【土地改革（三）】清理小產權房的正道

土地管理法修法也在研究集體土地入市的問題。切不可干今天對小產權房嚴格取締、要拆房、判刑，明天又允許建造、銷售，朝令夕改，損害政府公信力的傻事。

國土資源部傳來消息：年內要清理小產權房。于是對小產權房又掀起一片撻伐聲。小產權房有何過錯，該如何治理？這要從小產權房的來歷說起。

小產權房的來歷

1980-1983年推行家庭聯產承包制的同時，也釋放了農村剩余勞動力，一部分勞動力進入鄉鎮企業，使鄉鎮企業異軍突起，一部分勞動力進城務工經商，于1985到1989年掀起了農民外出就業高潮。1989年進城務工經商的“農民工”就達到3000萬人；另外上世紀八九十年代實施沿海發展戰略，大批中西部城鎮居民也到東部謀生就業。流入城市的兩種人口1996年底達到7222.6萬人。

大量農民工和外來人口進入城市，但是城市并沒有給他們準備好住房。這時城市規劃的規模只考慮城市戶籍人口，而農村倒是允許農民和城鎮居民建房的。1982年《村鎮建房用地管理條例》規定：“回鄉落戶的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉定居的華僑”以及“集鎮內非農業戶”經過批準都可以在農村取得宅基地建房。1988年版土地管理法第41條也允許城鎮非農業戶口居民使用集體土地建住房，只不過要限制面積、經過審批和有償使用。起初大部分農民工租住城郊農民的閑置房，很快閑置房不夠住了，于是農民，有的是農民集體，抓住商機自發地建造租賃房或商品房來滿足農民工和外來人口的住房需求。所用土地有農民自家的宅基地、有集體的建設用地或“留用地”（征地時留給農民集體允許自行開發的土地），有的占用了耕地；也有的使用名義上已收歸國有但未辦征地手續、村民并不認可的國有土地（如深圳），并興起了基于集體土地的房屋租售市場。

這些變化的實質，是在集體土地上自發地創設了意定的（當事人雙方合意確定的）建設用地使用權（相當于大陸法系的地上權、英美法系的開發權），并形成集體土地的房地產市場。它提高了集體土地的利用效率，增加了農民集體財產性收入