房地產泡沫三級遷徙圖

與住宅地產不同的是，旅游養老地產投資更大、圈地更多、泡沫更大

旅游養老地產近年成為房地產泡沫的最新升級版。

從住宅地產、商業地產到旅游地產，房地產泡沫完成三級跳。與住宅地產不同的是，旅游養老地產投資更大、圈地更多、泡沫更大。

據不完全統計，截至2010年底，國內已有超過五十家房企涉足旅游地產，涉及項目金額超過三千億元。旅游地產項目的投資占2010年全國房地產開發投資48267億元的比例超6.2%，包括萬科、恒大、龍湖、綠地等地產龍頭企業都不斷試水旅游地產。旅游財富網初步統計數據則顯示，2012年一季度，全國旅游地產投資繼續井噴，投資上億元的簽約項目就有近七十個，投資總規模達2600多億元，預計今年全行業投資將超萬億元。

商業地產龍頭萬達集團目前開發旅游度假項目的總規模已接近1700億元，未來十年都具有競爭優勢。2020年，萬達商業地產收入比重將降到50%以下，徹底實現轉型。

被投資下降、民資信心所困的浙江等地進入旅游地產行業。9月23日，總投資170億元的平安養生養老綜合服務社區啟動儀式在桐鄉舉行，成為平安集團進軍養老產業的首個項目，總建筑面積150萬平方米。而招商地產旗下子公司招商安業近日與深圳大鵬新區溪涌社區就合作推進溪涌片區城市更新項目取得突破性進展，該片區占地9平方公里，總建筑面積約兩百萬平方米，項目定位為多功能“天使灣國際濱海生態旅游度假城”。

旅游地產是投資型物業的最高升級版。1993年的海南房地產、美國佛羅里達的房地產，都是房地產泡沫的終端版本，成為房地產市場泡沫高峰階段的敏感指標。

與住宅地產不同，旅游地產與實體經濟、內需密切相關，占據道德優勢。據統計，中國至少27個省區市制定的“十二五”規劃都把旅游業作為支柱產業或第三產業中的領頭產業。

由于我國貧富差距較大，消費分化趨勢明顯，旅游地產成為高凈值人群的重要投資選項。以海南的房地產為例，去年海南城鎮居民人均可支配收入18369元，增速全國最高，達到17.9％，但是完全無法支撐一萬以上的商品房均價。島外高收入居民對中國惟一熱帶島嶼的追逐，成為海南房地產升溫的理由。

不斷有研究者強調，在滿足溫飽之后，旅游休閑文化成為未來的增長點，當未來年人均可支配收入超過一萬美元時，中國的旅游將全面進入度假休閑時代。未來的高收益預期使得資金不斷涌入這一行業，各大房企蜂擁而入的同時，游資也在不斷涌入旅游地產領域。據統計，今年一季度進入旅游產業的“游資”高達2600億元，其中很大一部分投資旅游地產，預計今年全行業投資將超萬億元。

旅游養老地產未必能拉動實體經濟，它介于實體經濟與虛擬經濟之間，取決于如何投資、如何消費。如果把商業物業與旅游物業割裂成一個個小單元出售，商業物業、旅游物業從本質上來說，與住宅物業沒有什么區別。只有開發商擁有強大的實力，以自持為主，開發酒店、商店等，才會與當地的實體經濟發生密切關系。當開發商大規模出售商業物業與旅游物業時，他們仍在從事虛擬經濟，而非實體經濟。無論以什么名義，本質還是圈地獲取溢價。

無論日本還是美國，多數房地產泡沫的最后階段總是表現為旅游地產。1990年9月，80年代的高爾夫金童熊取谷稔以8.4億美元，買下了美國著名的風景勝地、高爾夫圣地圓石灘高爾夫球場以及同一個母公司旗下的“十七英里公路”。但兩年不到的時間，他就被迫以5億美元把園石灘賣給了住友銀行和日本太平洋俱樂部，損失3.4個億。

中國房地產正在經歷最后一輪熱潮，這輪熱潮以圈地造城、旅游休閑為標志，能夠維持多久，看廣義貨幣什么時候大幅回落，就可以作出基本判斷。