學者號脈：中國怎樣打造住房保障時代

■2008年，將會是中國大規模開啟住房保障的一年。

■中國學者認為，隨著住房保障時代的到來，意味著未來中國的房地產市場是一個平民化的市場，而不是目前所推崇的豪宅市場。

■英國學者則忠告，中國在建設保障性住房時，一定要吸取英國把保障性住房建成了貧民窟的教訓。

■而已經從中看到商機的地產商王石則說：“為低收入群體建房也能賺錢?！?/P>

住房保障將成施政重點
    2007年歲末，深圳、廣州房價在一路飆升后遭遇了寒冬。萬科董事長王石承認：“中國的房價進入了一個拐點?！贝嗽捯疖幦淮蟛?，盡管后來王石解釋：這個拐點指的是房價從快速上漲“拐”到理性調整，依然余波未平。
    然而即使房價回歸到“理性”，對多數城市低收入群體而言，住房困難依然嚴峻，多數人并未能入住廉租房。
    早在八年前，國務院就要求各級政府盡快建立起以經濟適用房為主和租售并舉的住房供應體系。但廉租房建設長期沒有引起地方政府重視。
    這種狀況正在轉變。近日發布的“海螺行動II”中英低收入群體比較研究結果討論就是變化。這是一項由萬科集團與英國大使館文化教育處聯合主辦的研究。
    2007年11月21日上午，溫家寶總理在考察新加坡住房建設后說：“居者有其屋是關鍵。政府的職責最重要的是要搞好廉租房，讓那些買不起房或者進城打工的農民工能夠租得起房，住得上房。其次，是建設面向中產階級的經濟適用房?！?BR>    浙江大學建筑工程學院副院長王竹據此認為，住房保障體系政策將會出現大變化。這種好兆頭已經越來越明顯，在過去的兩個月時間里，一系列有關耕地與廉租房的政策先后出臺。
    中山大學副教授朱亞鵬進一步分析，溫總理的看法是中央領導第一次把中等收入群體納入了社會保障住房的范疇。這說明政府也開始重視中等收入者的住房保障問題。
    許多人未曾留意，就在上周一，建設部剛剛從住房與房地產業司分出一個新的部門——住房保障與公積金監督管理司。
    按照瑞典、新加坡等國經驗，建設部加設的這個住房保障部門，將把住房保障納入政府考核目標。
    剛上任的住房保障與公積金監督管理司副司長金一平，即強調了胡錦濤在十七大報告中的話：“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難?！边@是中央第一次將廉租房制度寫進黨代會報告。
    金一平表態：“目前城鎮住房矛盾主要集中在部分中低收入家庭，和大批中下層的‘新城鎮居民’，中國政府將把住房擺在民生的重要方面?！?/P>

建設保障性住房該做哪些準備
    一些地方政府已開始有所作為。
    2007年12月2日，廣州城市低收入住房困難家庭住房狀況調查正式開始，這是我國首次低收入困難家庭住房調查。
    新年剛至，廣州首個限價房項目開始在網上申購。截至2008年1月7日，廣州有八千余戶家庭申購該項目八百余套限價房，全部按照6500元/平方米的最高限價銷售。這遠低于廣州多數樓盤價格，因此引發了廣州中低收入群體的申購潮。
    這一嘗試受到社會廣泛肯定，但華高萊斯首席分析師殷冬明認為還待完善：
    “目前中國個人信用體系沒有建立，如何解決中低收入家庭界定的問題？該花多少錢，該建多少房，該建多大房，該在何處建，該分給什么人，政府都要做到心中有數。只有建立全國統一的個人信息動態數據庫，并且跨越了工商、財稅、銀行、勞動等條塊分割的框架，才能建立科學的廉租房分配制度?！?BR>    對殷冬明提出的問題，中山大學副教授朱亞鵬認為，“廣州應率先建立外來人口住房保障機制，給相對穩定（工作5-7年）的外來工提供廉租房?！?BR>    同濟大學建筑與城市規劃學院王偉強教授則認為，低收入群體的住房政策必須解決三大問題：一是準入門檻，誰有資格申請到社會住房；二是運營方式，是政府建房，是包給開發商，還是發動社會力量來為低收入群體提供一定量的社會住房；三是退出機制，當保障性住房的受益者經濟狀況改變以后，要退出來讓其他低收入者受益。此外，政策應該分短期和長期，由于實際住房有限，申請者必須排隊等候，有時可能要等上好幾年，在此期間國家應對其發放補貼。

