城鎮化重啟中國房地產？

城鎮化并非是單純的“房地產化”，不再以以往的“城區面積擴大”為主要指標，它對開發商提出更高、更專業要求。隨了資金實力上的要求以外，綜合性的城市開發運營能力更是必備的條件。

1994年，時任共青團中央書記處第一書記的李克強獲得北京大學經濟學博士學位，他的博士論文題目為《論我國經濟的三元結構》。20年過去了，伴隨著中國熱議新型城鎮化建設的發展方向，這篇論文重新被人們提及和討論。

這或許不是巧合，獲得清華大學法學博士學位的習近平總書記的博士論文也是研究農村問題，題目為《中國農村市場化研究》。論文中提出戶籍制度改革，用法律保障農民的合法權益等觀點。

不言而喻，城鎮化應該是當今中國領導人最為關注的首要政策和課題。中國的城鎮化建設已進入轉型期，要求由速度擴張轉向質量提升。中國未來十年史無前例的城鎮化，同時也是未來經濟提振內需的長期利器。發改委主導的《促進城鎮化健康發展規劃2011-2020年》初稿規劃提及，這一輪城鎮化將拉動40萬億投資，涉及20多個城市群，180多個地級市，1萬多個城鎮，以及4億新增城鎮人口。

而在經歷了2012年土地市場的持續低迷后，新一輪城鎮化更為中國房地產市場注射了一針強心劑，開發商們摩拳擦掌，準備分享房地產行業最后一場饕餮盛宴。

“這是重啟房地產主導產業的地位。”中國房地產開發集團總裁孟曉蘇在最近一次會議上說，城鎮化將是未來房地產行業發展的重要機遇，房企們應研究如何將地產與產業相結合，在這一輪城鎮化過程中尋機擴張。

不過把房地產開發當做城鎮化的舊有模式，遭到過來自各方的批評和警告。在城鎮化大趨勢的背景下，從地級市到省會城市，一些新區、城市副中心規劃大批量出臺。一輪4萬億救市計劃所造成的三、四線城市土地出讓過剩的后遺癥尚未解決，新一輪城鎮化的陷阱已經席卷而至。

“人的城鎮化”

半年內數易其稿，被視為新型城鎮化發展總綱的城鎮化中長期發展規劃，終于接近“完稿”。按照國家發改委設定的工作程序，在完成相關14個部委的會簽之后，將報請國務院討論批準，并最終上報中央政治局審議。多位接近國家發改委、國土資源部的分析人士認為，在十八屆三中全會確定總體發展思路后，最終定稿向社會公布的可能性較大。

最高決策層面對中國城鎮化建設關注超乎尋常。“城鎮化中長期發展規劃”工作由國家發改委牽頭。“規劃”編制工作于2010年就已啟動，不過，該項工作迅速提速是在中共十八大完成最高領導集體的換屆之后，從2013年春節之后開始，由國家發改委統籌，以國務院參事室、國務院發展研究中心兩個國務院直屬部門為主，在全國范圍內展開調研。

之所以選用“城鎮化”，而未按國際慣例使用“城市化”一詞，其出發點與落腳點均在于解決占中國人口超過半數的廣大農民的歸宿問題。據《中國經營報》報道，調研組主要調研重點對象是中西部地區，包括湖南、湖北、安徽、四川、重慶等中西部省市占據絕大部分，東部沿海地區的調研對象，則以江蘇、浙江為主。

參與陪同調研組的地方政府人士告訴記者，調研組在省內調研的重點是縣、鎮一級，并曾提出“設立新型城鎮化試點”的建議。以產業化帶動就業，解決“人的城鎮化”，是新型城鎮化中長期發展規劃主導路徑的“共識”。

國家主席習近平指出，“當前城鎮化的重點應放在使中小城市、小城鎮得到良性的、健康的、較快的發展上”。圍繞著“人的城鎮化”這一核心，土地、戶籍、行政管理等方面的配套政策的主思路也已基本厘清，而土地管理制度領域的改革或將成為配合城鎮化最先啟動的改革領域之一。

這意味著，未來很長時間內中央和地方將堅決統籌城鄉經濟協調發展，不斷推進農村城鎮化，農村、小城鎮居民的消費水平將進一步提升，在此基礎上新城鎮釋放的潛力將成為地產、建筑等板塊的“全新增長極”。

然而城鎮化并非是單純的“房地產化”，不再以以往的“城區面積擴大”為主要指標，它對開發商提出更高、更專業要求。隨了資金實力上的要求以外，綜合性的城市開發運營能力更是必備的條件。這意味著一批從事城市綜合運營的房產商，包括碧桂園（02007.HK）、恒大地產（03333.HK）、保利地產（600048.SH)等，在加速中國城市化進程的同時，也是新型城鎮化的最大受益者之一。

被城鎮化

過去的十年，中國房地產像是一道燦爛的光芒。沒有它，中國經濟的前景將變得晦暗不明，地方政府或將揭不開鍋。這不是利潤最豐厚的行業，卻顯然是一個不需要太多專業知識的“大富翁游戲”。在龐大的需求推動下，中國房價在十年間急劇拉升，尤其是在一線城市，房價從抬頭到一飛沖天，“有形的手”開始趕不上“無形的手”的揮舞速度。

