“目前的形勢下，房地產商高價拿地，心態很復雜，既無奈又微妙，但要生存，又不得不如此?！?/blockquote>
在房價高位運行、風險不斷增加的房地產市場，開發商開始調整策略，一方面大力進軍二三線城市圈地，一方面“快進快出”，規避長期風險
２００７年夏天，從南方的深圳、廣州到北方的北京和沈陽，從東部的上海、杭州到西部的重慶、成都，全國樓市一片紅。
面對狂飆的房價和日漸稀缺的土地，地產巨頭們在土地市場的絞殺愈演愈烈。２００７年６月２１日，綠城集團拿下上海新江灣城Ｄ１地塊，破天荒地創造了樓面價超過周邊新房房價的記錄。半個月后，雅戈爾集團又以樓面價１．５萬元一平方米的天價拍得杭州商學院地塊。
外資的行動也在加速。今年１月，摩根士丹利收購上海徐匯永新城，４月份美林集團收購上海黃浦的美林大廈等，均為投資高端地產的項目。上半年，外資在上海房地產業的投資已經超過１３億元，而２００６年全年外資在上海的投資不過１９億元。
７月中旬，上海黃浦１６３街坊地塊，甚至吸引了超過２０家來自新加坡、美國、澳大利亞、印尼等國家的頂級房地產投資機構。
不僅如此，這種土地項目爭奪戰的戰火已經延伸到中國的二三線城市。
再掀圈地高潮
廣東的東莞和惠州已經成為深圳地產商爭奪的一個熱點。７月１２日，萬科以１．５２４３萬元 ／ 平方米的天價樓面地價，拿下東莞塘廈大坪村３５萬多平方米的土地，引起同臺競爭而舉牌慢了半拍的金地的嚴重不滿，甚至對拍賣的公正性提出質疑。
而在惠州，隨著深圳土地的緊張和房價的高漲，２００６年開始，大量房地產商云集于此。目前，惠州吸引了深圳的中信深圳、振業、南山國際、中建蛇口以及賽格群星等房地產商，甚至吸引了香港新世界集團、合生創展等外地開發商。
４月１２日，惠州市２００７年春季招商會上，廣州前十位的房地產商合生創展、富力、雅居樂、中體奧園等房地產公司濟濟一堂，其中僅碧桂園集團就與惠東縣簽約投資１００億元建設鳳凰城項目。
而在成都、重慶、西安、鄭州等內地區域中心城市，甚至如齊齊哈爾等三線城市，也成為房地產企業爭奪的重點。
作為上海房地產市場的龍頭，綠地則在深耕東北二三線城市。繼成功開發長春“綠地上海城”、收購沈陽綠建集團之后，７月１日，綠地集團投資逾５０億元、建筑面積超２００萬平方米的牡丹江“綠地世紀城”等５個地產項目正式開工建設。
不但房地產巨頭如此，二線房地產企業在儲備土地逐漸告盡之后，也在積極尋求外出?！拔覀兲K州有個在建項目，現在也在一些二線城市尋找拿地的機會?！鄙虾９疟奔瘓F董秘馬建模說。
對于外資房地產投資機構而言，投資中國地產，是享有中國房地產行業和貨幣升值雙重高收益的絕佳途徑。也因此，２００６年７月房地產的“限外令”和今年５月商務部、國家外匯管理局對外商投資內地房地產項目必須通過審批的要求，實際上都不曾真正阻礙外資進入中國房市的步伐。
一方面，外資進入中國的先行者正在向內地城市挺進。自２００５年起，凱德置地開始挺進二三線城市，通過與成都置信實業集團合作成立合資企業、收購河南建業住宅集團３０％股權等一系列運作，相繼進入成都市及河南省市場。
另一方面，后來者不斷加入。２００７年６月２０日，冰島格里特利爾銀行宣布與中地海外ＣＧＣＯＣ簽約，共同開發遼寧省沈陽市中心黃金地段的一個小區，進入中國市場。
