危險的地王時代

地價迅速膨脹，新拍土地價格與當下房價持平甚至超過房價的現象在今年屢見不鮮。地產商在大肆圈地的同時，也使自己陷入“賭徒”式的險境

■2005年9月，富力地產在廣州繁華區開發的樓盤售價每平米7000元，2007年9月，富力地產在廣州郊區的項目，僅地價就達每平米1.87萬元
■土地儲備大量消耗，土地供應嚴重不足，這種顯見的供需失衡，促使開發商將拿地作為第一要務，地王紀錄也隨之不斷刷新
■地產上市公司是圈地主角，股市則成為“地價——房價——地價”循環上升的放大器
■“地王”們若是賭贏了，未來三年的房價，將以每年30%的速度增長。若是輸了，風險將從開發商、購房者傳導到資本市場。

地產商們不惜重金拍地。圖為今年5月30日,中冶置業南京分公司以12.9億元拿下南京紫金山南麓的韋陀巷地塊　　Phototex/圖

    從11月1日開始，一部關于土地出讓金繳納的新規定——國土資源部“39號文”，正式施行。
    按照這一規定，今后，房地產商只有繳清全部土地款，才能拿到土地證，進入后續的開發、銷售環節?！袄U一部分，蓋一部分，回籠一部分資金”的“借雞生蛋”的房地產開發模式將成為歷史。
    業界普遍認為，對今年一路飛漲的地價和房價來說，“39號文”的出爐堪稱“釜底抽薪”：巨大的資金壓力會讓房地產商在拍地時放慢節奏，這有望最終卡住房價的脖子。
    今年初以來，迅速膨脹的地價讓老百姓嘩然?！暗赝酢北榈亻_花，在許多地方每平方米樓面地價已經越過萬元，并且紀錄還在不斷刷新。所謂的“樓面地價”，是指分攤到每平方米建筑面積中的土地成本。統計數據顯示，今年前九個月，全國土地價格比去年同期上漲了12.8%。
    2005年9月，30歲的項紅在廣州繁華的濱江東路附近，買入了富力地產開發的一套房子，時價每平方米7040元。眼下，同一地產商在一墻之隔開發的新樓盤，每平方米售價已經飆升至16500元起，而年初這個數字還只是12000元左右。
    更讓人咋舌的是，今年9月，富力地產以每平方米18729元的樓面地價拍下廣州白云山畔的一塊土地，白云山位于廣州的郊區。
    諸如富力這樣的“地王”今年并不罕見，9月、10月，成都、廣州、青島等地的土地價格再次被香港九龍倉、廣州富力、北京中海等刷新。地價在飛升，但地產商們之間爭奪土地的戰爭卻沒有結束，反而愈演愈烈，值得注意的是，“地王”的桂冠往往落入房地產上市公司的懷抱。
    地產商們是在透支未來、豪賭明天，還是先知先覺地對未來房價走勢做出正確預估？“地王”們若是賭贏了，未來三年的房價，將以每年30%的速度增長。光大證券房地產行業分析師趙強測算說，在樓面地價等于周邊房價的情況下，每年30%的房價上漲才能保證三年后10%的盈利水平。
    若是輸了，風險將從開發商、購房者傳導到資本市場?！拔疫€想在這個行業里做十年以上，所以不希望這種不健康局面持續下去，我們擔憂的是后續的購買力?！碧旖蛱┻_集團旗下的南京新城置業副總張立剛對南方周末記者說道。張立剛曾服務于順馳，順馳曾以拿地手筆之大、價格之高、速度之快而聞名業界，但最終由盛轉衰。
    對于老百姓來說，標志著高地價的“地王”的出現帶來了憂慮和困惑?！拔覀儾⒉恍枰銈兇罄线h的跑來給我們蓋什么豪宅?！泵鎸ν獾氐禺a公司拍下的8300元的樓面地價和未來可能過萬的房價，青島網友憤怒地寫道。

