公積金貸款因何成“鏡花水月”？

北京市住房公積金管理中心新聞發言人、總經濟師李持纓指出，凡是拒絕購房者使用公積金貸款的行為，都可以向北京市住房公積金管理中心和北京市建委投訴
地價及鋼材的飆升，使得開發商蓋房子的“門檻”越來越高。所以，他們越來越倚賴銀行的貸款進行“滾動開發”。于是，銀行和開發商達成協議：你從我這里貸款建房，就必須讓你的購房者來我這里做商業貸款——貸款利率幾乎每兩個月上調一次，大把銀子進了銀行的賬戶。而政策性的公積金貸款自然無人問津

    問題太嚴重了，不得不立即制止。2007年11月29日，北京市建委、北京市政府房改辦、北京住房公積金管理中心聯合頒布了《關于房地產開發企業不得拒絕購房人選擇住房公積金貸款購房有關事宜的緊急通知》——如果開發商再拒絕公積金貸款，主管部門將會暫停其樓盤的預售許可、網上簽約。
    曾因公積金貸款被拒而數次投訴的一位石景山區購房者非常激動：“20年期限的78萬元貸款，公積金貸款比商貸少還二十多萬利息。對我們來說，這可是天文數字！”
    作為政策性貸款，公積金最大的優勢是利率低。以貸款30萬元，期限20年、等額本息計算，公積金貸款月供1957元，比商貸的優惠利率少213元，累計可節省利息5萬多元。
    遭遇同樣困局的“房奴”不在少數?！侗本┣嗄陥蟆贩Q，目前首都62%的在售樓盤拒絕公積金貸款。北京住房公積金管理中心提供的數據則表明：2006年，該市公積金貸出比例僅為64.2%，而往年都在八成左右。這導致截至今年10月底，全市閑置公積金已經超過300億元——如果把這些錢提出來，可以蓋10個“鳥巢”。而在全國范圍內，公積金貸款也不是個“香餑餑”。

原因之一：利益驅動
    業內人士稱，北京樓市開發商對公積金貸款說“不”開始于2004年。當時，地價及鋼材等原材料開始飆升，這使得開發商蓋房子的“門檻”越來越高。所以，他們越來越倚賴銀行的貸款來“滾動開發”。于是，銀行和開發商達成協議：你從我這里貸款建房，就必須讓你的購房者來我這里做商業貸款——這樣，銀行能從那些貸款購房人手中收取更多的利息。
    2007年，國家連續5次上調貸款利率。一套總價75萬的房子，按商業貸款30年計算，購房人每月至少多還400元。這更讓銀行與開發商對商業貸款情有獨鐘。
    “由于開發商與其自身所融資的銀行有著利益關系，所以還會要求買房人在其指定銀行辦理貸款業務?！北本稑鞘小冯s志副主編曹傳勇稱。
    此外，銀行方面為了提高作為“優良資產”的住房按揭業務，往往會給售樓員每筆幾百元到上千元的回扣，甚至有的把第一年的利息返給售樓員。這也促使開發商的“觸角”們不愿為消費者辦理公積金貸款?！坝绕涫亲罱荒甓鄟?，北京住宅市場是賣方市場?！?2月10日，北京市住房公積金管理中心新聞發言人、總經濟師李持纓接受南方周末采訪時稱，“正是開發商說了算的局面，使得他們和中介剝奪了購房者對公積金的選擇權?！?BR>    另據一位不愿透露姓名的中介介紹，二手房市場也同銀行有著千絲萬縷的聯系。多數二手房中介公司20%的利潤來自銀行的商貸返點。這也使得二手房市場也在拒絕公積金貸款。

原因之二：手續繁瑣
    幾乎所有的開發商拒絕公積金貸款時最常用的借口是：手續繁瑣，費時費力?！斑@個問題由來已久?！蔽覑畚壹业禺a經紀公司副總經理胡景暉稱。據一些房地產中介介紹：從審批到款項回到開發商賬戶，北京“最快的需要1個月，慢的則要半年”。相比商業貸款，快的7—10天，慢的最多20天。
    據我愛我家的一位中介介紹：商貸當中，簽借款合同和初審是同步進行的；而公積金貸款中，這兩者是分開的——初審后經過評估所評估，公積金管理中心復審，擔保中心進行擔保，接著打印評估報告、借款合同，然后才能進行面簽。
    其次，商貸僅涉及銀行、經紀公司、評估所；而公積金貸款涉及公積金管理中心、銀行、經紀公司、評估所、擔保公司，這樣不僅增加了環節，而且如果各個機構之間的配合出現疏漏，辦理時間不免會相應延長。
    此外經過多年的發展，商貸作為一種商業行為，服務效率已經得到了不斷的提高；而公積金貸款作為政策性貸款，由于沒有盈利的驅使，其辦理效率與商貸效率仍有一定差距。
    但對此李持纓并不贊同：“只要購房者手續齊全，我們已經實現7天一站式服務?！边z憾的是，這種便捷式服務的知名度還是太低。

原因之三：房價走高
    “房價上漲太快，原來的公積金政策已經無法滿足購房者的需求了?！辈軅饔抡f。
    北京“鏈家地產”統計資料分析，2007年上半年的成交量中，總價在50萬元以下的房子約占1/4，50萬-75萬的為42%，75萬以上的則超過三成。也就是說，要求貸款40萬-60萬元的消費者是最多的。
    今年7月1日開始，北京市的住房公積金貸款已從40萬元提高到了60萬元。經評估信用等級達到AAA的個人貸款額度還可上浮，上限貸款是78萬元。
    但是北京房價持續高漲，前三季度五環內住宅期房均價達到13754元/平方米，若按60萬元的公積金貸款額度、八成按揭，所購買住房總價約75萬元，五環內所能購買住房面積約為53平方米的一居；即便是按公積金貸款78萬元的最高額度，其所能購買住房面積約為70平方米左右。
    “較低的貸款額度抬高了公積金使用的門檻?！辈軅饔路治龅?。對于需求在80-90平方米之間的買家而言，只能考慮組合貸款或商業貸款?！暗?月份以來，公積金貸款的貸出率在提高?！崩畛掷t稱。他指出，凡是拒絕購房者使用公積金貸款的行為，都可以向北京市住房公積金管理中心和北京市建委投訴?！斑@是剝奪購房人的選擇權利，更是架空制度安排的舉措?！?BR>