樓市調控為何屢成“空調”？地產新說（九）

直接干預房價不如合理引導預期。歷次樓市調控，都回避了產權和規劃兩大決定房價預期的根本因素。各種應急式的打壓措施缺乏可操作性，多數只會淪為實踐中漏洞頻出的擺設

歷次樓市調控措施，可以大致概括成：收資金、提成本、壓需求、增供給。

從收縮流動性的角度，無論提高首付比例還是提升房貸利率，固然抬高了置業門檻、降低了投機杠桿比率，從而降低了金融風險，但是，貨幣政策屬于整體影響政策，在打擊投機的同時，也殃及了正常消費需求，部分人被迫棄購轉租，從而抬升了租賃市場的熱度。

交易環節的稅費和房產稅、物業稅如今被頻頻看作調控房價的利器。實際上，稅收手段只能提高交易及持有成本，除了改變市場活躍度，無法改變價格趨勢：在房價上升的賣方市場，任何稅費都能輕易轉嫁給買方，反之也一樣。

另外，任何稅種都具有“公平性”的特征。且不提房產稅和物業稅的先天法律缺陷，作為非標準化商品，對房產的估值就極為困難，因為決定具體房價的因素非常復雜：位置、樓層、面積、戶型、朝向、裝修、供求關系甚至心理因素都可能對房價產生影響，所以慣例是以成交價或拍賣價為基準，這和藝術品、收藏品、文物類似。如果合理稅基都無法確定，稅也就無法做到公平征收。是按套還是面積？套有大小，面積單價有位置不同產生的巨大差異。