輝煌與堅忍：20年來的中國地產

二十年來，這個看似繁花似錦的行業，經歷過最初的迷茫、宏觀調控下的跌宕起伏，還不得不背負著沉重的道德十字架。如今，中國房地產業的黃金年代其實已近尾聲，正在成長為一個不再暴利、不再癲狂，但逐漸成熟的行業。正值一個新的政治經濟周期的開啟，中國房地產業將走向何方？溫故而知新，回望以瞻前。

被誤解的十年

被誤解的十年河南財經政法大學曾經作過一項有趣的調查，詢問普羅大眾對房地產商的印象，結果不出所料，七成的受訪者認為他們“有些貪婪”、“奸商”。

什么讓房地產商人成為當今中國最招人嫉恨的對象？

潘石屹，這個老百姓最熟悉的地產商人之一，分析過這個原因。一方面，地產行業容易出富豪。自從胡潤、福布斯等開始在中國發布各種版本的財富排行榜，房地產開發商上榜的比例就越來越高，排名越來越靠前。另一方面，中國房價卻一直居高不下， 使得很多普通民眾無法買房。兩方面的巨大反差，使人們將怒火發泄到地產商身上。當然，很多地產商在開發過程中都與政府有著千絲萬縷的關系，難免讓人認為存在著利益輸送問題。在另一個調查中，同樣也有七成受訪者相信，地方政府和開發商就是 一個“利益共同體”。其實，在中國房地產業市場化的二十年中，如斯的罵名和痛恨，完全是最近十年才累積起來的。因為也就是最近十年，房子的價格連年翻番暴漲，地產商獲得了遠高于其他行業的暴利；而在最初的十年發展中，地產業甚至一度因為海南泡沫等陷入困境，地產商更加沒有進入普通民眾的視野當中。民眾所痛恨的，是買不起的房子，然后才是背后借此賺取了暴利的地產商。事實上，幾乎所有最成功的房地產企業，它們的市場地位都不是依靠房價上漲獲得的。無論是萬科，還是保利、恒大、碧桂園等真正的地產巨頭都是通過向消費者大量提供高質量的住房，快速銷售而取得如今的市場地位。相對于短期的房價上漲產生暴利，但卻導致大量市民無法購房，從而造成的市場萎縮，那些優秀的地產公司更希望看到的境況是這樣的——房價緩步上升，但銷售持續火爆；沒有暴利，但有未來。

被政策操控的十年

回顧中國房地產十年政策調控史，你會發現，絕大多數調控措施，都將房地產市場火爆本身當作了調控的目標和理由，同時也把打擊地產商、看看破產地產商數量的多少，當作調控成功與否的一條標準。這恰恰是最荒謬的。大量“剛需”的存在，使得對需求的打壓很難降低。那么要想抑制過高的房價，其實需要的是擴大土地供給，進而豐富住房市場供給。假如控制土地供給、控制市場買賣、打壓開發商令其破產，反而會縮小市場供給量，等到下一次政策略稍微放寬之時，壓抑了許久的需求蜂擁而至，房價只有可能在這種供需的極大不平衡之下出現暴漲。這是自房地產調控政策開展以來，房價越調控越高的根本原因。十年的房地產業政策調控史，成就了地產業一大批富豪英雄，也制造了很多悲情企業和企業家的起起落落。最著名的當屬順 馳地產的孫宏斌。彼時，順馳的發展正順風順水，雖然孫宏斌創造的“7個鍋蓋扣10口鍋”理論，在大多數習慣于如履薄冰、謹慎經營的人眼里簡直像在玩火。但事后來看，假如沒有突然收緊的銀行信貸，相信順馳的發展會一如既往。因為順馳的項目并非不能產生利潤，靠著在地價暴漲前囤積的大量土地，它原本可以在之后獲得極大成功。惜乎，政策突然掉頭了，而順馳的一切計劃都是依照原先寬松的銀行信貸政策制定，靠最大化的迅速調配周轉資金來運轉。突然收緊的銀行信貸導致其無法再獲得貸款，從而讓企業的資金鏈突然斷裂，最后只能落到一個企業被他人接手的命運。事實證明，孫宏斌還是有先見之明的。而他的不滿足于小富即安、積極進取的擴張戰略，更是被后來的萬科等地產巨頭完整學習了過去。也才造就最近十數年地產巨頭的崛起。

