被放大的透明度

每一次被社會輿論解讀為“打壓”的政策調控，總是令老潘誠惶誠恐。而每一個市場化、法制化政策的出臺，老潘總是會迫不及待地表態贊成

 潘石屹在SOHO現代城的辦公室里    圖 姜曉明

關于潘石屹，我們還有什么不知道的呢？即使是他的私事，譬如，有兩個兒子，叫什么名字，多大了，我們都聽說過了。嗯，可能我們還想問他很多問題，但老潘想說的都已經說了，不想說的，怎么追問想必他都會繞道而走。

在中國地產界，也許，是在整個中國企業界，幾個老板有老潘這樣的曝光率？博客的點擊率早就突破1000多萬。潘石屹的知名度與其透明度是如此相近，因之，我所做的不過是碎片的整理，亦即認識潘石屹12年來的浮光掠影。

那時候的江湖

講潘石屹，離不開“萬通六君子”。因為，潘石屹是從萬通發家的。

如今，隨著SOHO中國有限公司的上市，潘石屹的財富已無可置疑地位居“六君子”之首。10月8日上市首日，SOHO中國收盤價9.55元，潘石屹張欣夫婦身價為317億港元，遠遠超過“六君子”財富之和。馮侖次之，他在萬通地產的股份市值也還不足8億元。

1991年6月，王功權、馮侖、劉軍、易小迪、王啟富等在海南成立海南農業高科技投資公司。王功權是董事長兼總經理，馮侖和劉軍是副董事長，王啟富是辦公室主任，易小迪是總經理助理，隨后加入的潘石屹任財務經理。6個人的股份是一樣的，這也為后來大吵后的分手埋下了隱患。

當時海南的房地產正處在畸形擴張時期。后來馮侖回憶說，一些從北京南下的人，靠政府背景拿到一塊地，僅憑一紙批文就可以獲利上千萬元，看得讓人心驚膽戰。很多樓盤一拿到報建批文就登廣告，連地基還沒有開始打，價格已經驢打滾一樣地翻了幾倍?！稗r高投”也看中了這個機會，開始炒房。

這家注冊資金號稱1000萬元的公司，其實只有七湊八湊的3萬元，但到1993年改名成立萬通集團時，已經賺到了3000萬元。

1993年6月，國家宏觀調控前后，萬通似乎獲得神啟，毅然撤出海南，而后不久，海南房地產泡沫全面崩潰，留下了綿延成片的爛尾樓，大量資金積壓其中。

萬通挖到第一桶金后，在老大馮侖搶占多個領域路線的指導下，幾個合伙人各帶使命，全國擴張。潘石屹去了北京。1993年，易小迪到了廣西；隨后，王啟富到深圳開拓疆土，同時王功權到美國融資；到1995年，萬通已是四處開花。房地產、金融、商業、風險投資、通信、醫藥、文化等都涉及了，資產一度達到近50億。

激烈的爭吵開始了。譬如，馮侖等力主繼續擴張，但管錢的“潘老財”就是不肯給錢?！耙婚_會就吵，從上午吵到深夜，還是誰也說服不了誰，”潘石屹說。1995年，“六君子”分家。王功權創建萬通國際，投身于風險投資。馮侖留守萬通集團，后來終于成功借殼先鋒股份。易小迪接管廣西萬通，并由此開創他的陽光100集團。王啟富先是在大連做國際貿易，后轉做木地板，現為海帝木業（天津）有限公司董事長。劉軍去了四川，據傳從事農業高科技，具體公司未知，筆者查到了一個成立于2001年的成都塞瑪農業高科技發展有限公司，注冊資金2000萬元，未知總經理劉軍是否就是“六君子”之一的劉軍。