“目前的形勢下，房地產商高價拿地，心態很復雜，既無奈又微妙，但要生存，又不得不如此?！备禺a同行多有接觸的尊地地產總裁穆欣說。
除了土地，面對風險不斷積累的高房價，地產商們越來越多地考慮另一種產品策略。
“快進快出”成為流行
在深圳，有兩種開發模式為房地產界所推崇：一種是以百仕達紅樹西岸為代表的精耕細作的精品戰略，一種是以萬科為代表的大盤開發、工業化標準化生產，“快進快出”的模式。
但是，在房市熱潮中，２００６年銷售超過２００億元的萬科，讓地產銷售額不到萬科１０％的百仕達立刻無語。隨著２００７年以來的房價暴漲，越來越多的深圳房地產企業卻更熱衷效仿萬科模式。
這得到了長三角房地產同行的呼應。在經歷了２００５年以來的房市調整之后，長三角的房地產商風險意識明顯加強。上市公司新城房產就是其中之一。
在２００６年過去的一年，新城的銷售超過了３０億元，但是今年４月份后長三角房市明顯好轉之后，新城并沒放慢銷售速度去追求更高的利潤，而是更加“求快”。
下半年，新城計劃繼續加快銷售，銷售面積增加到５０萬平方米以上，全年完成銷售超過４５億元?！拔覀冞€會很快新開工七八個項目，包括去年年底拿地的上海三個項目，也包括今年剛剛拿到地的無錫項目?！毙鲁俏溥M公司的銷售部總經理汪飛說。
汪飛透露，在蘇南、南京、上海等地，比新城小些的同行，都在加速項目進度，盡早推出樓盤，一般“金九銀十”集中上市的節奏，將會提前到７月份前后。
在上海，這種供應放大的跡象已經比較明顯。７月６日—１２日這一周，上海樓市共有３１個樓盤推出４６．３６萬平方米新房源，比前周１０個樓盤１４．５１萬平方米的推盤量高出一倍。
戰略調整開始
但在瘋狂的市場面前，一些實力雄厚的開發商開始猶豫。凱德置地參與了上海新江灣Ｄ１地塊和杭州商學院地塊的拍賣，但最終還是把地塊拱手讓給綠城和雅戈爾。
凱德置地實力不低。它是新加坡嘉德置地的子公司，進入中國１３年以來，銷售額達４５０億元人民幣。但是，“我們還是非常謹慎的?！眲P德置地企業傳播部一位工作人員說。
在尊地地產總裁穆欣眼中，尊地的合作伙伴萬科，無疑是目前這場房地產熱潮中的清醒者，萬科已經開始進行戰略調整，為未來作打算。
萬科除了大量拿地，強調快速的資金周轉外，同時也在強化工業化的生產流程，更為重要的是，在有了核心資源和大型住宅社區開發的經驗后，萬科在延伸產品線，提高附加值。
萬科希望通過與嘉德置地的合作，在商業地產上取得更廣的盈利點，長期持有部分穩定盈利的商業地產。２００９年之后，萬科將不再銷售毛坯房。
無獨有偶。剛剛拿到上海新江灣Ｄ１天價地塊的綠城集團，也著力提高產品的附加值。
“今年我們最重要的戰略，就是走精品化的道路。房價越來越貴，產品在更新換代，我們必須有更好的產品，才能為未來做好準備?！本G城集團總經理陳維坦言。
無疑，精品化戰略對于企業的生存盈利是必然的，但在“快進快出”的環境中，精品化也許是高檔化的代名詞。同樣無疑，這將繼續推高房價。
但是，更多的房地產企業，才剛剛開始思考：在地根緊縮導致市場供給不足從而使房價升速過快，進一步導致市場風險迅速增大的市場環境下，開發商究竟如何進行戰略調整。
“目前已經有幾家廣東前十、全國前五十的開發商在與我們接觸，希望幫助他們重新調整戰略。但他們也是剛剛開始思考，目前還沒有明確的思路?！蹦滦勒f。