興潤置業資不抵債 24億銀行貸款面臨違約

日前，浙江寧波奉化最大房地產企業——興潤置業投資有限公司（以下簡稱興潤置業）資金鏈斷裂事件引起了社會的極大關注。3月18日，有外媒報道稱，央行緊急討論救助小型房地產公司。央行官微“@央行微播”18日晚上發布消息，稱個別外媒報道《中國央行緊急討論救助小型房地產公司》與事實不符，人民銀行未參與浙江興潤置業相關風險處置。

據《21世紀經濟報道》消息，有媒體向作為興潤置業主要借款人的建行求證得知，“緊急會議”實際上是由當地政府牽頭，地方銀監局和人民銀行奉化支行以及建行共同參加的一個溝通協調會。

據奉化官方3月13日消息，興潤置業及關聯企業總負債35億元，銀行逾24億，有證據證實的民間借貸7億多元。浙江省奉化市政府認為，興潤置業及關聯企業經營管理混亂，導致資金鏈條斷裂，初步核實已經資不抵債。

興潤置業實際控制人沈財興和法人代表沈明崇父子兩因涉嫌非法吸收公眾存款罪已移送至奉化檢察機關審查起訴。

房地產項目資產縮水

據前述《21世紀經濟報道》，此次事件的主角沈財興是寧波象山人，從奉化起家做房地產生意，在寧波奉化的房地產開發歷史已經超過12年，目前奉化高檔的住宅小區大部分都是沈財興的興潤置業開發建造的。包括江口“甬山新村”、高檔法式別墅區“桃源府邸”，長汀村舊村改造項目。據不完全統計，截至目前，該公司已開發房產面積100多萬平方米。

2006年，興潤公司完成營收25.01億元，在寧波百強企業中位列第33位，躋身寧波本土房產建筑類企業前5位。但輝煌背后危機暗涌，當地銀行人士透露，4年前興潤置業資金鏈即已開始全面承壓，這和該公司此前高價拿地、高端項目回款慢、銀行信貸收縮等不無關系。

2010年1月，興潤置業以6.6億元的價格，拍得奉化市蕭王廟街道泉溪江西側、彌勒大道南側總建筑面積為8.404萬平方米的土地，折合樓面價7852元/平方米。2013年12月，另一家房產公司以5.756億元拍得同樣地段總建筑面積為17.96萬平方米的土地，折合樓面價3204元/平方米。

前后對比可見，4年不到，同樣地段的地塊樓面價跌幅達59.2%，這意味著“興潤置業”僅在這一地塊上，土地價值就縮水了3.9億元左右。

而更大的資產蒸發在興潤置業參與的長汀村舊村改造單個項目，由于地價下跌讓該公司的資產縮水至少10億元。據奉化市一位知情官員介紹，目前興潤置業在長汀項目中還有估值約6億元的土地，其估值參考了去年底綠城集團在該地塊周邊拍得的328萬元/畝而定。然而，當年“興潤置業”在獲得該地塊時，花費的綜合成本約為1000萬元/畝。

據悉，興潤置業總資產約30億，即使全部用于還債，還欠5億元。興潤置業“崩盤”也被視為樓市特別是中小開發商逐漸轉向的一個樣本。據騰訊財經消息，野村證券的分析師表示，對過熱的房地產行業實施的過度投資是中國在今明兩年所面臨的首要風險。野村證券經濟學家張志偉（音譯）表示：“在三、四線城市，這樣的風險尤為明顯。在2013年，三、四線城市在在建房地產市場中的占比達到了67%。”

張志偉表示：“如今，市場還未充分認識到這種風險，部分原因在于這些城市的相關數據難以獲得，且部分投資者可能被一線城市的繁榮現象所誤導。”

多家銀行卷入其中

《21世紀經濟報道》稱，興潤置業及相關公司涉案銀行有19家，其中最大債權銀行為中國建設銀行，約12億元；浦發第二，近3.8億元。

而《每日經濟新聞》報道稱，興潤置業還存在近2.4億元的“疑似假按揭”，涉及7家銀行。分別是工行1327萬元，農行83萬元，中行5394萬元，建行8318萬元，招行863萬元，光大1948萬元，華夏6057萬元。這2.4億元是包括在銀行欠貸金額內，還是單獨一筆金額，目前尚無法得到確認。

根據奉化市金融辦的預計，2014年度奉化市由于興潤置業會新增19億元不良資產，使不良貸款率達到5.27%的高位，居浙江全省之首。

消息透露，興潤置業大部分的不良資產由于各種原因沒有辦法清償，這包括了抵押優先權不明、空殼公司關聯擔保、樓盤已銷售未優先歸還項目貸款等情況。這可能會增加后續的資產處置難度。

另外根據記者的了解，由于興潤置業的案件非常復雜，涉及政府部門人員較多，且時間跨度很大，因此政府部門對于該案件要求各銀行機構集體“保持沉默”，等待市里統一處理。之前奉化官方通報的非法吸收公眾存款所涉及的7名機關事業人員外，非本人名義、而以家屬等出面的，當地暫時未予追究。

在銀行停止房地產貸款傳聞之后，興潤置業的問題被視為是繼“超日債”成為國內首單公司債違約之后，國內房地產企業違約的第一單。目前關于興潤置業債務究竟如何處理，奉化官方尚未公布具體措施。