房貸新政沖擊了誰

發展商總體上錢松、地貴、存貨不多。新政可能導致開發商拿地和新開工意愿下降，但降價的意愿和壓力也不顯著，帶來的最先沖擊，可能是交易量的逐步滑坡。

房貸新政更多地起到的是引導市場預期的作用，以及加速中等收入階層的“市場擠出”，對富裕群體、對低收入群體沒有太大的直接沖擊。

人口算術

供應：2000－2008年間，中國商品房銷售總面積為40億平米，其中住宅為35.8億平米，即便假定這些商品住宅全都是90平米以下的商品房，那么總套數約4000萬套，也就是每年約450萬套的供應量。中國目前戶均人口不足3人，因此這些商品住宅每年可多容納約1350萬城鎮人口。

需求：2000－2008年間，中國城鎮人口從4.59億人增長到6.07億人，增加了1.48億人。大致年均增加城鎮人口1640萬人，至少550萬戶（之所以用“至少”二字，是因為這樣的估算，假定了所有新增城鎮人口，在進入城市當年就立即結婚并立即生育，也假定了原城市居民不存在任何改善居住需求）。

未來：依據這樣的城市化進程，未來20年，中國人口約16億人，其中城市人口可能為9.3億人，城市化率水平仍然不高。

最簡單的供求關系：中國城市化進程，始終伴隨著商品房供不應求的缺口，這不可能不推高房價。

中國商品房市場長期以來面對供求失衡，舍供求之外的其他渠道根治房價，是相當困難的。

交易量將滑坡

平衡市場供求的方式，既需要增加土地供應，也需要抑制住房需求，尤其是投資性、投機性需求。

這次房貸新政的主要思路，出自增加供給和抑制需求的雙管齊下，在土地供應方面大幅度放量至年供地計劃16萬公頃，這幾乎