喧囂的地王時代
　　1月31日，武漢，35億元，790畝，總價突破了兩年前33.9億元的當地拍地紀錄。
    地王時代的帷幕，從這一天上海豫園旅游商城股份有限公司在武漢的豪擲拉開。
    可以說，這是自2003年實行土地招拍掛制度以來，“地王”刷新頻率最高、金額最大的一個周期。
    其間，最名符其實的“地王”，當屬7月份北辰實業和北京城開聯合競得的長沙新三角洲地塊，總價達到驚人的92億元?！叭绻俏?，絕不會去買那塊地?！蓖瑸樯鲜泄?、同為拿地大鱷，金地集團一位副總經理仍然認為付出如此大的資金，風險將倍增。
    而蘇寧環球8月份在上海市南京路拍下6萬元/平方米的“樓面地價地王”，則讓更多的人很久才回過神來?！昂慊鶆倓傄?5億元轉手毗鄰的一幢寫字樓，蘇寧卻要耗資44億元。無論怎么操作，未來都是難以盈利的?！敝倭柯撔衼喬珔^董事陳立民能給出的惟一解釋是，蘇寧這么做恐怕出于“品牌效應”。
    標桿之外，更普遍的情況是，地價以火箭之速度攀升，杭州在5月30日到7月9日的40天里地價一再刷新，同屬黃金地段的3個地塊，前后共漲了1/3，從11000元的樓面地價飆至15000元。全國地價指數今年第一季度上漲了9.8%，之后的兩個季度分別是12%、15%。
    “遍地開花！”戴德梁行杭州分公司總經理楊達這樣形容，“長三角既不是開頭，也沒有領跑?！睏钸_認為，“廣州地王”、“成都地王”、“長沙地王”也都聲勢逼人，“地王”現象并不是孤例。
    喧囂聲中，再沒人提及年初武漢的那宗交易。實際上，早在今年4月1日前，拍得土地的上海豫園旅游商城由于資金壓力，無法付出第一筆10億元的土地出讓金，地塊轉為上海復地接手。
    這不過是兩年前幾出“地王沉浮錄”的翻版。2005年的溫州地王“中瑞財團”年底成為“拖欠土地出讓金”的狀元；再早一年的上海地王“合生創展”因為資金緊張，一度停止了以16億元拍下的上海新江灣城C1地塊項目。
    這些不成功的“個案”，在今年蒸騰向上的“地王”熱潮中，在開發商迫切需要拍得土地的現實映射下，被有意無意地忽略了。

為什么必須成為“地王”
　　地價和房價上升的氣息，在 5月份杭州的“濱江萬家花城”樓盤再現久違的徹夜排隊時，杭州濱江房地產集團副總經理朱立東就嗅到了。
    700多套房子一天售空；半個月前180套的“萬科魅力之城”也在兩天之內被搶完。
    “再加上5月份房交會的火爆情況，大家意識到，經過整一年宏觀調控帶來的低迷期后，地產市場回暖了?！焙贾菀患曳康禺a顧問公司漢嘉地產顧問機構總經理梅杰回憶。
    房子越賣越貴了，第三季度里，杭州新房每個月相對上月的漲幅都在增加，9月份的環比增幅為全國最高——5.5%，同比更是上漲了15.6%。
    但也越賣越少了，杭州透明售房網統計，2006年杭州存量房源一直保持2萬套上下，但到如今只有3000套可供買賣。
    買房子的反倒越來越多，“信號就是溫州投資客的回潮，無論是稀缺的錢江板塊，還是便宜的下沙板塊，或者有升值潛力的九堡地段，溫州人幾乎都閉著眼睛掃?！泵方苷f。
    一位不愿意透露姓名的中介公司高層告訴南方周末記者，一個新開樓盤的客戶，竟然有90%登記的是溫州身份證。
    顯然，得再煮一鍋“飯”來賣了。但等米下鍋的地產商們發現，米，也越來越金貴了。
    2003年是杭州土地供應的高峰，有5000畝土地供市。但之后的三年，因為宏觀調控壓縮土地供給，都維持在3500畝左右。
    “再加上行情不好，多數本土企業都開始觀望，去年甚至出現地塊流拍，”漢嘉地產顧問機構研究部經理陳煥春介紹，“結果今年行情好了，很多企業又沒有儲備土地開發了，僧多粥少?！?BR>    他們還共同面臨著外地企業的競爭?！皹酥拘允录侨ツ耆f科打入杭州市場，戰略需要讓他們更加不惜代價?！薄白≡诤贾荨本W首席記者丁曉紅補充。做襯衫起家的雅戈爾7月份以每平方米15000元的樓面地價拍下市中心地塊，至今仍是杭州單價地王。
    杭州，這座最早全面推行土地招拍掛制度的城市，只是全國土地市場的一個縮影。
    2006年，全國土地竣工面積和新購土地面積的增長率曲線形成了一個巨大的缺口，一個猛增，一個銳減。也就是說，一邊是開發商儲備的土地大量被消耗，一邊是沒有新的土地資源補充。
    因為這種顯而易見的供需失衡，光大證券房地產行業分析師趙強“奉勸”地產商們“先下手為強”。
    這也是南方周末記者訪問的學者、地產商和中介機構，對地價飆升給出的共同原因之一。
    供求失衡，在土地資源緊張的大城市表現最為突出。
    上海世聯地產總經理袁鴻昌給出的數據是，2005年和2006年上海分別推出380萬和640萬平方米用地，但根據他們的估算，目前的土地需求是2500萬到3000萬平米，缺口以數倍計算?！皟蓚€月，現有的存量就能消耗掉了?！鄙贤都瘓F下屬的匯龍新城總經理俞軍認為。
    對于項目類公司，拿到一塊地做一個項目，沒有土地等于直接死亡，這類地產商的數量目前仍占到80%以上。
    對于擴張版圖的公司來說，新城市的新土地則是一枚先頭釘，也是鞏固異地市場的棋子。即便萬科、綠城這樣的大房地產公司在今年拿地之前也面臨南京和上海市場出現空檔的危機；萬科今年計劃開工的規模占年初土地儲備的近一半，若不持續拿地，最多兩年后現有的發展速度就會減緩?！笆袌稣加新适情L期戰略，因此不少公司寧愿犧牲短期回報率?！壁w強指出。
    更何況，對于許多已經上市和即將上市的房地產公司來說，不斷增加的新土地就是投資者關系?！懊抗赏恋貎涠嗌佟笔腔鸾浝韨兎治龇康禺a上市企業的重要指標；為了上市，一向批判“地王”的SOHO中國總裁潘石屹也不得不咬咬牙跺跺腳，拍了幾塊地?！白鳛橐患疑鲜泄?，得對股東有所交代，增加土地儲備是必須做的一件事情?！贝鞯铝盒泻贾莘止究偨浝項钸_指出。
    一個個個體的理性選擇就這樣鑄成了集體的非理性?！暗貎r跳躍式的上升肯定有不健康的因素，但如果大家都這么拍，就并非全部非理性了，應該探尋真正的根源和背景?！闭憬髮W房地產研究所所長虞曉芬更愿意辯證地看待。