別讓保障性住房變成貧民窟
    現在的社會現實是，保障性住房尚未鋪開，房子已經形成了窮人和富人之間的空間隔離器。對此，同濟大學的王偉強教授深感憂慮：“房價已經成了過濾器，低收入群體顯然受到了社會排斥?！?BR>    他分析：“地產開發商有意無意之間，把一群支付能力、消費習慣和心理特質都類似的人用一道大圍墻圈在了一起，形成了一個越來越有別于外部生活氛圍的社區?！薄斑@可能是危險的?！眰惗卮髮W教授、英國科學院院士彼得·霍爾告訴南方周末記者，“中國要建立和諧的社會，我不希望中國在住房上重蹈英國的覆轍。法國前不久發生的騷亂，就是居住在廉租房中的人群引發的?！?BR>    這位英國學者強調，中國在未來的住房保障建設上應吸取英國的教訓。上世紀80年代，英國政府將一些窮人安置在房屋質量差的大社區里，隨之而來的是教育低下、收入降低、犯罪上升等問題。
    這位英國學者建議：在設計經濟適用房時，一定要考慮好選址，要具有可持續性，房屋質量高，應該有混合的人口，設施與管理要合理?！耙幐窀邥斐杉澥炕?，規格低會造成貧民窟?！蓖鮽娊淌谘a充，住房應引入社會學因素，英國的可持續性混合社區對中國減少社會矛盾有借鑒意義。
    另一位英國學者建議：“中國可以向南美國家學習，窮人群居在城市周圍，想要他們搬進來并不現實。南美國家的做法是，在窮人居住的地方建立良好的基礎設施和小型的產業發展區?！?BR>    同濟大學王偉強教授也認為，政府在給開發商審批土地時，應將提供一部分社會住房作為一個附加條件，就像基礎設施一樣強行要求供給。

保障性住房有助于平抑房價
    政府提供廉租房，對房價是否有一定影響？
    中山大學副教授朱亞鵬稱，短期會對房價產生一定影響。韓國政府面對飛漲的房價，加大廉租房供應后，房價應聲回落。
    他分析：“廉租房最大的作用是滿足低收入者的住房需求和拉低房價，廉租房與房價呈反比關系?！?BR>    這也是地方政府為什么缺乏積極性推行廉租房的原因。據估計，廉租房的供給每增加 5%，就會迫使房價下降3%-4%。房價下跌，土地出讓金會跟著降低，這將直接減少地方政府“第二財政”收入。朱亞鵬說：“廣州已經推出了限房價、限戶型的雙限房，開發商是反對的，但是好處是市場應該納入到社會統籌的框架，現在廣州的做法是值得提倡的?！?BR>    他說：“廣州現在在還債。1998年以后，就沒有建設經濟適用房，沒有供應導致房價上漲，這成了經濟、政治、社會問題?！?BR>    到目前為止，廉租住房房源仍普遍緊缺，部分城市尚未建立穩定、規范的資金渠道，相當一部分低收入家庭住房問題尚未得到有效解決；多數中低收入職工還未納入住房公積金制度覆蓋范圍，住房公積金使用政策缺少向中低收入職工傾斜的制度安排?！白》繎敱划斪骰A設施來看待?！蓖瑵髮W王偉強說，社會保障住房的發展，將預示著未來中國的房地產市場，是一個平民化的市場，而不是目前所推崇的豪宅市場。