樓市調控：手段市場化，預期明確——加拿大鏡鑒
金融危機爆發后，美國和加拿大 樓市可謂“冰火兩重天”?！吧侥反笫濉?陷入衰退泥潭中難以自拔，加國樓市 卻炙手可熱，房價屢創新高。用加拿 大房地產協會主席戴爾·瑞普林格的 話說：“簡直就像一個是白天一個是黑 夜?！?/blockquote>金融危機爆發后，美國和加拿大樓市可謂“冰火兩重天”。“山姆大叔” 陷入衰退泥潭中難以自拔，加國樓市卻炙手可熱，房價屢創新高。用加拿大房地產協會主席戴爾·瑞普林格的話說：“簡直就像一個是白天一個是黑夜。”
實際上，籠罩在美國樓市上空的陰霾曾越境飄到加拿大，但其之所以未出現美國式的危機，主要在于擁有穩健的金融市場及信用市場。加拿大次級貸款的比例只占整個銀行按揭的約5%，而美國的次貸比例卻高達25%以上。
在避免衰退的同時，新的問題隨之而來。由于長期的超低利率的刺激，加國房地產近兩年呈現出過熱跡象，市場上爭搶Offer的現象屢見不鮮，多倫多、溫哥華等城市房價已大幅超越金融危機前的水平。
同中國類似，加拿大政府自2010年4月起，幾度出手為火熱的樓市“降溫”。但其調控樓市的手段和方法與中國存在巨大差異。實際上，如何調控樓市是一門“藝術”，如果措施不當，將起到相反作用。
市場手段調控樓市
在西方一些發達國家，政府也會在必要時干預房地產市場，但絕不會出現限制外地人購房、買房查驗結婚證這樣的調控手段。綜合美國、加拿大等國家的經驗，一般政府會通過利率和稅收來調節市場。
提高利率無疑是抑制房地產泡沫的利器。但加國央行陷入兩難境地，因為加息很可能會毀掉該國脆弱的經濟復蘇前景。在利率杠桿暫時無法使用的前提下，調節樓市的任務落在了財政部身上。
加拿大財政部主要通過房貸調控“組合拳”，預防國民負債失控，避免泡沫的出現。
這些措施主要包括：一、2008年以來，加國政府四度收緊按揭貸款，并將房貸的最長償還年限從最早的40年縮短至25年；二、提高首付比例，由首付一成提高至兩成，新移民的首付比例則由35%上調至45% ；三、再貸款（refinancing）的融資上限最近幾年不斷下降。目前，以房屋作抵押申請貸款時，由之前能取得的相當于房產價值的95%，降至80%。此舉令消費者用房子抵押去作其它消費的難度加大。
從2012年11月開始，加拿大各銀行及財務機構采取了新一波的縮緊房屋按揭措施。由于自雇人士（Self-employee）存在的貸款違約風險較大，若這部分人群無法提供足夠證明其收入的文件，需提供35%的首付，銀行才予放款（此前只需20%—25%的首付）。
由此可見，加拿大政府并未采用任何行政手段，基本圍繞房貸做文章。但2012年夏天以來，炙手可熱的加國樓市出現冷卻跡象。加拿大主要城市的樓市交易量均呈下降趨勢，溫哥華部分地區的房價緩慢下跌。加拿大房貸暨房屋公司（Canadian Mortgage and Housing Corp.）最新報告稱，10月全加拿大新屋開工量與9月相比，跌幅達9%。
相比之下，中國調控樓市的手段令人眼花繚亂，房地產市場成為名副其實的政策“實驗場”。
在這個市場，“摸著石頭過河”的理論被揮到極致。2005年以來，每年都有不少針對房地產行業的調控措施出臺，但一些政策，如大幅提高流轉環節的稅賦，在實際效果上甚至起到了助推房價上漲的相反作用。
在運用金融、稅收等手段對房價進行幾輪“圍剿”后，政府越來越傾向于行政手段。限購、限價、限售、限利……本輪調控以來，中國樓市可謂“限”字當頭。
