回望二十年

中國房地產業二十年的市場化發展，與中國改革開放密切相關，與波瀾壯闊的城市化進程密切相關。經歷過迷茫與陣痛，也背負過罵名與榮耀?；厥走@二十年，這清晰的脈絡告訴我們未來要走的方向。未來，房地產業仍舊會是中國經濟的發展中堅和晴雨表。一路走好，中國房產。 

瘋狂的海南泡沫

1990年，國務院頒布《中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的55號令，“為建立可流轉的房地產和房地產市場奠定了基礎”，被普遍認為標志著中國房地產業的肇始。

自此，中國的房地產業首先從南方的深圳、廣州等城市起步，并逐漸擴張到整個中國。地產行業的第一個熱點來自?？?、廣西北海等數座城市。各地數千億資金蜂擁進入這些城市，一時間，這些地區房地產價格扶搖直上。

1992年，海南全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，僅?？谝坏氐姆康禺a開發面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至六百多萬元/畝；同年，?？谑薪洕鲩L率達到了驚人的83％，另一個熱點城市三亞也達到了73.6％。海南建省和特區效應得到全面釋放，海南全省財政收入的40％來源于房地產業。

高峰時期，這座總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。1988年房地產平均價格為1350元／平方米，1991年為1400元／平方米，1992年則猛增至5000元／平方米，比1991年增長257%。房地產泡沫引發了政府的擔心。時任國務院副總理的朱镕基發表講話，宣布全面控制銀行資金進入房地產業。

1993年6月24日，國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，16條整頓措施招招致命，海南房地產熱浪應聲而退。這場調控的遺產是給占全國0.6％總人口的海南省，留下了占全國10％的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。

房改大幕啟動

在海南的房地產泡沫破裂后，連續多年，中國實行的都是緊縮的政策，防止通貨膨脹。但1997年亞洲爆發金融危機之后，嚴峻的外部經濟局勢使得中央決定催熱房地產拉動內需。

第一個政策措施就是完善個人住房信貸制度。1998年5月，中國人民銀行出臺《個人住房貸款管理辦法》，并特意安排1000億元的貸款指導性計劃，倡導貸款買房。自此之后，個人的按揭貸款購房逐步成為中國人購房最主要的一種方式。

同年7月，國務院正式宣布停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，福利分房在全國各地逐步停止。房地產零售時代來臨，個人購房的比例持續上升。銀行發放的個人住房貸款總量增長，貸款門檻則越降越低。

這一系列政策極大地催生和改變了中國房地產業的發展，延續5年的房地產頹勢就此得以扭轉，其效應持續了10年，并使得房地產業成為中國經濟的支柱產業之一。房地產熱不僅造就了大批中國富豪，也成為政府官員落馬的主要泥潭。

招拍掛政策助力

2002年另一項影響深遠的政策出臺了：國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》開始施行。

之后，國土資源部、監察部聯合下發了“71號令”，規定國有土地使用權必須要以公開的招標、拍賣、掛牌出讓方式進行。從此之后，原先占據市場供應主流的協議出讓土地方式逐漸消失，取而代之的是招拍掛方式。

此舉通過引入市場競爭機制，在很大程度上減少了“暗箱操作”等土地腐敗問題，制度創新意義不容否認。但多年的實踐表明，“招拍掛”制度的執行偏差和“副作用”也同樣不容忽視。

由于土地只有唯一的供給方，土地供應極大縮減，直接引發全國各地每年頻現“地王”，而隨之而來的是不斷攀升的房價。

因此，有評論直接將高房價的矛頭指向土地招拍掛制度：現在實行的招拍掛土地出讓方式是房價高的重要原因。

以2009年為例，根據國土部的統計，當年全國商品房用地出讓交易中，采用招標方式的占2%，而根據“價高者得”原則確定買家的出讓方式——拍賣和掛牌，則分別占交易地塊總數的18%和80%。

