快的地區，比如北京、上海、深圳、杭州等城市，受到土地增值稅清算的沖擊將會更大。

　　此次土地增值稅清算通知的出臺的確令開發商們措手不及。上周末，上海的地產商們秘密聚會，打算聯名上書上海市政府，反對清算土地增值稅。有地產商公開表示：“清算是革地產商的命”。

　　2006年11月9日，財政部發布公告稱：財政部組織檢查了39戶房地產開發企業2005年度的利潤情況，共查出資產不實93億元，收入不實 84億元，利潤不實33億元，39戶房地產企業會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22％，而實際利潤率高達26.79％。清算土地增值稅只會影響地產商的利潤，并不會影響他們的生存。

　　由于土地增值稅屬于地方稅種，具體的效果還有待各地方政府出臺相關細則。尹中立表示：“突然在開年之后宣布清算，應該是有關方面對2006年房地產在投資和價格方面調控不力的一種補救措施?！?/P>

　　■資料鏈接

　　土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅。

　　土地增值稅征收范圍為：單位轉讓房地產和個人轉讓非普通住宅。其計算依據是增值額。增值額＝轉讓收入－應扣除項目金額。

　　土地增值稅具體計算稅率采用四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的：增值額×30％＝稅金；增值額超過扣除項目金額50％未超過 100％的：增值額×40％－扣除項目金額×5％＝稅金；增值額超過扣除項目金額100％未超過200％的：增值額×50％－扣除項目金額×15％＝稅金；增值額超過扣除項目金額200％的：增值額×60％－扣除項目金額×35％＝稅金。

　　扣除項目金額包括：

　　1.購、建未滿五年的房地產為取得時的成本費用；購、建已滿五年的為該房重置成新折舊評估價。

　　2.應補交的國有土地使用權出讓金。

　　3.與轉讓房地產有關的營業稅、印花稅、評估費等。

　　4.個人轉讓非普通住宅按成交價90％為以上的綜合扣除金額。