【棲居】午夜巴塞羅那

文|王與菡 圖| Corbis

葡萄牙、匈牙利、塞浦路斯和希臘之后，9月，西班牙《創業者法》正式生效。作為歷史上首次以法律形式規定投資移民概念和首個歐盟大國制定相關政策，西班牙集歐盟大國、申根國、旅游王國多重身份，讓投資50萬歐元以上房地產即可獲得西班牙居留權及歐洲通行證顯得物超所值。問題是，一本萬利的買賣背后， 是否是真正的“零要求”？

西班牙巴塞羅那是地中海的曼哈頓，是一個身為歷史標本的城市。歐洲近代史中，巴塞羅那也是最早工業化的地區之一。梵高曾情迷西班牙，將巴塞羅那視作天堂一般的存在?，F今，巴塞羅那仍是人類歷史和足球藝術的至高所在萬種風情并沒有避免西班牙成為歐元區重債國，但西班牙終于緩了一口氣—11月公布的數據顯示，第三季度，西班牙國內生產總值環比增長0.1%，出現了自2011年第二季度以來首次正增長，且預計第四季度增長率將達到0.3%。利好消息還不止如此，與此同時，西班牙的國債收益率也在不斷下降，并且在10月底創下了歷史新低。

西班牙的陽光似乎又熱情了起來。但首相拉霍伊相信“不會有奇跡”發生。否則，9月19日，西班牙不會出臺《創業者法》。作為歷史上首次以法律形式規定投資移民概念和首個歐盟大國制定相關政策，西班牙的目標異乎尋常地明確—《創業者法》直指中國和俄羅斯“土豪”。

《創業者法》在10月份已經正式施行。法案里規定，凡歐盟以外第三國公民購買西班牙50萬歐元以上房產，可以獲得西班牙長久居留簽證，并可以享受公民待遇無居住期限要求，自由進出所有歐盟申根國家。

誰在敞開歐洲大門？

八百年前，成吉思汗用蒙古鐵騎打開了歐洲大門。八百年后，作為人類最理想的居住地區，歐洲鐵門隨著歐債危機而被接二連三地打開。深陷債務危機的歐洲，今年在投資移民市場上度過了一個“攪局年”。葡萄牙、匈牙利、塞浦路斯，希臘，再到西班牙，25萬至50萬歐元的房產投資獲得歐洲永居權，使申根國的準入變得沒有那么難。

2012年年底，葡萄牙最先推出了購房移民新政—購買50萬歐元以上之葡萄牙房產，可申請一家三代同時移民，且居住要求十分低，申請人也無需解釋資金來源和提供語言及學歷證明。低門檻、寬政策和低風險的移民新政，讓歐洲突然間變得不再遙遠。從某種程度而言，這項被稱為“黃金移民”的計劃等于零成本移民，即以最高性價比獲取歐洲身份。

今年4月，希臘和匈牙利幾乎同時推動投資移民政策。25萬歐元的門檻讓歐洲大門的準入標尺又降一級。希臘的經濟更為低迷，雖然“買房送永居”，但并不意味著享有全部公民權，“不能打工只能經商”這一項就讓想去地中海曬太陽的中國中產階級消費者下起手來猶豫不決。匈牙利則猶抱琵琶半遮面，同樣是25萬歐元，但匈牙利政府本身處于進退遲疑的觀望態度。匈牙利投資移民政策屬于國債項目，申請人拿到第一張五年臨時居留卡后，方能進行購買國債，而投資金額，不出意外，2014年將被調至50萬歐元。

塞浦路斯地處歐亞大陸，是典型的歐洲小島國。塞浦路斯陽光燦爛、海灘迷人，群山翠綠，可是有幾個中國人愿意花30萬歐元去過地道的歐洲鄉村生活，這是個問題。

“兩顆牙”孰輕孰重？

西班牙《創業者法》的出臺，將2013年的歐洲投資移民大戲推向了高潮。盡管與最初預設的16萬歐元門檻相比，準入價格高出了兩倍，但在景鴻移民董事長關景鴻眼里，西班牙是目前少數幾個只要申請人在其境內擁有房產即可申請獲得居留許可的歐盟國家之一。簡而言之，最吸引中國市場的投資附加值在于，既獲得西班牙長久居留簽證，享受公民待遇無居住期限要求，還可以自由進出所有歐盟申根國家。

西班牙《創業者法》公布后，最先熱起來的是香港市場。香港政府打擊本土樓市，在美聯移民顧問的業務數據里，西班牙的投資移民政策吸引來了為數眾多的內地投資者。美聯移民顧問總裁吉安甚至將此形容為“占盡天時、地利和人和”，與最常規熱門移民地美國和加拿大相比，2013年，加拿大取消了投資移民，美國投資移民金額和申請條件高企，而地處歐洲腹地的西班牙，只需50萬歐元，即使中國的中產階級買單都不成問題。

