【等待流轉的土地】個案：南海模式和昆山模式
村里以50年為期將土地有償出讓給農戶，并允許農民進行非農建設、投資和轉讓。這樣，原有僅限于農業用途的土地轉讓權就延伸為非農用途的土地轉讓權。
南海模式
南海模式的特點在于由股份合作組織直接出租土地或修建廠房再出租，村里的農民出資入股，憑股權分享土地非農化的增值收益。它的弊端是股民對合作組織監督困難
南海市是較早探索集體建設用地流轉的地區，并已發展形成了“南海模式”。
1992年，南海市開始試行土地股份制，即以行政村或村民小組為單位，將集體財產及集體土地折成股份集中起來組建股份合作組織，然后由股份合作組織直接出租土地或修建廠房再出租，村里的農民出資入股，憑股權分享土地非農化的增值收益。
這樣，集體土地不用經過國家征地就可直接轉為建設用地。相對于使用國有土地，企業租用集體土地的手續簡捷，且集體建設用地出租年期有長有短，適應了不同的用地需求，因此許多企業更愿意租用集體土地搞建設。到2002年，南海全市工業用地共15萬畝,其中保持集體所有的達7.3萬畝，將近一半。這種手續簡捷、價格低廉且租期較有彈性的供地方式引來了大量企業在南海落戶生根，促進了南海的快速工業化、城市化。
南海土地股份制中農戶的股權是其土地承包權的延伸。股份合作組織一般是規定原集體組織的承包農戶才有權入股分紅，承包制下農民擁有的土地轉讓權只限于農業用途，而股份制則將農民的土地轉讓權延伸到非農用途，農民可以憑借股權分享土地農轉非帶來的增值收益，農民收入顯著提高。
南海土地股份合作組織同時也是土地所有者，也就是說，原來消極的土地發包方——村集體組織——成為了積極的土地經營者，代表土地所有者的股份合作組織控制著土地非農用途的轉讓權，占據了大部分土地增值收益，給農戶分紅比較少，50%以上的經營收益成了集體資產，歸集體組織管理者支配。股民對管理者的監督比較困難，政權機構和集體經濟組織龐大，行政開支巨大，集體資產使用效率較低。
昆山模式
昆山模式的特點是通過復墾獲得一些非農建設用地的“額度”，土地轉讓權不全歸集體所有，農民也可以“單干”，比起南海模式，昆山農戶獲得更多土地增值收益
江蘇昆山的做法略有不同。那里的村集體先通過復墾等方式獲得一些非農建設用地的“額度”，然后向本村農戶“招標”，由農戶或由農民成立的合作經濟組織（例如“投資合作社”或“富民合作社”）聯合投資修建標準廠房、商鋪或打工宿舍樓向外來工商投資者出租。
據 當 地 統 計 ，1998年——2003年間昆山新增建設用地共8.25萬畝，其中新增集體建設用地約為2萬畝。一般的做法，是村里以50年為期將土地有償出讓給農戶，并允許農民進行非農建設、投資和轉讓。這樣，原有僅限于農業用途的土地轉讓權就延伸為非農用途的土地轉讓權。
與南海模式一樣，這種做法也增加了企業用地的選擇性，從而適應工業化、城市化過程中多種多樣的市場要求。在某些情況下，用地企業的投資成本可以下降，而更重要的是減少了市場性合約的交易費用，使合約易于執行。
不同之處在于，昆山模式下的非農用途的土地轉讓權不再完全歸集體，而主要是通過集體與農戶的合約直接界定給農戶或農民的合作組織。
昆山的農民合作組織與南海的農民合作組織也有所不同。在我們調查的位于昆山市開發區的群益村，同時存在著農民的民營公司與農民股份合作社租用集體土地進行非農建設這兩種方式，農民既可以選擇加入合作社按股權分紅，也可以選擇自己租地修建廠房然后出租出去，有實力有能力的農戶往往就這樣“單干”，而這又約束了合作社的分配行為，因為如果合作社給股民的分紅不多，農民就可以選擇單干或幾個人合伙來干。我們了解到，群益村的農民合作社85%的收益都分配給農民了，這在南海似乎是極為少見。昆山的做法使得農戶可以得到較多的土地增值收益，同時更充分地利用了農民中的企業家資源。