資本助推力
    如果缺少了資本的推動，地價飆升的非理性可能不會走得這么遠。
    2007年，奧園、SOHO、遠洋在香港上市，復地、首創等將回歸A股，華遠等則意欲借殼；
    2007年，房地產企業在A股通過增發融資400余億元，為歷年來融資規模最大的板塊；
    2007年，公司債融資啟動，房地產公司隨即試水，萬科、金地、保利、北辰紛紛宣布發行十幾億到幾十億的公司債；
    2007年，越來越多的其他行業公司進入房地產業，家電廠商海爾拿出300億準備投資地產，要做的第一件事情自然就是買地；
    2007年的大多數時間里，地產股的表現優于大盤，保利的靜態市盈率最高時甚至達到了150倍。
    杭州濱江房產副總朱立東的親身感受是：“房地產公司對土地的溢價判斷理論上是相差不大的，但因為有了資本市場上的資金來源，溢價可能會增加很多，對土地價格的承受能力也會高很多。高地價的一部分風險轉移到股市上?！薄叭缃竦姆康禺a市場，已經從關系密集型轉移到資金密集型。過去是看誰有關系能拿到地，現在是看誰有錢能拿到地?！崩蠲鲿潜本┮患叶€房地產公司的高層，他們也正在積極地謀求上市?！斑@是資本對地價上升的一個直接驅動力，”戴德梁行楊達認為，“另一個間接的驅動力是購房者，在通貨膨脹的預期和股市風險加大的背景下，他們覺得買地產股不如買地產?！贝鞯铝盒猩虾９揪C合住宅服務華東區主管胡港文就發現，5月份之后，一次性付款的消費者比例增加了不少。
    而地產商的另一個資金來源——海外基金——盡管遭遇了政策限制，也并沒有退出中國市場，而是通過直接投資項目的方式，在積極地尋找分一杯羹的機會。戴德梁行最近就剛剛促成了復地與德國SEB基金一個2億美元的合作?！皻w根結底，還是流動性過剩?！倍辔皇茉L者一再對南方周末記者強調，也就是說，無論是投資者還是消費者層面，錢都太多了，需要尋找投資渠道。
    有趣的是，不少地產公司本身也在炒股。杭州坊間流傳，一家公司通過股市收益四十余億，能買下半個長沙新三角洲地塊了?！胺康禺a商普遍看好后市，所以愿意高價拿地，而今年股市直接融資渠道的增加，又讓他們得以高價拿地，”趙強分析道，“游戲規則就此發生改變，過去都是根據單個項目的投資回報率，現在都加上了對未來房價的預期，這更多地是一種風險測算?！?BR>
不成為大鱷，就被大鱷吃掉
    游戲規則改變的直接結果就是：大量地產商被淘汰。
    “如今活躍在土地市場上的，就是那么十幾家公司，如果繼續維持這個局面，兩年之后，可能這個市場上就都只有這十幾家公司了，”李明書預測道，“宏觀調控政策的取向也是行業的整合和重組，如果不想被大鱷吃掉，就要想辦法成為大鱷?！?BR>    有數據顯示，2004年北京還有4000多家房地產公司，現在只有800多家。經過這一輪洗牌，明年的統計數字還會有一個劇減。香港的地產商也是經過3次洗盤，最終存活十余家。
    在世聯地產的袁鴻昌看來，中國的房地產開發商目前可分為四類：資源型開發商、專業型開發商、資金規模型開發商和機會型開發商。機會型開發商占據了總數量的90%以上，但因為可持續性差，“地王”頻出的當下，尤其容易死亡；而最終能存活的將是依靠資本市場壯大的專業型公司。
    資源整合的過程中，對土地的爭奪更加激烈，房價不可避免也被抬升，尤其是當新拍地王的價格等于甚至高于周邊樓價時。
    雅戈爾7月份在杭州拍下的1.5萬元/平方米，直接刺激了周邊的風華九園一周時間從1.4萬元/平方米上漲到2萬元/平方米。
    南京實行“一房一價”，規定開盤后的樓盤不得隨意抬價，但地產商們干脆讓新盤迅速變成二手房，提高交易價格，出現二手房貴過新房的奇特景象。
    10月份，國家統計局新聞發言人李曉超明確表示，土地開發建設成本提高、土地價格上漲較快，是房價持續上漲的主要原因之一。
    而反過來，房價的上升，又推動了開發商對土地的爭奪，最終推動了地價的上揚。
    在這場“圈地游戲”中，由于主角大部分是上市公司，這種“地價—房價—地價”之間循環往復的關系借由股市得到了更大程度的放大。
    每當上市公司出拿地公告，股價總是很“配合”地上漲一定的幅度，即使這是一般不去兌現的紙面財富，這種上漲還是為將來上市公司的增發和公司債融資打下了良好的基礎。
    對此，趙強的解釋是：“理論上，只有拿地的回報率高于資金成本，股價才應該上漲。但因為信息的不對稱和股市的投機特性，股民基本上都在透支對未來的預期?！?BR>    第三季度里，保利地產取得了上海、武漢、廣州等城市的8個地塊，總價款近100億元人民幣，但保利的股價同期也翻了兩倍多，變成房地產第一股，保利隨后打算發行43億元的公司債。