西班牙屬于西方發達國家之一，經濟總量在歐盟國家名列前茅。西班牙的陽光和火紅的斗牛士一樣洋溢著熱情。綿長的海岸線從葡萄牙延伸至法國。在歐洲近現代史上，西班牙是當仁不讓的“歐洲大門”，貫通歐洲和南美。

與希臘、匈牙利和塞浦路斯相比，“后來者”西班牙的優勢一目了然，甚至被認為是“零成本”。西班牙是歐盟成員國，又是申根成員國，持有西班牙居留簽證可以自由通行26個申根國。新政還規定，居留許可以家庭為單位，夫妻雙方及18周歲以下子女，都可享有。此外，高保障的醫療保險和小學至大學免費公立教育，均列入居留權限里。

西班牙在投資移民市場上的亮相，將一個多選題變成了雙選題—去歐洲，買葡萄牙還是西班牙？同為歐盟成員國，同為陽光全年通透的地中海國，在中國市場上，“兩顆牙”的分量孰輕孰重，是一個見仁見智的問題。“從長遠來說，西班牙買房移民比葡萄牙好。”景鴻移民深圳公司總經理王競分析，西班牙國土面積大，可選擇性多，市場比葡萄牙大，經商環境也相比更好。葡萄牙的優勢則在于，明確了買房入籍事項，可實現真正移民，而西班牙在居留五年后才可正式申請。

葡萄牙被捧為“性價比最高買房移民項目”，西班牙被形容為“零成本”。關景鴻則用“它們的房產市場非常非常糟糕”來形容歐洲國家出臺投資移民政策的背景。作為當地的主流經濟命脈，通過刺激房地產市場實現經濟復蘇，類似政策，澳門、香港在亞洲金融危機時期都曾經出臺。問題是，用30萬歐元去塞浦路斯購置房產，那么房產本身是否達到這樣的市值？從投資機會來講，這就是風險。

一本萬利的“零要求”？

葡萄牙和西班牙，同樣存有同類風險。西班牙經濟回溫，經合組織秘書長古里亞稱“讓人震驚”，但它的失業率仍然高達26.3%，比兩年前還多出63萬人。西班牙人口4700萬，退休人口900萬?，F任拉霍伊在兩年前競選時曾承諾不減少養老金，并將減少發放養老金作為經濟復蘇的“最后一步選擇”。

10月底，西班牙唯一的年度國際房地產專業展會、國際著名房地產展會之一、歐洲最重要的房地產研討會開幕，首次亮相了“China Meeting Point”（中國投資板塊）。11月21日，西班牙國家總理事會公證處公布的2013年西班牙房地產市場交易相關數據顯示，在西班牙購置房產的外國人呈上漲趨勢。2013年的房屋成交量達到43%，相比2012年有所回暖。其中，中國人和俄羅斯人為主要購買群體，且在購買類型上偏向于沿海豪宅。

當前形勢讓中國一線城市投資移民市場已經將重點投于西班牙。12月初，希臘高端律所Avgerinos & Partners的INT Green中國有限責任公司將在廣州舉辦西班牙投資移民專場推介會。INT Green專注于歐洲移民項目。“由于法案出臺不久，目前接待的西班牙考察客戶確實不多。按照INT Green的辦理經驗，一般前往實地考察房子的客戶都屬于有意向購買者，看中房源就會簽署購房協議并繳付訂金，所以成交率還是會比較高。”INT Green中國區市場總監Gidy Feng預期。關景鴻則直言如何規避風險，“雖然現在樓面價相對高，但會比較保險。投資者盡量不要投資樓花與期樓。還要留意所投資現樓的市場價值，以避免當地人托高市價。”

而如同這世上沒有一本萬利的買賣，誰也沒法保證“兩顆牙”的經濟形勢會被投資移民從“泥潭”中拽出來。

［對話Gidy Feng］

明年看漲

Gidy Feng INT Green中國區市場總監。

記者：去西班牙投資有哪些獨特理由，尤其是跟同步受關注的希臘和葡萄牙相比？

Gidy Feng：西班牙前不久頒布生效的置業移民法案，正值包括西班牙在內的歐洲房地產市場處于止跌回暖的投資黃金時機。相比于希臘，西班牙需要多投資一倍的移民成本，更適合于資金充足或偏愛西班牙的投資者。相比于葡萄牙，憑借著歐洲面積第四大國的西班牙，還是有相當一部分客戶更愿意置業于這熱情奔放的國度。

