新加坡模式漸行漸遠獅城刮起“中國風”

20年間，從新加坡借鑒過來的中國住建制度的演變，與中國房地產業的發展相輔相成，一定程度上加速了后者的市場化，也促成其繁榮。當今天，新加坡模式日漸式微，決策者們必須開始反思。讓我們再次把尋求答案的目光投向新加坡。

歷史越長，是非就越相對。

面積和北京市區面積（新加坡國土面積714.3平方公里）相若，人口不足北京市常住人口四分之一的新加坡，對中國住房制度的頂層設計產生了巨大的影響。無論是“居者有其屋”的理念還是住房公積金制度，中國都是從新加坡借鑒而來。

然而，近10年的時間里，中國的房地產問題呈現出十足的復雜性。不僅“居者有其屋”的理念逐漸被“住有所居”取代，隨著房價連年上漲，公積金制度也出現了一系列不適應癥，這些都讓決策者們開始反思。

十年前，新加坡人也無法想象，中國會對新加坡的住房市場產生怎樣的影響。當富起來的中國人成為新加坡商品房最主要的外籍購買人群時，許多新加坡人正在考慮向馬來西亞移民，這也足應引起新加坡執政者們的重視。

看起來很“美”的制度設計，總隱含著讓決策者無法預料的一面。

偏離的軌道

中國是從1978年以后開始實行住房制度改革的。起初，中國用了6年時間，進行試點售房，從1986年開始，又進行了提租補貼和以租促售的改革。但由于政治和財政上的種種約束，1989年至1990年期間全國房改陷入停滯。這期間中央政府不再主動作為創新制度的供給者而出現，而是鼓勵地方政府發揮主觀能動性和創造性來進行政策創新。

上海市政府在總結上一階段房改失敗主要教訓的時候，決策者認識到，沒有為居民提供匹配的住房財力資源就匆忙出售公房或推出租金改革，都是難以獲得成功的。上海1991年2月的房改方案抓住了如何解決住房消費資金穩定和長期來源這一難題，借鑒新加坡的經驗而推出住房。

公積金制度，很快就在全國流行起來，并為中央政府所吸納，成為全國性政策。新加坡的公積金制度是從1955年開始實行的，在長達半個世紀的時間里，為新加坡人民提供了非常全面的社會保障。也正是公積金制度，促使新加坡實現了“居者有其屋”的治國理念。

1968年10月，新加坡政府開始實行“居者有其屋”的公共建屋計劃，到1970年，已經有超過三分之一的人口住進了建屋局的組屋。中央公積金制度對解決“居者有其屋”計劃遇到的住房籌資問題起到了決定性的作用。1984年新加坡總理李光耀在慶祝建國25周年的群眾大會上說：“居者有其屋和公積金存款，是確保我國穩定的因素，也使新加坡人民的命運和國家以及政府的命運緊密地結合在一塊。”

公積金制度也曾在一段時期內促進了中國的住房消費。然而，中國當前面臨的主要問題卻是公積金貸不出去，巨額存量在“沉睡”。這已成為許多中國地方政府的“燃眉之急”。

中國證監會主席郭樹清2011年底透露，全國住房公積金累計已經繳存3.9萬億元，其中1萬多億元貸出去，余額還有2.1萬億元。業內人士測算，公積金余額在滿足正常提取、貸款并留足備付金的情況下，結余資金仍超過4000億元，沉淀資金數額巨大。

一方面，市場化途徑很快成為住房供給與獲得主要甚至唯一的渠道，再加之房價一路上漲，公積金貸款幾乎被邊緣化。另一方面，上述住房制度快速演變的同時，中國發生的更為本質性的變化是，不同地區、單位、階層開始出現分化。不同地區、單位、階層越拉越大的公積金繳存基數與比例差別事實上使得公積金制度反而成為財富分化的擴大器。低收入人群基本休眠的公積金賬戶余額以貸款形式支持了高收入人群購房，而房產增值恰恰正是近十多年來中國家庭財富積累最重要的變量。

而2009年至2010年，兩年時間里房價暴漲使中國重新開始重視保障房的重要性，五年3600萬保障房計劃制定后，中國面臨更嚴峻的考驗是保障房的分配問題。如何做到高效的輪候和公平的分配，已比建設數量顯得更為重要。

與此同時，“居者有其屋”的理念被“糾偏”，取而代之的是“住有所居”，其核心是是否應該擁有產權。無法擺脫的事實是，中國經濟仍需要房地產來驅動。房價成本中65%左右是由土地出讓金和各類稅費組成。無論政府怎樣進行住房福利的再分配，似乎都難以從根源上解決問題。

盡管新加坡的住房保障制度在50年時間里一直在尋找完善的途徑。但今天生活在新加坡的年輕人仍舊抱怨，他們認為房價過高，壓力太大。

站在門口的中國人

為了控制房價過快上漲，中國先后在四十余個城市實行“限購令”，許多富人被限制了購買資格，他們開始涌向海外市場。新加坡是中國人最喜歡購房的國家之一。

來自新加坡官方統計數據顯示，2011年新加坡新宅＋二手房共成交了3.1萬多套，其中外國人購買了其中的30% ，而中國買家則占據了其中的28%，購買了約3000套私宅，首次超過印尼，成為新加坡海外置業第一生力軍。

中國人驚訝地發現，新加坡可供海外置業者購買的房屋(私人住宅)大部分價格在7萬至20萬元/平方米不等，這與一線城市的高檔公寓價格相差無幾。北京二環以內高檔公寓均價普遍過10萬元/平方米；上海浦東區域的高檔公寓也超過了12萬元/平方米。不僅如此，新加坡房地產貸款利率維持在2%以下。同時，外國買家可以貸款70%。這些都吸引著中國人。中國正在發生第三輪移民潮。

因為眾多外國買房者的到來，新加坡政府開始采取管制措施，2011年12月，在新加坡買房的外國購買者，需要繳納總房價10%的額外買方印花稅。但這似乎也難以阻擋新加坡開發商的熱情。過去一年時間里，他們明顯加大了在中國的推廣力度。

有意思的是，許多新加坡人也希望移民，他們的首選地是馬來西亞。盡管，瑞士人力資源信息及顧問機構ECAInternational2012年公布的全球宜居城市排名調查（報告針對全球四百多個城市的生活水平進行研究，參考指標包括氣候、醫療服務、基礎建設、個人安全及空氣質量等因素，用以協助企業在決定派駐員工往外地公干時，對應否提供地區津貼給予參考）中顯示，新加坡是全球最理想的居住地。

新加坡的“中國風”現象，無疑值得中國決策者借鑒，值得中國房地產商反思。隨著宏觀政策的調整，分配制度的完善，中國消費者的“剛需”勢必增加更多的參考座標。越早預見未來，做出策略應對的企業，越能成為明天的贏家。