錢與地的雙重焦慮

老潘一直堅持做“小本買賣”，采取開發一個、賣掉一個的辦法轉戰在北京國貿附近的CBD地區，但他突然發現自己“掉隊”了

在“老大哥”任志強還在一波三折地爭取借殼上市時，被任志強稱為“小潘”的潘石屹已在香港完成了SOHO中國公司的IPO。

留意潘石屹言行的人發現，幾乎就在一年前，老潘還信誓旦旦地表示：一定不上市。

是什么扭轉了潘石屹的想法？他是如何改變自己一貫堅持的商業模式并一步步向資本市場靠攏的？這個不斷妥協的過程，是迫于資本的魔力還是求生存使然？

小本買賣與快速擴張

“應該讓你們公司去上市，到國外看看?！?/SPAN>2001年的一個冬天，SOHO中國公司的一個英國小股東安德魯來北京視察，和潘石屹、張欣夫婦一起爬長城時突然提起的一句話，開啟了潘石屹和SOHO中國長達6年的上市之路。

張欣原本在華爾街做了多年的投行生意，安德魯的一席話叫她想起了老東家高盛。通過聯系，高盛完全同意做soho中國的上市安排人，由此，潘石屹和張欣夫婦開始了赴美國上市的籌備。

夫婦倆接受了高盛的建議：讓SOHO中國采取美國和中國香港同步上市的辦法。就在SOHO中國拿到了證監會等一切管理部門放行的“路條”后，美國發生了連串影響soho中國招股的事件，先是“安然事件”，后是布什政府準備發起伊拉克戰爭。

受系列不利消息影響，SOHO中國遇到了定價難題。

一場接一場的談判，券商只肯給出10倍以下的市盈。老潘不肯將自己辛辛苦苦創建的SOHO中國低價賣掉。

“讓他們也不用坐著飛機來回跑了，低于10倍市盈就不要來談了，”老潘已經沒了上市準備之初的興趣。

而在SOHO中國內部分工上，老潘負責制定公司經營戰略，張欣負責對外投資。因此老潘的想法很大程度上決定了SOHO中國公司的發展勢頭。

老潘懷揣著從建外SOHO銷售中賺的近60億元，認為上市對SOHO中國發展無關緊要。他一直不認同房地產公司過度擴張規模和圈地，因此對SOHO中國能憑借自有資金和銀行貸款一塊地一塊地深耕開發的戰略頗為得意。

2003年前后，面對一輪輪的房地產公司上市風潮。老潘不屑地在公司內部說：讓它們去上市吧，我們就做這個小本買賣挺好的。

其實老潘不想讓SOHO中國上市還有別的考慮：一旦上市之后SOHO中國將成為一家公眾公司，所有財務數據都會曝光，在當時的行業背景下，這樣的做法無疑是自亮底牌，而且也可能給自己帶來不必要的麻煩。進一步說，甚至業務發展和項目利潤上也都受掣肘。

盡管暫時打消了上市的念頭，老潘在2003年到2006年見證了一家又一家房地產公司以“鯉魚跳龍門”的速度成長，還是很讓他眼紅：2003年時年開發量和業務規模跟SOHO中國差不多的萬科企業，在2006年時已壯大到銷售額過千億的地產企業龍頭，而這一切正是得益于上市。所以，老潘也多次徘徊猶豫于是否上市。

到2006年時，連一向與老潘并肩左右的地產“老大哥”任志強也開始籌備華遠地產借殼上市的事情了。

“我很快就要退休了，我想在退休之前看到華遠上市！”任志強在一次北京地產業內論壇上終于道出了埋藏心頭多年的遺憾。

受此情景觸動，老潘意識到，SOHO中國真的“掉隊”了！

土地饑渴危及生存

老潘最終下定決心在2007年重啟上市的另一主要原因是土地。

相比2004年的地價，SOHO中國的大本營北京的地價已經翻了3倍?？?/SPAN>SOHO中國3年前賣“建外SOHO”等項目賺的錢來買地，“不僅買不起，也買不到”。

2007年9月，在新浪房地產頻道組織的一次論壇上，老潘在徹底戲謔了一番高價圈地的同行后，終于道出了心中的遺憾：如果我不賣“建外SOHO”，現在光那塊地價都比當時賣整個項目的錢還多！

為什么不自己持有？

一直號稱深耕商業地產的SOHO中國何嘗不知道自持物業的前景？問題是SOHO中國一直沒有資金支撐自持物業。

一般來說，自持物業不僅需要前期投入十幾個億將整個項目包下來，還要至少承受3年的項目培育期，諸如“SOHO尚都”這樣體量的商業地產項目，每年至少要賠幾千萬來培育項目。