崛起的巨頭，退場的散兵

產行業令人印象最為深刻的是什么，無疑應該是諸多超大公司的巨大成功。包括萬科、保利、恒大、碧桂園等大型地產公司迅速地成長了起來，成就了一個個輝煌的業績，并成為真正的行業巨無霸。要知道，在2003年，萬科的營收還不過只有63億元，而到2010年，萬科的營收已突破千億元，七年間，營收變為15倍以上，成為世界上最大的房企。為什么這些公司能夠在最近的十年里取得如此巨大的成功？天時地利人和。2003年開始的一輪又一輪地產調控，推出的一系列配套政策，真正被沉重打擊了的，是那些只有不超過十個項目的中小型地產開發商。比如限制預售制度，比如提高開發的自有資金規模等等，提高了進入門檻，擊退了行業中的散兵游勇。自此之后，那些較小型的企業在新政策的打擊下，黯然退出，從最初的幾萬家減少到現如今的一萬家 左右。另外，大企業的金融優勢也無可比擬。不僅可以從銀行借貸，還可以從股市融資。競爭對手的減少，極大降低了大企業所面臨的市場競爭方面的壓力，兼并重組的機會，也幫助大企業實現了快速的擴張。平心而論，這是近十年來宏觀調控政策必須要肯定的正面效應。中小型房地產企業，尤其是一些單個項目公司，往往抱著打一槍換一個地方、賺了錢就撤的想法。更追求暴利、更難監管、也更不在意行業的長久健康發展。不得不提的一個相對灰色的原因是，一些地方政府因為招商的壓力，往往給大公司更多的優惠，從而使大公司更具備競爭優勢。 這應該算是一個行業內公開的秘密。雖然中國目前的土地出讓都要求以招拍掛的形式來取得，是一種公平的土地競爭方式，但在一些地方，招拍掛往往都是可控的。這并沒有沖破法律法規，但這意味著大公司或者那些與地方政府交好的地方領頭公司往往可以獲取更多。于是，在過去的數十年里，一直呈現出大公司瓜分大城市和中心城市市場，而較小型公司可以在地方上稱雄的局面。

未來地產之路在何方？

20年來，盡管遭遇到了前所未有的打壓，房地產業仍舊取得了無比輝煌的業績，尤其對中國城市化發展的貢獻良多。地產業的成功影響的不僅僅只有自身，它還帶動了包括鋼鐵、機械、建材家電、五金、裝修等56個上下游行業的繁榮。這是人們之所以總稱呼房地產是中國經濟的發展引擎的原因。健康的中國經濟必然需要紅火的房地產。但未來中國的地產行業將怎樣發展，卻總讓人有些不安。有心人都能夠看到，中國房地產業近20年的快速發展，是與中國在改革開放后波瀾壯闊的城市化進程密切相關。從城市人口的變遷上，可以看出這種快速的城市化，使中國的人口布局發生了多么大的變化。比如，石家莊在剛剛解放時，市區人口僅有12萬，而到2010年，其市區戶籍人口已躍升到286萬，人口增長20倍以上。特別是在改革開放后的三十多年間，各個城市的人口數量更是突飛猛進。 而要城市化，就必須大量興建住房供新的市民群體居住。但近幾年，令市場有些擔心的是，有關中國城市化已經結束的聲音開始響起。2010年，中國社會科學院公布的一份名為《城市化與經濟增長》的報告，認為我國狂飆突進的城市化腳步已放緩，將在2013年左右結束高速城市化過程。不少業內人士相信，狹義的城市化進程可能已經結束，但這并不代表人們居住地的變遷結束了。中國的房地產發展的好時光還遠沒有結束，未來，它依舊會是中國經濟的發展中堅。趨勢是，大型城市越來越具有更大吸引力，人口也正在繼續源源不斷地涌入那些大城市；而相比之下，內地的較小型城市其人口增長將會逆轉。例如，北京不斷涌現的大量新建企業、擴張的各種中央機構、包括央企等，今后仍舊會吸引到更多的就業人口。在上海等中心城市，我們也可以看到這樣的形勢。相比之下，內地大多數地區的城市發展就比較緩慢，因為其就業門路窄，導致其聚攏的人口將有所流失。所以，這也告訴了我們最后一個問題的答案——房地產企業應該在哪些地方布局。毫無疑問，大城市仍是最佳的選擇。