盡管行政手段能在短期內取得顯著效果，但這種違背市場規律的強力干涉，由于治標不治本，一旦放松，很容易令房價報復性反彈，這在歷次調控中已被充分證明。限購等政策如何退出也是一大難題，如難以找到相應替代政策，中國樓市將繼續在“越調越漲、越漲越調”的怪圈中循環。
明確的政策預期
在調控政策出臺之前，加拿大政府會對房價上漲過快所帶來的潛在風險進行反復提示，并對即將出臺的政策發出明確信號。最近兩年，加拿大央行行長馬克·卡尼和財政部部長吉姆·弗拉赫蒂曾多次接受媒體采訪，表示“對加拿大樓市過熱的擔憂”。
卡尼曾表示：“極低的利率正在吸引加拿大人借貸太多錢，銀行則大幅度增加放款，或許他們將來都會追悔莫及，因為央行遲早要提升利率。”而弗拉赫蒂也幾次提醒消費者，如果必要，財政部會考慮出臺一些措施為房屋市場降溫，如考慮收緊購房者申請政府擔保的貸款條件。
部長級官員多次暗示要收緊按揭貸款，目的是為避免部分購房者看不清形勢，從而令個人財務狀況陷入到危險境地。在加拿大，幾乎沒有媒體和公眾為即將出臺什么政策、還有多少只靴子要落下而爭論不休。
但在中國，房地產市場的信號卻很混亂。由于信息不透明及預期不明確，竟出現業內人士屢設房價賭局的情況。
而官方對不少即將出臺的政策 態度都相當“曖昧”，此次的房產稅改革尤為典型。繼重慶、上海之后，房產稅究竟將在哪些城市擴大試點范圍，目前傳言滿天飛。房產稅改革作為一項涉及很多人利益的公共政策，公眾卻無法獲得其確切的推進信息。這不僅可能造成購房者對市場的誤判，也會引發很多無謂的猜測和爭議。
當然，這并不是說，政策出臺前一點信號都看不到。“新國十條”出臺前新 華社連發6篇社論，央視主持人提出尖銳質問“房價是總理說了算還是總經理說了算”，這些都是具有中國特色的信號。
此外，在對待每一項可能影響市場的調控政策，加拿大政府都會以謹慎的態度反復論證，并致力于“未雨綢繆”，而不是“亡羊補牢”。弗拉赫蒂此前曾強調：“盡管并無確切證據表明加拿大房地產市場已出現泡沫，但政府需要未雨綢繆。”
眾所周知，房地產泡沫一旦形成，再去刺破就會為時已晚，屆時整個國家會付出巨大的代價。
但仔細觀察中國調控政策出臺的時間節點不難發現，“新國十條”頒布于部分城市房價暴漲之后，而2007年那輪宏觀調控也是在部分城市房價翻一番之后才出臺。也就是說，中國政府幾乎從未在房價剛開始燃起“火苗”時就將其撲滅，而是等其燒成“熊熊火焰”時才找來滅火器。
殊不知，房價漲上去容易降下來難。盡管本輪調控被稱為“史上最嚴厲的調控”，但北京等城市房價只是在 2011年出現小幅下跌，今年房價再現上漲壓力。由于過去幾年“狼來了”的故事上演了三遍，購房者對調控甚至出現了“審美疲勞”。
實際上，與前幾輪調控相比，本輪調控并無特別之處，該行業所有深層次矛盾幾乎都被回避。從調控目的來看，依然是抑制房價過快上漲；從調控思路來看，仍從抑制需求入手；從調控手段看，基本上延續了過去的老路，缺乏任何嚴格意義上的制度創新。
而中國樓市的種種問題，目前大有依靠房產稅進行最后清算的趨勢，這不能不說是種悲哀。有專家稱，美 國、加拿大等國家的房產稅本質上也是“土地財政”。在這里，其忽略了一點：中國政府壟斷一級土地市場，地價的逐年走高，意味著政府從出讓環節就開始推漲房價。而在國外，由于土地私有，房產需要在二三級市場交易后，政府才能獲得稅收。
正是由于中國房地產存在的深層痼疾，才導致在調控時市場手段經常失靈。必須斬斷圍繞土地而生的巨大利益鏈，中國樓市才能健康發展。