受困于資金問題，SOHO中國只能采取開發一個、賣掉一個的辦法轉戰在北京國貿附近的CBD地區。

而一家剛在國貿地區成功開發了一個商業項目的開發企業老總對記者表示，老潘喜歡做概念，每次把項目的商鋪價格炒得很高，賣得很貴，最終使商戶承擔前期客戶稀少、生意冷清的后果。

2007年8月，北京“SOHO尚都”項目發生眾多商戶集體找SOHO中國鬧事的事件就是因為商戶入駐后生意慘淡。

事發后，老潘在其博客上寫道：“尚都還是個剛出生的孩子，需要大家呵護?！?/SPAN>

一方面是開發完的項目問題不斷，另一方面是后續開發項目面臨無地可開。比如說，“SOHO尚都”項目系老潘以“雞蛋換糧票”的方式從任志強手中獲得，后面“光華路SOHO”和“SOHO現代城”等項目也多是采取收購而來。

而在老潘以13億的價格從首創手中接過“光華路SOHO”之前，SOHO中國已經無地可開。

土地的問題，其實老潘早有注意。

自2004年“8.31”大限之后，北京土地一律采取招拍掛出讓，由此北京地價開始緩慢上升。

老潘當時認為北京地價存在“水分”，地價肯定會下降，因此SOHO中國開始并不積極去拿地。

2005年底，SOHO中國的團隊一度陷入了“無米下炊”的地步。因為沒項目可以做，老潘只好帶著SOHO中國的團隊幫昔日老友陽光100置業的易小迪去煙臺賣項目。

那段時間不長，但SOHO中國的銷售管理團隊淪為了陽光100的打工者，這足以叫老潘和SOHO中國的團隊深刻體會寄人籬下之痛。

之后，老潘開始了激進的拿地動作。

“廣渠路32號地”、“摩根中心土地”等一系列土地出讓活動上，都可以見到老潘的身影。

但是保守的老潘總在報價上輸于對方一籌?！皬V渠路32號地”的出讓上，老潘因為報價過低，根本沒來得及舉牌。而在“摩根中心”地塊出讓上，對手報價比老潘足足多出3億。

老潘總結拿地失敗的原因，似乎只有一條：報價低。

而從這一條中，又可以得出SOHO中國一再拿地失敗的邏輯：報價低——缺錢——沒上市。

6年之后，上市問題再度成為老潘心頭的猶豫。

資本的誘惑

老潘決定重啟上市，除了因為SOHO中國缺錢缺地和眼紅別的企業上市后快速成長外，還有一個重要原因：中國概念在國際資本市場上受熱捧。

碧桂園地產在香港上市募集資金上千億，獲得近30倍的市盈。這讓老潘和張欣看到了重啟SOHO中國上市的美好前景。

但是再度向資本市場詢價的結果卻讓老潘大跌眼鏡，于是今年3月份剛剛重啟的SOHO中國上市動作又被緊急叫停。

據知情人士說，是因為老潘和資本市場發生了矛盾，保薦機構給出的定價仍然太低。

據投資機構介紹，因為SOHO中國土地儲備很少，而香港資本市場很看重房地產上市公司的土地儲備。

老潘生氣地在背后說：香港的資本市場投資者不識貨！但是這次老潘并沒有再度放棄上市。

老潘想到了前門大街。

據老潘在上市慶功會上透露的信息，2005年時崇文區政府就前門大街改造項目跟SOHO中國談過，但是SOHO中國并沒有太大的興趣。

這次因為缺乏土地而被資本市場低估，老潘想到了和崇文區政府重新合作。

在極度保密的情況下，SOHO中國與前門大街改造項目公司天街置業達成了協議：SOHO中國以股權收購方式成為天街置業大股東，在前門大街項目拆遷完畢后，SOHO中國收購全部天街公司股權，成為唯一開發前門大街的公司。

8月份，老潘出席了前門大街的招商儀式。隨后，SOHO中國迅速重啟上市動作，在修改后的招股說明書中人們發現，大部分上市募集資金投向都是前門大街項目改造工程。

盡管如此，前門大街項目投入在100億以上，對老潘和SOHO中國仍是個不小的考驗。

老潘在10月份舉辦的SOHO中國上市慶祝會上高興地表示，這次上市至少拿來了200億。

與此同時，記者獲得消息，想賣地給老潘的人已經在SOHO中國門前排起了長隊，最多的時候，老潘一天要見7、8個。