事實上，在實行招拍掛制度以前的15年，房價平均年增長率為5.1%，低于收入增長和GDP增長。從2004年到2010年的6年間，平均房價每年上漲10%左右，漲幅是十多年前的3倍左右。遏制腐敗的效果是達到了，規范市場的目的也達到了，但產生的副作用是土地價格一再推高。

挑白菜一樣挑房子

2005年，一度被認為調控房價最嚴厲政策的“國八條”和“新八條”等接連出臺。政策包括“保證中小套型住房供應”、“打擊炒地”、“期房禁止轉讓”，被稱為房地產新政。為打擊投機，還實行對營業稅征收采取差異征收制度。但是，這一系列政策在節節攀升的房價面前，顯得非常尷尬，房價在調控聲中節節上漲?？梢哉f，2005年開始，中國樓市進入了瘋狂的周期，而“上海時代”、“北京時代”、“深圳時代”則紛紛成為這個周期的代名詞。

當2004年底2005年初上海一手房成交均價破萬，已經被驚呼天價，但這還只是一個瘋狂時代的開始。五年后，這個數字竟翻了一番。

這是一個像挑白菜一樣挑房的瘋狂年代。瘋狂在2007年達到了高潮，以領跑者深圳為例，這一年，深圳的房價上漲了近70%。

同樣火熱焦灼的，是經濟學家、政府官員、開發商、購房者們自說自話的原因分析，那時候，但誰也沒有說清楚，房價為什么暴漲，漲到什么時候。

2007年1月1日，《關于修改〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉的決定》正式施行，新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎上提高一倍。城鎮土地使用稅額提高2倍，征收范圍擴大到外商投資企業和外國企業。

暴漲的不僅僅是房價，還有政府的稅收和財政，以及房地產富豪的隊伍。

1月17日，國家稅務總局下發《房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》。明確房地產開發企業土地增值稅將實行清算式繳納，取代現行的以“預征”為主的土地增值稅繳納法。通知宣告自2月1日起從嚴征收土地增值稅。

當市場處于高峰時期，各大房地產商開始競相圈地和上市籌資。2007年初，碧桂園在港上市，締造了中國內地房地產企業在港最大籌資額，25歲的楊惠妍也因此躍升內地女首富。

史上最嚴調控

史上最嚴調控2008年，在全球經濟大環境的影響下，房地產價格出現轉折。根據統計，2008年70城市住房均價降0.3%，為近10年來首次下跌；

針對這一輪下跌的分析普遍認為，2008年房市轉淡，是因為全球金融危機爆發，各界的悲觀預期逐漸深入，宏觀調控使市場觀望情緒濃厚，資本市場也基本被關閉。一些開發商面臨到資金鏈斷裂的局面，包括中天置業、長河地產、創輝租售等一批房產中介出現倒閉。

輿論普遍出現了樂觀判斷，認為2008年將是中國房地產的轉折之年。

然而，轉折并未真正到來。2009年，中央4萬億刺激政策“及時”挽救了開發商。在政策利好、信貸支持、通脹預期等多種因素影響下，2009年樓市的瘋狂出人意料。房價上漲的速度，遠遠快于人們的預期。

面對逐漸再次“瘋狂”的房地產市場，2010年起政府再一次加大了調控的力度，“史上最嚴厲”調控政策，包括“限購”、“限貸”等相繼出臺。

其間，央行總共3次加息，6次上調存款準備金率。全國超過120個城市出臺了房價調控目標，46個大中城市出臺了“限購令”，10個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”。在諸多限制性手段的作用下，至當年底，全國范圍內幾乎所有大中城市無可幸免地遭遇到地產寒潮。

時間來到2012年，堅實的市場需求再次推動市場緩步復蘇。同時，中小房企負債率逐步上升，大型房企則依靠高周轉、融資優勢和以價換量進一步擴張。在國內上市渠道關閉后，房企開始在香港“借殼”上市，并開始“國際化”道路。到一線城市拿地的基本只剩下龍頭房企，行業集中度進一步提高，行業大洗牌逐步加速。