記者：西班牙的經濟形勢最近有所回溫，且新政策又專門針對中國和俄羅斯市場。對中國置業者而言，機會在哪里？

Gidy Feng：對中國置業者而言，目前確是西班牙購房抄底的好時機，畢竟現在西班牙的投資移民法案剛剛頒布，一旦越來越多的國外購房者了解到西班牙的購房法令，將會前來西班牙抄底購房，屆時將帶動西班牙經濟總體復蘇，房價也會隨之上漲。且目前西班牙也非常歡迎中國客戶過去投資，這對投資者來說是一個利好消息。

記者：與葡萄牙相比呢？兩個鄰國在投資時機上有什么差異性？

Gidy Feng：最佳的房產投資時機應在該國購房政策剛出臺的黃金時期。相對于各國的購房移民政策，最新推出的是西班牙，房價還是比較真實、泡沫比較少的狀態；葡萄牙購房政策至今已推廣一年，50萬歐元的居留起步價且面海的房產，已被大部分投資者購買，后來者只能購買上漲20%至30%的房產。中國客戶大多有房產情結，簡單購買一處房產還可獲得國外居留身份，吸引力更強。

記者：前往西班置業投資，經營前景是什么樣的市場趨勢？

Gidy Feng：鑒于我們之前辦理塞浦路斯和葡萄牙的購房居留項目經驗所得，隨著項目在國內的深入推廣，房價會有不同程度的升幅，因此，我們預計西班牙的房價也會隨之上漲。但因為西班牙國土面積比較大，而且西班牙之前的經濟泡沫部分原因是因為過度開發房產導致，所以現在吸引的外資進駐西班牙房產市場，短期內的升值空間不大。但長遠來看，房產會有一定的升值空間，出租能帶來一定收益，也是大部分客戶的選擇。

記者：具體到成交量，西班牙投資移民有什么樣的市場表現？

Gidy Feng：西班牙購房居留法案剛出臺兩個月，目前大部分中國客戶還在觀望中或正在準備西班牙旅游簽證材料，因此具體成交量不多。但據西班牙官方統計，2013年前6個月，外國購房者在西班牙的購房總金額為28.34億歐元，已經達到了外國購房者在西班牙購房9年來的最高水平。官方同時預計，明年的這種趨勢還將繼續上漲，按照西班牙政府設想，新政策將大大吸引來自俄羅斯和中國等國的房產投資商和個人購房者，明年西班牙房地產領域的投資將達到140億歐元。

記者：中國人去西班牙置業，操作手續是什么樣的流程？

Gidy Feng：中國投資者前往西班牙置業前，需辦理西班牙旅游簽證到達當地考察房產，選中房源后簽署律師委托協議和購房意向書，并交付房產訂金?；貒积R房產余款及第三方收費后，申請客戶本人、配偶以及18歲以下小孩的居留身份。2至3個月后獲得居留申請批復后，全家登陸西班牙。

記者：對于置業城市、地點或樓盤，有什么推薦？

Gidy Feng：從房屋升值潛力來說吸引中國客戶的是西班牙三大城市：首都馬德里，第二大城市巴塞羅那，和第三大城市巴倫西亞。如果購置休閑度假屋，則地中海白色海岸線及海島的房子具有吸引力，比如海濱城市馬拉加。大量歐洲及俄羅斯移民以購置沿海西班牙房產為主。

置業攻略

馬德里 西班牙首都，第一大城市。作為歐洲著名歷史名城，馬德里是西班牙商業中心、“總部經濟”中心，也是全球足球文化中心之一。馬德里位于西班牙中部，曼薩納雷斯河貫城而過。馬德里房產市場的交易以老房子為主。在“50萬歐元置業”的設置下，按當前馬德里3300至4000歐元/平米市價，選擇起步面積為127至220平方米。

巴塞羅那 西班牙第二大城市，瀕臨地中海。作為西班牙最重要的貿易、工業、金融和教育基地，巴塞羅那港是地中海沿岸最大的港口和最大的集裝箱集散碼頭，也是西班牙最大的綜合性港口。巴塞羅那目前的平均房價為3400至4500歐元每平米。房租上，同樣與馬德里相當，以一個200平米公寓為例，月租金約為2100歐元。

巴倫西亞 位于西班牙東南部，工農業發達，盛產柑桔和檸檬，距離馬德里和巴塞羅納均為350公里左右，被稱為“地中海的明珠”。作為西班牙第三大城市，巴倫西亞是一個民間節日不間斷的城市，尤以巴倫西亞火節出名。巴倫西亞的房價與前兩大城市不相上下。西班牙官方最新公布的數據中，在外國投資者房產成交量上，巴倫西亞占西班牙總成交量的27%，中國投資者則在所有國際交易中僅占4%。