［趨勢］“地荒”推高房價？

　　“地荒”推動房價的觀點，在地產界廣為流傳。但國土資源部副部長贠小蘇卻認為，目前不存在“地荒”問題。地方政府從土地出讓中獲取的收益也僅占房價的10％以下。相反，是房價抬高了地價。

　　“房價就像坐上了火箭！”北京東北三環的“太陽星城”項目售樓處里，胡先生對記者邊抱怨邊后悔。這個項目目前均價在9800元左右，且全是200多平米的大戶型。而在2004年開盤時的均價僅為6600元。

　　針對這兩年房價的猛漲，地產商及相關人士不約而同地指向因供應明顯減少引起的高地價。那么，房價與土地供應又有著怎樣的關系？房價高企是“地荒”導致的嗎？

　　拿地成本大幅增加

　　“自‘8·31大限’以來，實際的有效土地供應量的確在減少，開發商拿地的成本在大幅度增加?！币晃欢嗄陱氖路康禺a咨詢的圈內人告訴記者。

　　不少人認為，在各部委這兩年陸續出臺的調控措施中，對地產界影響深遠的當屬“8·31大限”。

　　所謂“8·31大限”，簡言之就是把以前土地的協議轉讓改成政府主持下的公開拍賣，由政府獲得溢價部分。從某個角度來講，在協議轉讓時代，地產商拿到土地的能力在于它與地方政府關系的親疏，而不在于囊中資本的多寡?！?·31大限”之后，公開拍賣的規則意味著，開發商能否獲得土地，大多數情況下將以其自身財力來決定。

　　但從另一個層面來講，“8·31大限”之后，以前多個開發商可以和多個城市土地供給者多方談判、多方詢價的模式，從理論上徹底不被允許，取而代之的是：政府成為土地供給的源頭和真正掌控者，在一級市場上壟斷了所有城市土地。

　　政府征收土地出讓金始于1989年。當時規定，在進行必要扣除后，土地出讓金實行中央與地方四六分成。但是，由于無法核實土地開發的成本，中央所得實際很少。從1994年至今，土地出讓金不再上繳中央財政，全部留歸地方。從此，土地出讓金收入成為地方政府預算外收入的主要來源。

　　在此情況下，部分地方政府為“經營城市”，開始采取所謂的“饑餓法”供地，從而使土地拍賣成交價格不斷創出新紀錄。

　　經濟學家周其仁對此的分析是：“地方政府壟斷土地一級市場，往往能在需求集中、經濟景氣的時期加速地價上漲，因其完全可以通過控制土地供應量，把地價‘憋’成天價。地價越高，政府的家底就越厚實，投資城市建設的實力就越強，城市的發展又會進一步帶動城市地價的上漲，如此循環往復，這是地方政府愿意看到的結果?！?/P>

　　由是，“地王”層出不窮，2005年8月1日，由華潤、順馳、富力等九家房地產企業共同參與的清河之戰就是經典案例之一。據記者了解，在競拍之前，地處北京北五環之外的清河平均地價只在每平方米2000元左右，而華潤的最終拿地成本每平米超過3600元，加上建筑成本和稅費等，不把價格賣到六七千元就會賠本。一年之后，這個項目如約開盤，均價達每平米9000元，銷售異?；鸨?，而且帶動周邊房價整體走高。

　　上半身，下半身

　　在2004年“8·31大限”之后，2005年和2006年是國家密集出臺房地產各項政策的調控年。

　　然而，在密集的政策下，一些城市的房價不跌反漲，而且氣勢洶洶，不見絲毫下跌的趨勢。

　　對于爭論不休的“地荒論”，國土資源部國家土地副總督察甘藏春在接受中國政府網采訪時表示，房地產價格主要是需求拉動的，土地成本和建安成本在價格當中所占的比重，特別是土地比重，占的不大。房地產用地供應也是通過市場配置的，是通過公開的市場機制來運作的，不會因為建設用地取得成本的變動而影響市場價格。

　　《新地產》雜志主編張文豪的觀點有所不同。他撰文指出：“供求關系要能對價格起到關鍵作用，前提在于市場的各種要素是‘充分競爭’的。但中國的房地產市場卻是個‘不完全競爭’市場，其‘下半身’———終端產品（住宅）市場已相當市場化，競爭比較充分；但其‘上半身’———原料（土地）市場卻長期以來處于控制之下。

　　雖然現在實施了市場化的招拍掛制度，但政府把所有的交易都把在自己手里，而能力上（如有關部門的操作能力、資金配套能力、土地收儲難度過大，特別是中央企業用地和拆遷難等）又不能滿足市場需求，最終結果只能是一個失敗的莊家，導致了整個市場運行效率的低下?！?/P>

　　由于土地供應量的不足，且是由政府完全壟斷，房價在很大程度上被地價所決定。供求雙方通過博弈來平抑房價的可能性越來越小?！笆诌呌屑Z，心里不慌，土地就是我們的糧食??！”一位開發商感嘆道，“現在真快到了饑荒年月，吃了上頓沒下頓?！?/P>

　　據中國房地產協會原秘書長顧云昌提供的數字，“2004年比2003年的土地開發量下降了40％，2005年比2004年下降了50％?！?/P>

　　據記者了解，現在即使是一些規模大、品牌好的開發商也不得不為自己的土地儲備擔心，特別是上市公司，壓力就更大?！澳阆胂?，那些證券分析師天天盯著你的地，沒有地，預期收益都算不出來，股票只會嘩嘩往下跌?！倍恍┲行⌒烷_發商面對不堪緊繃的資金鏈，已經通過高息拆借獲取資金，金融風險陡增。

