【專題·樓市驚魂】房價下跌的拐點

當前房地產已經捆綁了中國經濟，投資者預期中央政府不會出臺嚴厲的房地產調控政策，而地方政府更不愿意打壓房地產去斷送土地收入來源，這就是房價繼續攀升的原因——大而不能倒。但要知道，行政調控對于資產價格的波動而言，最終是失效的，久漲必跌的房地產泡沫破滅案例，在全球屢屢可見。

若今后三年內出現金融危機，則危機級別相對低，有利于中國加快改革步伐，中國今后還有希望跨入到高收入國家行列。

房價下跌的五因一果

下行周期一旦開始，就很難改變它的發展趨勢。

我對房價走勢的判斷是明年或者是后年全面下跌，房價下跌的拐點或已到來，這是一個多因一果的累積的過程。這個過程或者可以放緩，但卻無法避免。

主要的理由來自以下5個方面。

首先中國的建筑周期早在2010年就已經見頂。建筑周期又稱庫茲涅茨周期，一般15-25年為一周期。比如美國上一輪建筑周期2000年見頂，由于美國采取了寬松貨幣政策，故2005年才出現房屋銷量回落，到2006年房價才出現下跌，直至2009年初建筑周期觸底。

中國的情況估計也不能例外，建筑周期為中周期，實際上也可以看成是房地產周期，若以20年為一個周期計算，上去10年，下來10年，而我們中國經濟增速也在2010年與建筑周期同步見頂了，一旦進入下行趨勢將持續10年左右，這階段即使出現庫存調整的回升，也改變不了下行大趨勢。

盡管2010年之后，房價總體大幅上行，但房地產投資增速卻已在2010年見頂。從邏輯上講，量比價先行，只要今年房屋銷量回落，則明后年房價將全面下跌。

如今，人們已經普遍開始擔憂三四線城市的房地產過剩問題，事實上，在過去十余年中，城市人口增長0.5