（本文節選自北京大學中國經濟研究中心課題組于2004年完成的《土地制度、城市化與宏觀調控》課題報告,經重新編輯,未經課題組審閱）
南海模式的特點在于由股份合作組織直接出租土地或修建廠房再出租，村里的農民出資入股，憑股權分享土地非農化的增值收益。它的弊端是股民對合作組織監督困難
南海市是較早探索集體建設用地流轉的地區，并已發展形成了“南海模式”。
1992年，南海市開始試行土地股份制，即以行政村或村民小組為單位，將集體財產及集體土地折成股份集中起來組建股份合作組織，然后由股份合作組織直接出租土地或修建廠房再出租，村里的農民出資入股，憑股權分享土地非農化的增值收益。
這樣，集體土地不用經過國家征地就可直接轉為建設用地。相對于使用國有土地，企業租用集體土地的手續簡捷，且集體建設用地出租年期有長有短，適應了不同的用地需求，因此許多企業更愿意租用集體土地搞建設。到2002年，南海全市工業用地共15萬畝,其中保持集體所有的達7.3萬畝，將近一半。這種手續簡捷、價格低廉且租期較有彈性的供地方式引來了大量企業在南海落戶生根，促進了南海的快速工業化、城市化。
南海土地股份制中農戶的股權是其土地承包權的延伸。股份合作組織一般是規定原集體組織的承包農戶才有權入股分紅，承包制下農民擁有的土地轉讓權只限于農業用途，而股份制則將農民的土地轉讓權延伸到非農用途，農民可以憑借股權分享土地農轉非帶來的增值收益，農民收入顯著提高。
南海土地股份合作組織同時也是土地所有者，也就是說，原來消極的土地發包方——村集體組織——成為了積極的土地經營者，代表土地所有者的股份合作組織控制著土地非農用途的轉讓權，占據了大部分土地增值收益，給農戶分紅比較少，50%以上的經營收益成了集體資產，歸集體組織管理者支配。股民對管理者的監督比較困難，政權機構和集體經濟組織龐大，行政開支巨大，集體資產使用效率較低。
昆山模式
昆山模式的特點是通過復墾獲得一些非農建設用地的“額度”，土地轉讓權不全歸集體所有，農民也可以“單干”，比起南海模式，昆山農戶獲得更多土地增值收益
江蘇昆山的做法略有不同。那里的村集體先通過復墾等方式獲得一些非農建設用地的“額度”，然后向本村農戶“招標”，由農戶或由農民成立的合作經濟組織（例如“投資合作社”或“富民合作社”）聯合投資修建標準廠房、商鋪或打工宿舍樓向外來工商投資者出租。
據 當 地 統 計 ，1998年——2003年間昆山新增建設用地共8.25萬畝，其中新增集體建設用地約為2萬畝。一般的做法，是村里以50年為期將土地有償出讓給農戶，并允許農民進行非農建設、投資和轉讓。這樣，原有僅限于農業用途的土地轉讓權就延伸為非農用途的土地轉讓權。
與南海模式一樣，這種做法也增加了企業用地的選擇性，從而適應工業化、城市化過程中多種多樣的市場要求。在某些情況下，用地企業的投資成本可以下降，而更重要的是減少了市場性合約的交易費用，使合約易于執行。
不同之處在于，昆山模式下的非農用途的土地轉讓權不再完全歸集體，而主要是通過集體與農戶的合約直接界定給農戶或農民的合作組織。
昆山的農民合作組織與南海的農民合作組織也有所不同。在我們調查的位于昆山市開發區的群益村，同時存在著農民的民營公司與農民股份合作社租用集體土地進行非農建設這兩種方式，農民既可以選擇加入合作社按股權分紅，也可以選擇自己租地修建廠房然后出租出去，有實力有能力的農戶往往就這樣“單干”，而這又約束了合作社的分配行為，因為如果合作社給股民的分紅不多，農民就可以選擇單干或幾個人合伙來干。我們了解到，群益村的農民合作社85%的收益都分配給農民了，這在南海似乎是極為少見。昆山的做法使得農戶可以得到較多的土地增值收益，同時更充分地利用了農民中的企業家資源。
（本文節選自北京大學中國經濟研究中心課題組于2004年完成的《土地制度、城市化與宏觀調控》課題報告,經重新編輯,未經課題組審閱）