深圳新土改：喚醒農地

要讀懂深圳過去三十多年的改革史，土地始終是一條至關重要的線索。深圳通過學習香港，推出住房制度改革和土地出讓制度改革，開辟了規?？涨暗某鞘谢M程。

但由于制度差異，仍有巨量土地，成為地方政府和農村集體組織均無法撬動的“制度飛地”?，F在，深圳新一輪地改準備喚醒這些土地。

新一輪地改在深圳終于走出了關鍵的一步。

2013年12月20日，深圳第一塊原農村集體用地上市拍賣成功。這塊約1.46萬平方米的工業用地，位于深圳市寶安區福永街道鳳凰社區，目前被用作臨時停車場。

深圳市方格精密器件有限公司以底價1.16億元競得這塊土地。土地收益的70%歸政府，30%歸村集體鳳凰社區股份有限公司所有。

在交易金額動輒高達百億元的土地轉讓市場中，這筆“微不足道”的土地交易卻吸引了社會各方的目光，更成為深圳國土管理部門幾乎每一個人的關注焦點。

曾任基層國土管理部門負責人的陳明對南方周末記者說，深圳從2009年開始研究相關制度改革，到2012年被納入土地管理制度改革綜合試點，再到2013年年初推出“1+6文件”，“為了這一天，我們已經等了近3年?，F在就等著看鳳凰這個試點的實施效果了”。

而在深圳市規劃國土委（簡稱規土委）2013年12月10日給南方周末記者的書面回復中則強調指出，作為“首塊原農村集體經濟組織工業用地公開入市”，將采取“利益共享”原則，通過“產業落地”成功盤活歷史遺留用地，改變過去社區以地建廠、以房收租、粗放經營和效益低下的模式，有利于實現社區經濟轉型。

在中國，農村集體土地想要入市，必須先經過征地補償后收歸國有，才可以走招拍掛或協議出讓的土地轉讓流程。

作為中國最早開始土地市場化改革的城市，深圳雖然早在1992年和2004年兩次國有化過程中，已將城市土地名義上全部轉為國有，但由于原農村集體組織的存續經營，及“集體土地所有制”本身所固有的權益不清、管理缺位等原因，仍有大量土地處于“政府收不回、集體用不了”的灰色地帶。

這些沉睡的土地在深圳數量驚人。2010年深圳市土地變更調查的統計數據顯示，深圳原農村集體經濟組織實質占用的“非法用地”約為300平方公里，占全市建設用地的三分之一。

解決這一“歷史遺留問題”的兩大關鍵：一是對原農村集體組織看似“非法”但卻有著合理性的占用土地權益建立起必要的保障和補償機制；另一點則在于地方政府自身必須獲得完整的城市土地動態規劃與處置權。

在過去多年為了保護“耕地紅線”土地管理機制中，城市建設規劃權和土地利用指標分屬地方和中央政府。這就使得深圳市區內大量早已開發的土地，由于仍然處于中央“耕地保護指標”內，實際上