　　“逼地”策略

　　北京市土地的實際供應量為何兩年來都只占計劃供應量的半數左右？據圈內人士向記者介紹，“8·31大限”之后，全市所有的土地出口只有一個，就是“北京市土地整理儲備中心”，該中心是北京市國土資源局的直屬事業單位。北京市有關土地整理、土地儲備、開發管理、市場交易方面的工作均由該中心完成。它下屬的土地開發部是具體負責土地儲備的主要業務部門之一，土地儲備開發計劃、土地一級開發的征地、拆遷和市政基礎設施建設的具體實施以及北京市土地一級開發的招投標工作，均由該部完成。

　　“你可以想象，以前土地的供求雙方是多對多，而現在政府自己要把地買過來，進行平整后，委托一級開發商開發，這是項非常繁重的綜合性工作，再有效率的政府也需要逐步來實現供地計劃，而不可能一步到位?！痹趥I控股公司總經理林潔看來，招拍掛政策需要假以時日，完善其具體實施手段，才能逐漸解決土地按計劃供應的問題。

　　除了技術操作外，北京市國土局副局長兼新聞發言人張維在2006年年初對媒體表示，減少商品房土地供應量也是為更好地促進目前存量土地的利用， “新的商品房供地減少，開發商才會將目標轉向存量土地上，從而有效促進存量土地的利用”。據張維介紹，當時北京市存量土地規模大約在4000公頃左右，完全可以滿足一到兩年的建設使用。

　　這一思路是希望通過土地供應的調整來“擠壓”開發商手中的存量用地以盡快形成有效供應。但數字顯示，在地產新政下，房地產開發商的施工進度明顯放慢。官方報告顯示，北京市上半年商品房竣工面積僅有798.6萬平方米，比上年同期下降27％。

　　預期旋渦

　　那么，“逼地”策略為什么沒能實現土地管理者的初衷呢？

　　偉業顧問總經理林潔認為，持有這批存量土地的大多數開發公司，并不是在“捂盤”，而是出于各種原因無法投入市場。政府很難按照自己的意愿將這部分存量土地納入到供地計劃中來。關鍵是要看有效供應量，即指“七通一平”的熟地。實際上，目前有效供應面臨著重大的壓力。

　　即使對于一些符合二級開發條件的熟地來說，也沒有人愿意輕易地把它賣掉?！斑@是預期旋渦，也就是說有地的人都知道土地的珍貴，都想賣個好價，或者自己留著開發，而且所謂的存量土地，其中有相當一部分是‘8·31’搶關搶出來的。如果沒有特別‘到位’的關系，是不可能在千軍萬馬中走上獨木橋的?！?一位知情者告訴記者。

　　在這種嚴重供不應求的境況下，地產商們開始策略地使用“惜售”或者“囤房”的策略，圈里人告訴記者，對于開發商而言，如果一段時間內漲價增加的利潤可能會超過儲備房子占用資金所產生的成本，就會有意放緩銷售進度甚至封盤待沽。

　　“在今天這個時代，囤房行為靠行政手段是永遠不可能打壓完的?！币晃环康禺a觀察者對記者說，“今天不比五十年代，市場的力量太強大了。全國有幾千家開發商，政府怎么去時時監控誰‘囤房’了？這是不可能完成的任務！”

　　在惜售的同時，需求卻是瘋狂的?！爸袊鞘谢倪M程才剛剛起步，外地人對北京的向往也正在起步，這樣的需求，配上這樣的供應，樓價怎么會不漲？”這位業內人士反問道。

　　從銀根到地根，這兩年來針對房地產出臺的這些緊縮性政策，在新華信正略鈞策管理咨詢公司董事長趙民看來，可能會加劇房地產供求中的矛盾?！拔覀€人認為，在緩解房地產供求矛盾的過程中，關鍵因素不僅僅是政府的態度，而是正視市場的力量?！薄皻w根到底，房地產是一個市場，它是由市場規律在發揮作用的。住房是需要發揮社會保障功能，這是政府的責任。但一味通過行政手段打擊需求，控制供給，恐怕是揚湯止沸的做法。開倉放糧，平抑糧價，這是中國幾千年的實踐真理啊?！币晃徊辉竿嘎缎彰膶＜覍τ浾叻治龅?。

　　不過，國土資源部副部長贠小蘇卻并不認同業內及部分開發商的觀點。在前不久的一次會上，她說，從全國看，近幾年來房地產業用地占到了全國供地總量的30％左右；從重點城市來看，比如北京市，2002年－2005年已供土地但尚未形成實際住房供應的土地面積，相當于北京市近兩年的房地產用地總量。這充分說明了房地產業開發用地是有保障的，在現實中也不存在地荒問題。

　　至于地方政府從土地出讓中獲取的利益，贠小蘇說，國土資源部組織有關單位對40個樓盤作典型性分析發現，無論是2004年8月31日以前的協議供地，還是其后的招、拍、掛供地，地價占房價的比例平均在25％－30％左右，并未發生明顯變化。招、拍、掛地價中，政府獲取的土地出讓金也只占到地價的 25％左右，占房價的10％以下，比如北京市取得的政府土地純收入只占到房價的6％－8％。

　　相反，她認為，是出現有些開發企業對房價預期過高而盲目哄抬地價的情況?！氨热缒瓿醣本┯袔讐K地，周邊房價均價只有每平米8000，而地價炒到了每平米6000.從這個角度看，我覺得是房價拉動了地價?！保ǜ兄x《新地產》雜志的協助）