而“潘老財”潘石屹，1995年成立了紅石實業公司，6年后潘氏夫婦在此基礎上創立SOHO中國有限公司。

 老潘為何如此謹慎？

潘石屹的精明、保守（或者說穩?。?、謹慎，在早期萬通就已表露出來。

老潘是從甘肅天水走出來的苦孩子。沒有任何人給他提供先天可以依賴的資源，沒有。潘石屹是憑借與身俱來的市場敏感、商業嗅覺，抓住了房地產市場突然爆發的機遇，小心謹慎，一步一步完成了自己的原始積累。但是，1993年海南乃至中國房地產熱的形成及其巨大破壞力、后遺癥，多年后仍是潘石屹頭腦中揮之難去的深刻圖景。他血液里的謹慎、保守基因，一直伴隨著他，進而，企業創始人的這種性格無可避免地滲透進了SOHO中國的企業性格和企業文化里。

只有潘石屹自己才最清楚，他創立的紅石以及后來的SOHO中國，發展到今天是多么不容易。他積累的財富雖然日益巨大，但他多次對筆者說：“我從不拖欠施工企業的工錢，也從來不偷稅漏稅?！边@也就是為什么每年中國地產納稅榜公布后，潘石屹總是要以其慣有的作秀姿態張揚一番。

潘石屹是靠自己雙手打拼出來的民營地產商。他同樣有著許多民營企業家所共有的敏感脆弱、謹小慎微的心態。每一次被社會輿論解讀為“打壓”的政策調控，總是令老潘誠惶誠恐。有一次，筆者告訴潘石屹，據說有關部門要抓一批壞的地產商典型，作為整頓房地產市場秩序的代表，老潘聽了，連連問：是真的嗎？是真的嗎？而每一個市場化、法制化政策的出臺，老潘總是會迫不及待地表態贊成。

謹慎、保守，曾讓潘石屹付出了代價。

在2004年初的一次采訪中，老潘向筆者承認，他的SOHO中國在2002年下半年至2003年錯失了很好的市場機會，“因為我太相信政府的政策（執行力），”潘石屹說。他說這話的背景，與2002年國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（11號令）和北京市政府貫徹執行11號令的33號文件有關。2002年5月9日頒布的11號令明確規定，自2002年7月1日起，停止協議出讓經營性項目土地，而一律實行招標、掛牌、拍賣。11號令公布的那一天，筆者正在外地出差，潘石屹在電話中興奮地說，“革命，這絕對是一次前所未有的土地革命！”

很顯然，潘石屹們認為，從此以后，無論是國有企業還是民營企業，無論有無政府資源，大家都必須通過公開市場來競買土地，從土地的獲得方式來看，這無異于一場革命。

2002年下半年至2003年，潘石屹一直在等待市場公開出讓土地，而未敢去尋求協議土地，“因為那是非法的”。但潘石屹和他的SOHO中國一起失望了。2002年下半年以來，“土地革命”遭到利益集團堅決而有效的抵抗。僅7月至10月，北京就有8800多萬平方米土地被圈走。2003年，全國查處了16.8萬起土地違法案例，北京98%以上的土地仍是通過協議方式出讓。

“要是那時（2002、2003年）就拿地做項目，到2004年差不多可以收尾了”，潘石屹后來說。

潘石屹觀望的代價，是他喪失了一次市場良機。2003年，“非典”之后，北京商品房銷售形勢一片高漲，并且延續至今。為此，老潘屢次被公司同事指為“太保守”。

潘石屹其時的謹慎與保守，與他內心對北京地產市場的擔憂有很大關系。經過1999-2001年的高速增長后，北京市場是否有足夠的需求支撐其日益增加的龐大供應量？老潘心存疑慮。他認為，管理層必然要對房地產市場進行強力調控。如果調控到來，SOHO中國拿地的話，豈不是撞在了槍口上？

我們現在都知道，潘石屹那時是判斷錯了。北京房價一直在迅猛上漲，而且似有越調控上漲越瘋狂之勢。但2002-2003年的潘石屹，仍然滿足于一個項目一個項目地做，不追求規模。

