房地產市場調控須防惡性循環

*如果政府真想降低房價，有各種市場化之路：如設法使小產權房合法化，從根源上降低土地價值重估預期，降低普通購房者的融資成本，加快二手房的流通效率，開拓股市、債市、外匯、房地產信托市場等各種投資渠道，而不是只提供股市、樓市兩條狹窄的投資主渠道，又以關門打狗的方式對待涉身其中的投資者。*

　　我們在近期的房地產市場中再次見識如下惡性循環：房價上漲引發民怨沸騰，政府出手以加稅、緊縮信貸、限價、清查中介與房地產開發商等方式積極調控，但緊縮引發的往往是需求暫時抑制之后的房價報復性反彈，政府不得不再次出手進行調控。
　　房地產政策與貨幣、股市政策非常相似，政府在市場與調控之間疲于奔命，政策往往是壓力下的短期產物，而不能高瞻遠矚地著眼于資本市場與社會保障基礎的建立。結果不僅使政府的調控政策空間更小，市場與行政界限混沌一片，更要害的是，在低水準的預測與罵街式的爭吵中，房地產市場的融資、流通瓶頸越卡越緊；反商反智文化泛濫，于事無補，于民有損。
　　惡性循環之所以打不破，首先是因為陷入抑制需求、減少交易的陷阱中不能自拔。這種來源于抑商以及圍剿“投機倒把”傳統的房地產方法論，其理念的核心是將投資獲益視為道德罪過，將商品的供應不足導致的物價飆升歸咎于交易頻繁所暴露的人的逐利性。
　　房地產市場大部分不屬于炫耀性消費，只要供應充沛，對保障型住房與普通商品住房以及高檔商品房進行有效區隔，價格沒有降不下來的道理。但令人遺憾的是，目前的政策與降價的目標背道而馳。
　　我們的房地產政策有許多是反市場常識，因此也是反智的。中小城市土地拍賣屢創天價，只有一個解釋，政府嚴格控制土地的信息帶來市場心理預期變化，當人們普遍認可土地供應緊張與需求者眾時，資產價值就有了重估的基礎。當大多數交易者認為某個資本品會值高價時，它就值這個價格，這是心理金融學的精義。最近對小產權房的清理是強化而不是淡化了土地升值的暗示。
　　在中小地產商融資與普通購房者的二手房交易上，有關部門繼續秉持反交易抑投資之旗，在加稅和緊縮信貸上大做文章。從信貸上來說，房地產貸款在傾向進入加息通道的數年間，個人房貸的負擔已經增加了10％以上，同時提高首付比例至50％，增加貸款成本的餿主意層出不窮。政府如果依此行事，受害最大的將是那些既夠不上經濟適用房購買資格，也無力以大筆現金購房的普通工薪階層。
　　稅務部門最樂意聽到的加稅建議早在一些地方付諸實施。北京、杭州、上海等地對二手房交易征收土地增值稅，上海對非普通二手住宅在交易環節所課的稅負可達到交易價格的10％左右。與上海呼應的城市頗多，如房價領風氣之先的深圳市在7月17日由市地稅局召開新聞發布會，提出擬于9月底前，將實施對二手房征收土地增值稅，以及建設二手房價格評估來強化二手房交易個稅征管，加快土地增值稅匯算清繳等一攬子手段，以調控房價。同時南京也祭出了各種限價房的法寶，北京、廣州祭出限地的法寶。實際上，從2005年至今，征收營業稅、取消個人所得稅優惠政策、個人對外銷售購買不足兩年住房全額征收營業稅等措施層出不窮，導致二手房交易成本上升三分之一左右。除了收稅者與審批者大獲利市之外，于房產交易雙方未見點滴好處，行政調控最厲害的南京，4月創造兩小時每平方米房價暴漲1200元的“奇跡”，從長期來看“奇跡”還會發生。
　　房價上升催生了兩種文化，地方政策結合了反商文化與任期土地價值最大化的投機文化，而民眾中則出現反智文化的苗頭。當普通人希望以行政權力和魔咒對付房地產市場的特權時，未曾料到這個魔咒已經通過股市印花稅、權證等種種變形的方式，再次落到了普通投資者自己的頭上。
　　為什么不能承認，當初驅趕低收入者入商品房市場是個絕大的錯誤，導致今天民怨沸騰；為什么不能正視，到目前為止達到將5％的土地出讓金用于廉租房建設這一最低標準的城市不多；為什么不能承認，在貨幣過剩的時代，不管什么領域的投資只要不違法都值得尊重；為什么不能坦言，人民幣對外升值與對內貶值突顯了房地產的投資價值；為什么閉目塞聽沒有看到外資在境內房地產市場的全面滲透，套牢外資根本是個夢想？
　　如果政府真想降低房價，有各種市場化之路：如設法使小產權房合法化，從根源上降低土地價值重估預期，降低普通購房者的融資成本，加快二手房的流通效率，開拓股市、債市、外匯、房地產信托市場等各種投資渠道，而不是只提供股市、樓市兩條狹窄的投資主渠道，又以關門打狗的方式對待涉身其中的投資者。
　　市場集體反智的結果，是造成更大的困境，我們曾經經歷的集體反智時代，使中國傳統文化中一脈商統近于斷絕，難道在開始進行金融戰的今天，還要重蹈一次反商反智的覆轍嗎？
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