“沒有百姓可承受的房價，就沒有新城鎮化。”國家發改委規劃司副司長袁喜祿近日指出，新城鎮化絕不應該走房地產化的道路，尤其是不能高房價化。

袁喜祿還警告了那些還看不到這一變化的地方政府。此前，地方政府無不因搭上新城鎮化的順風車趁勢而起，各級官員四處奔走，招商引資與土地出讓同步并舉。

從地級市到省會城市，各種產業園、城市新區以及城市帶規劃層出不窮。一如上個世紀的“開發區熱”，“新城熱”也讓各類新區、新城如雨后春筍般出現在全國很多城市。這些新區、新城，少則十幾平方公里，多則幾十平方公里，甚至上百平方公里。一、二線城市在建，三、四線城市也在建，甚至一些鄉鎮也做起了建“新城”的念頭。

川東小縣城武勝，年財政收入僅4億元，公共空間悉數讓位于地產項目，以殘損的城市軀體，卻向往被媒體冠以“東方迪拜”的大項目；全年財政收入50億元的開封，舉債千億元拆遷古城、重造北宋“汴京”；北部一座新造的“大城”，大街上空空蕩蕩，花費數十億元建設的人造景點被拆除……

從小縣城到省會城市，從欠發達地區到沿海發達地區，不少城市以產業新城為名，直接進行房地產市場開發“造城”，“加快”所謂城鎮化進程。這樣，“被城鎮化”導致市場供應沒有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒有人居住成為“空城”?！?/p>

已經有越來越多的研究機構關注中國城鎮化帶來的空城問題。李克強后來也反復強調，推進城鎮化，核心是人的城鎮化，關鍵是提高城鎮化質量，目的是造福百姓和富裕農民。要走集約、節能、生態的新路子，著力提高內在承載力，不能人為“造城”。

而對于房地產商來說，要避免城鎮化陷阱，尋找到市場機會，不在于造城，不在于建更多的房子，而在于怎樣讓這些房子作為一個物理載體，以更好的服務的方式提供給城市居民——要打造一個新城，就是要把人們的衣食住行實實在在安排好，在一個行政區域里實現基礎配套設施的更新換代，才能吸引到人。

淘金三、四線城市

江蘇丹陽，一個城市新中心已頗具規模。

2013年盛夏，酷暑難耐。在丹陽這個人口僅百萬的縣級市，碧桂園卻在當地實現了首個樓盤開盤單日銷售2000套房、收金20億元的業績。

如同碧桂園在全國的樓盤一樣，這將是一個上萬人聚集的大型生態社區，包括電梯花園洋房、健身會所、無邊際泳池、商業街、幼兒園，宛若一個新崛起的城邦。

與多數房企注重一、二線城市市區不同的是，碧桂園創始人楊國強對土地的選擇有著不同的判斷：“有快速路與城市連接，二十多分鐘就可以到達市中心，建造一個配套齊全、自成體系的大社區，房價遠低于市中心。”

這與中央的城鎮化有著重合之處。而對于此類地塊的開發建設，往往是超級大盤模式。二十多年來，碧桂園傾向于順應中國經濟轉型的進程，通過幫助三、四線城市加速城鎮化來獲得自己的合理利潤。2013年，碧桂園多個大盤收獲不菲，其前八月共實現合同銷售金額約519.2億元，合同銷售建筑面積約773萬平方米，完成了全年目標的83.7%。

如此超出意料的業績，究其原因，碧桂園總裁莫斌表示，這與碧桂園一直堅持布局三、四線城市有關。在中央重提城鎮化發展后，中國的改善性需求還是比較龐大的，這其中對于房地產商市場機會巨大。

城鎮化為房企提供新的較量場。習慣了在一線城市爭地搶市場，回過頭來看看三、四線城市，可能會發現更多的機遇?？纯磭鴥却笃放频姆科蠹娂妼a品線下沉到這些城市就可以看出，在城鎮化的大潮中，在三四線城市深耕也并不比在一線爭奪差。

恒大地產從成立之初便集中下探二、三、四線城市，占據其總土儲規模近80%，降低源頭土地成本的同時，在近些年的市場中獲得了迅速的發展。

萬科、萬達、中海亦在二、三線城市的開拓上勇字當頭，近幾個月里，東營、泰安等地都出現了萬達城市綜合體項目開工的身影。

但同時也要看到，在中國，中國三、四線城市之間的差別也達到一個新的高位。不僅一線城市的房價走勢與三四線城市不同，三、四線城市之間的住房開發量也有明顯的差異，人口不到300萬的數十個較小城市，如今面臨著越來越嚴重的供應過剩。

這要求開發商具備更為專業的城市綜合開發的能力，以及“產城融合”的能力，能對城市區域進行整體成片開發，具有規?；?、高效化、標準化的特點，能較好滿足新型城鎮化建設的需求。這對于處在經濟轉型期的房企來說，面臨的將是必須轉型和升級的契機與挑戰。