“獨特的商業模式”

除了遙遠的博鰲藍色海岸，在北京，潘石屹做的每個項目銷售都很火爆，為什么他要堅持一個項目一個項目地做，而不愿意多拿幾塊地  ，幾個項目同時做？

究其實，還是謹慎、保守的性格，使得潘石屹非?？粗噩F金流。張欣對筆者說，“潘石屹投資非常非常保守，有20元恨不得只投10元。這可能與他在海南的經歷有關。親眼看到有人迅速地上去了，有人又飛速地下來了。我有時也覺得他投資太保守了，其實也有一些機會可以做的。但潘石屹的這種理念有一個很大好處，就是我們的資金流非常健康，從來不負債?！?/SPAN>

2006年底以前，老潘曾經幾次對筆者說，“我們沒有欠銀行一分錢?！比绻搜詫賹?，這是一件很奇怪的事。因為開發企業普遍的做法是，獲得一幅土地的使用權后，很快就會把土地拿到銀行去抵押貸款，再做下一步的開發。同時，將在建物業用于抵押貸款，也是開發商的通行做法。但事實正是如此，老潘長期不肯借銀行的錢，寧愿用自有資金來滾動開發。2004年，潘石屹從任志強手里購買尚都二期（即現在的SOHO尚都），近10億元，用的全是自己的真金白銀。隨后，潘石屹獲得的光華路SOHO、建外SOHO項目，按照他的說法，均未向銀行貸款。

多年來，潘石屹謹慎、保守的性格，對SOHO中國獲取土地項目的影響是：僅憑自有資金，拿到的土地當然十分有限（也十分精良）。也就是說，老潘其實是不得不堅持一個項目一個項目地做。

但是，潘石屹不貸款的一貫做法，在競得三里屯項目時，被放棄了。2007年3月，老潘以35億元競得規劃建筑面積近47萬平方米的三里屯項目（名為三里屯SOHO），首次向銀行貸款20億元。因為，這個時候，SOHO中國繼2002年上市懸置后，決定再度準備上市。

SOHO中國為什么要上市？潘石屹說，有些公司2004年的時候，跟我們差不多，但上市以后近兩年的規模突然擴大了幾倍。我們再不上市，市場份額都要被它們搶走了。筆者相信，富力地產就是其中對老潘刺激最大的地產企業，保利地產則是另一家。眾所周知的現象是，2006年底以來，土地出讓幾乎成了上市地產公司的競技場，各地不斷刷新紀錄的“地王”被上市公司悉數攬入懷中。所以，老潘還是要上市，雖然2004年初他還跟筆者說“我沒有想到要把公司規模做大”。殘酷的事實在催趕著潘氏夫婦。

不過，即使潘石屹能夠將前門地區的33幅土地全部拿下，SOHO中國的土地儲備規劃建筑面積也只有區區124萬平方米，在香港上市的內地地產商中，恐怕是數量最少的。土地儲備量最多的碧桂園，規劃建筑面積達5000萬平方米。

潘石屹的解釋是，SOHO中國不是以土地儲備取勝，而是以獨特的商業模式取勝。什么樣的商業模式？老潘在許多場合有過闡釋。筆者的總結是，專注于在城市核心區拿地，產品創新，營銷創新，機制創新。

“SOHO中國是不可復制的，”潘石屹說，“誰能復制我們干干凈凈的財務、稅務和經營，能復制我們的末位淘汰制，復制我們產品的不斷創新嗎？恐怕哪一個別人都學不好?！?/SPAN>

原本，潘石屹的性格限制了SOHO中國的拿地數量及其持續擴張能力。但是，由于SOHO中國的上市，這一切將被強大的資本改變。SOHO中國成為一個公眾公司，而不僅僅是潘石屹張欣夫婦的家族企業。潘石屹和SOHO中國將不得不按照資本的游戲規則行事。

或許這些都不是秘密。對于潘石屹，透明度是被放大的。