地產新說（十）：畸形樓市呼喚徹底的市場化改革

機會均等還是結果均等，是市場經濟和計劃經濟的重要分野。房地產業的諸多弊端，不是市場化造成的，恰恰是市場化不徹底造成的。非市場的環節，如同人體內的血栓，隨時可能異化并威脅整個肌體

在邁向市場經濟的過程中，始終存在一種誤讀并妖魔化市場的傾向。比如將房地產業的種種不公和亂象歸咎于市場化，呼吁公布房價成本，通過行政力量讓人們買得起房，某些地方官員甚至作出“讓人人買得起房”的所謂政績承諾。

機會均等還是結果均等，是市場經濟和計劃經濟的重要分野，二者表現為價格由市場還是行政決定。即使有投機因素，長期看價格經過供求雙方博弈也會向真實價值回歸。市場化不是低價化，而是在公開公平的規則下讓價格真實反映商品價值，當價格被人為限制而扭曲之后，就失去了市場有效配置資源的能力。

不管是誰，直接去管制物價都是徒勞的，只能掩蓋并扭曲供求失衡的信號，并衍生出排隊、腐敗、不叫糧票的糧票等其它更嚴重的問題。如果政府能決定價格并正常運轉，那么改革開放以來市場經濟的所有實踐都是不必要的。價格波動本來就是市場經濟的常態，漲價對買方不利，降價對賣方不利，所謂“公布房產成本”的要求，既不可行，也無必要，如果市場是公平的、完善的，價高價低都是合理的。

市場是一個有機的整體，只要個別環節仍由非市場因素決定，都可能導致整個市場異化、失靈，從而演變為整體上的“偽市場”，最終淪為少數人獲取暴利的工具。這些非市場環節如同人體內的血栓，隨時可能異化并威脅整個肌體。

作為決定千萬人利益格局的土地（空間）資源處置環節，規劃的環節離市場最遠，不但透明度極低，而且變更頻繁，很多矛盾和沖突由此而來。

完善的市場經濟不僅包括市場競爭，也包括提供保障和設定限制。應該承認，人類個體能力是有差別的，否則奧運會就沒什么可比了。市場自由競爭必然帶來兩個極端：老弱病殘等弱勢群體顯然缺乏競爭能力，連生存都面臨危機，需要設定最低保障托底，這是廉租房的責任；另一極端是強勢群體憑借金錢或特權占有一切，例如富豪或利益集團以破壞環境、毀滅自然和文化遺產為代價搞開發獲利，同樣要加以限制。

保障線維護的是弱勢群體的生存權（而非套利特權），高壓線則是防止公共資源集團化、私有化，因為有些資源是公共的、無價的、不可替代的。這兩端之間，就是市場博弈的范圍，必須最大限度的貫徹公開、公平的市場原則，就是在同一時間，對于同一商品只能產生一個價格，否則就有尋租腐敗的可能。

對市場經濟和價格的誤解造成了調控政策“翻燒餅”現象，就是行政調控手段失靈：“一管就死”就是全面倒退回計劃經濟，市場的活力無從體現；“一放就亂”就是腐敗、暗箱交易等亂象叢生。

偽市場的最大受益者處于封閉的計劃體制和開放的市場體制結合部，他們將臟水潑向“市場化”，卻方便地靠計劃特權獲得低價資源，再以市場化的高價去尋租，這是純計劃和純市場體制下都不可能具備的套利特權，最典型的就是1980年代流行的“官倒”。

改革開放的實踐證明，雙軌制不但不是解決供求矛盾的靈丹妙藥，反而是孳生腐敗的溫床。有論者認為，保障房覆蓋的人群越多越好，最少到70％以上，這樣做的結果是：離真正的市場經濟越來越遠，不斷制造尋租和腐敗漏洞。極端情況，如果達到100％的保障其實就是倒退回計劃經濟福利分房時代，由政府控制所有資源和運行環節，表面上看起來更為公平，但失去了競爭和多樣性，計劃經濟那種總體單調和低效想必很多人都體會過，上世紀90年代以前的住房大都可以歸于此類，如今因為簡陋不宜居往往被列為主要拆建對象。

想通過“限價房”解決供求矛盾，就像用空調去解決氣候變化。個人收入、財產都是變量，即使本著誠實守信的原則，離標準線越近的人群，從申請到入住的短期內都有可能不小心“超標”。按設想的所謂常態，也就是保障房通常低于市場價的情況，糧票的“分配對象”也是最難甄別的：無房戶不等于窮人，財富形態未必以房屋形態表達；有房戶也未必是富人，或許節衣縮食或有隱形負債；個人的消費偏好可能完全不同，根據衣食住行的任何商品檔次都可以把消費者模糊地分成窮人、富人、夾心層，此商品表現為“富人”，彼商品卻可能表現為“窮人”。

“產權雙軌制”的保障房扭曲了價格信號，對于明顯低于正常價產品，理論上的市場需求是無限大，誰都知道掌握配額就等于掌握了“套利”機會，而有權分配的人天然就有了尋租便利，想得到“配額”的人始終會有裝窮和行賄的沖動，只要裝窮、行賄成本小于未來可能的收益，這個“交易”就合算，這是一條從低價賣向高價的灰色利益鏈，也是腐敗頻出的制度背景。

可以肯定，只要制度性利差存在，倒房號之類變相套利行為將難以禁止，開著寶馬住政策房的怪象也不可能杜絕。由于政策房的價格和消費資格確定本來就是拍腦袋，完工也有時間差，不幸性價比劣于同地段商品房的政策房又可能成為乏人問津的社會負擔，從而造成資源的浪費。

正常市場中，富人、窮人、高價、低價、戶型大小都是競爭出來的，或者說是“比”出來的，永遠不可能有固定的標準，現在市售的所謂低價房早已是幾年前房價的天花板。而家庭大小、自住、投資、空置、幾套房也無法準確界定，其實更無需界定。“夾心層”更是個模糊概念，因為“財產”本來就是動態的，現代社會早已讓“財產”的概念無比豐富：除了現金、房產，還有收藏品、股權、債券、知識產權等等難以衡量，靠填幾張證明認定的所謂“低收入”根本經不起推敲。事實上，裝窮比裝闊要容易得多，工資性收入在人們總收入中的比重一直在下降，財產性收入等灰色收入比例始終在上升。即使美國這樣稅務和信用制度較完備的國家，個人征信制度在次貸危機中也飽受沖擊。既然不是生存的必需而是改善，究竟誰是富人、窮人、夾心層，誰自住、誰有幾套、誰閑置應該交給市場去檢驗，房價的高、低、戶型大小也應該由市場競爭決定。

消費層次的分解是市場的天然功能而非政府責任，人為將供需雙方劃為幾等的保障房政策，大大增加了政府負擔和社會運行成本，不但是做無用功，也必將顯著扭曲社會價值觀和人們的行為，實際是在鼓勵人們違背誠信。

如果財產增加反而面臨失去福利的懲罰，老實人吃虧的畸形制度，只會逼迫人們作出畸形的選擇：一邊私下努力創富，一邊在公開場合極力藏富。多收入一點就要多付出幾倍的代價去自力更生買高價商品房，公開、正當的創富行為被歧視，顯然是在名義上獎勵貧窮，與市場經濟獎優罰劣、獎勤罰懶的原則背道而馳。

（待續）

（作者為獨立評論人）