若隱若現的風險
    地價和房價交錯上升的游戲要玩下去，很重要的一點是必須有足夠的需求來支撐未來的房價。
    經歷了今年春天開始并持續了整個夏天的房價飆升后，市場出現了一些微妙的變化。
    在10月的黃金周中，今年一直領跑此輪全國房價普漲的深圳市，雖然房價仍在高位，但是耐人尋味的是，消費者卻似乎選擇了冷眼旁觀：整個黃金周，深圳只賣出82套新房。深圳市民揚言，要與開發商較勁，堅決不買房，壓著地產商低下頭來。
    與此同時，政策層面也有變化。在天價“地王”屢屢出現后，地方政府開始謀劃增加土地供給。杭州市上半年放出的土地已經超過了去年；南京10月份推出了14幅“小地塊”；青島則在40天內連續拍出30塊土地。除了加大供給外，需求方面也有政策出爐，第二套房首付款比例的提高，將直接壓制購房者需求。
    從市場層面來說，也有寒風襲來。地產股的暴漲和大規模增發，一直被看作此輪“地王”頻現的資金基礎。但8月份以來，房地產股成為機構減持比例最大的板塊，機構通常被認為對市場水溫變化能夠先知先覺；同時，證監會暫停審批房地產公司IPO的流言再度四起。巨量土地儲備帶來的資金缺口開始浮現。
    比如北辰，這一輪土地飆升中最大的地王，今年需要為長沙新三角洲地塊支付51億元。根據北辰的中報資料，無法依靠自有資金支付地款，為了緩解可能的資金壓力，北辰10月份宣布發行17億元公司債。
    11月1日，土地出讓金繳納新規實施以后，類似的資金壓力將會更大。因為房地產商必須繳清所有土地款之后，才能開工。過去開發商普遍采用的是“借雞生蛋”的策略，只要有10%—30%的前期資金，就可以把土地先行拍下，取得土地證后，就可以著手分期分片開發，用售房所得再返過來分期支付土地款。而新政策要求先交清土地款再開發，這無疑堵住了開發商的變通之道，將使開發商沉淀巨大的資金成本，從而面臨巨大的資金壓力。
    因為各家房地產上市公司今年的銷售數據良好以及土地資源稀缺的原因，證券公司目前仍給予他們“增持”的評級，但這一切的前提，都基于一點——“中國宏觀經濟環境和宏觀政策不會改變”。

    （文中李明書為化名）